房地产开发企业土地增值税税务稽查

　　四、关于原告以不动产对外投资计税价格确认问题。

　　原告在泗洪第一街项目建成后，以其中42415.75㎡房屋对外投资入股，房屋协议作价155941715元。被告在清算时认为原告将该部分房屋对外投资应视同销售，并且聘请价格认证机构对该房屋进行了评估，以评估价格165998286元确认原告收入。

　　原告主张，其以不动产对外投资，双方对房屋价值已达成协议并履行，被告应当以此确认被告的收入，不应当再进行评估。

　　被告答主张，房地产企业将开发产品用于对外投资，发生所有权转移时应当视同销售房地产，其收入应当按照本企业同类房地产的平均价格或者由税务机关参照当地同类房地产市场价格或评估价值确定。

　　本院认为，《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》

　　第三条规定：”非直接销售和自用房地产的收入确定：房地产开发企业将开发产品用于……对外投资等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入按下列方法和顺序确认：1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。”本案中，原告在同一地区、同一年度无同类房地产销售平均价格，当地当年也无同类房地产的市场价格，因此被告在清算时只能按评估价值确认收入。原告称应以协议价格确认收入，无法律依据。

　　五、关于应收未收的款项是否应当确认为销售收入问题。

　　大山公司在2009年和2010年与毛爱玲等四户签订了商品房买卖合同，购买人支付首付款后，原告开具了预收款发票并将房屋交付给购买方使用，但截止清算时尚有368万元余款未支付。稽查局在清算时按照房屋买卖合同约定的总价款确认原告的销售收入。

　　原告主张，368万元应收款只是债权，不是实际收入，不应确认为销售收入。

　　被告主张，纳税人转让房地产的收入包括货币收入和其他收入，对于未开具发票或者未全额开具发票的，应当以交易双方签订的销售合同所载的售房金额确认收入。

　　本院认为，土地增值税计征的对象是土地增值部分，清算目的是确定土地的增值额。本案中，商品房买卖合同签订后，房屋已交付，虽然有部分购房款未实际收取，但不影响增值额的计算。相反，仅按照实际收取的部分购房款确认收入，则不能正确反映增值。而且《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》也明确规定，土地增值税清算时，未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。因此，本案被告按商品房买卖合同约定的售房价款全额确认收入，有法律依据，并无不当。

　　综上，被告稽查局作出的宿地税稽处［2014］60号税务处理决定中关于土地增值税（清算）的处理决定事实清楚，适用法律、法规正确。原告大山公司要求撤销土地增值税清算处理决定，无事实和法律依据。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条的规定，判决如下：

　　驳回原告江苏大山房地产开发有限公司的诉讼请求。

　　案件受理费50元，由江苏大山房地产开发有限公司负担。

　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省高级人民法院。

审判长 谈强

审判员 刘国超

代理审判员 徐宁

二〇一五年五月八日

书记员 赵桐艺