海南省地方税务局公告2015年第7号 海南省地方税务局关于废止相关税收规范性文件的公告

　　各地如何执行89号文“个人购买住房以取得的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间作为其购买房屋的时间”?

　　1.厦门地税

　　厦门地税于当年6月1日发布《厦门市地方税务局转发关于加强房地产税收管理的通知》(厦地税发[2005]70号)文件规定：

　　三、《通知》(指89号文)第三条第(四)款所述的“个人购买住房以取得的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间作为其购买房屋的时间”，经请示总局答复是指房屋产权证的填发时间或契税的完税时间，两者可按“孰前原则”，以个人提供的资料确认。

　　2.辽宁地税

　　辽宁地税与财政厅、建设厅于当年6月3日联合发布《辽宁省房地产税收管理若干问题的规定的通知》(辽地税发[2005]65号)规定：

　　一、关于个人住房转让环节的税收政策

　　(五)个人购买住房以取得的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间作为其购买房屋的时间。(与总局的文件内容一字不差)

　　3.广州地税

　　广州地税于6月24日发布《广州市地方税务局关于个人二手房交易计征营业税、个人所得税购房时间界定标准的批复》(穗地税函[2005]133号)

　　一、计征营业税时对个人购买住房时间界定的标准与依据

　　根据《国家税务总局 财政部 建设部关于加强房地产税收管理的通知》(国税发[2005]89号)第三条第(四)款“个人购买住房以取得的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间作为其购买房屋的时间”的规定，当个人对外销售自购住房计征营业税时，房屋产权证或契税完税证明上所注明的时间为该房产的购入时间，房屋产权证与契税完税证明上所注明的时间不一致时，按照孰先的原则处理。

　　二、计征个人所得税时对个人自用、购买、转让住房时间的界定标准

　　鉴于目前购房者自交易后到领取房屋产权证通常需要一段时间的实际情况，若将计征个人所得税的房屋自用时间认定标准统一到计征营业税的个人购买住房的时间认定标准上，会损害一部分纳税人的利益，为此，目前两个税种在确定房屋自用时间及购房时间上只能尽可能相接近。本着既维护纳税人利益，又便于征收管理和对外宣传、解释的原则，现对广州市地方税务局《关于加强我市房产转让个人所得税管理的通知》(穗地税发[2005]107号)第三条第(一)款中有关自用、购买、转让住房时间的界定标准补充明确如下：

　　(一)对“个人转让自用达五年以上并且是唯一的家庭生活用房取得的所得暂免征收个人所得税”的规定中关于自用时间的界定：

　　1.房屋自用的起始时间：以个人取得的房屋产权证或契税完税证明上注明的填发日期为准;若纳税人对上述时间界定有异议的，可在税款缴纳前出具相关证明文件，经主管地税征收机关或受托征收单位核实，区别下列情况确定房屋自用时间：

　　(1)对购买商品房的，可按《商品房买卖合同》约定的交楼时间为准;

　　(2)对购买房改房的，可按《购买公房缴款明细表》上注明的缴款时间为准;

　　(3)对自建住房的，可按房屋档案记载的规划部门竣工验收时间或房管部门发放的房屋产权证上注明的时间为准;

　　(4)继承、赠与住房等其他情形的，按照房屋产权证或契税完税证明上注明的填发日期确定房屋自用时间。

　　若上述证明文件所注明的自用起始时间不一致的，按照孰先的原则处理。

　　2.房屋自用的终止时间：以转让房屋时向房管部门申请交易填报的《广州市房地产买卖、登记申请表》上注明的受理日期为准。

　　(二)对“个人出售自有住房并在出售后一年内重新购房可全部或部分退回出售住房已缴个人所得税”的规定中关于房屋买卖时间的界定：

　　1.个人购买住房时间：以取得的房屋产权证或契税完税证明上注明的填发日期为准。

　　2.个人转让(出售)住房时间：以代扣税款的个人所得税完税凭证上注明的时间为准。

　　4.深圳地税

　　深圳地税于当年7月7日发布《深圳市地方税务局、深圳市国土资源和房产管理局关于个人住房转让有关营业税问题的通知》(深地税发[2005]374号)

　　为了进一步贯彻落实《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》(国办发[2005]26号)，根据《国家税务总局 财政部 建设部关于加强房地产税收管理的通知》(国税发[2005]89号)有关规定，现提出以下补充意见，请遵照执行。

　　一、住房购买时间确认问题

　　根据国税发[2005]89号文第三条第四款规定：“个人购买住房以取得的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间作为其购买房屋的时间”，房屋产权证上注明的登记日期或购买日期均可作为其购买房屋时间;契税完税证明或契税免税批件上注明的时间均可作为其购买房屋时间。

　　个人可持《房地产证》身份证向国土房管产权登记部门要求核查本人购买住房时间，国土房管产权登记部门根据住房登记档案资料在《房地产证》上据实备注购买日期并加盖公章确认。

　　5.湖北地税

　　《湖北省地方税务局 湖北省财政厅 湖北省建设厅转发国家税务总局 财政部 建设部关于加强房地产税收管理规定的通知》(鄂地税发[2005]103号)：

　　五、各级地税机关要严格执行调整后的税收政策。

　　(一)2年时间判定问题。个人购买住房以取得的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间作为其购买房屋的时间。凡在2005年6月1日以后个人将购买的住房对外销售的，以签订房屋权属转移合同或其他具有房屋权属转移合同性质凭证的当天作为其卖出房屋的时间。

　　6.海南地税

　　《海南省人民政府关于促进房地产业持续稳定健康发展的意见》(琼府[2008]74号)

　　十、从2008年11月1日起,对个人销售或购买住房暂免征收印花税;对个人销售住房暂免征收土地增值税。

　　从本意见公布实施之日起至2009年12月31日，对购买住房不足2年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税;个人购买普通住房超过2年(含2年)转手交易的，销售时暂免征营业税;个人购买非普通住房超过2年(含2年)转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。购房时间以购房发票的时间为准。

　　根据《海南省地方税务局关于贯彻海南省人民政府促进房地产业持续稳定健康发展的意见的通知》(琼地税发[2008]120号)第三条规定，《意见》第十条中的购房时间，可以购房发票(第一张发票)的时间，或以签订购房合同并支付首付款(银行收款凭证)的时间，或其他合法凭证证明的购房时间，按孰先原则确定。(需严格按“不动产发票开具”要求，缴纳营业税)

　　根据《海南省地方税务局 海南省住房和城乡建设厅关于调整个人购房时间确定标准的公告》(海南省地方税务局公告2014年第9号)[一直到2014年，国家税务总局检查组到海南省检查税收政策落实情况，发现了这个问题，要求海南省地方税务局立即改正，于是海南省地方税务局马上出台2014年第9号公告规定“个人购买住房以取得房屋产权证或契税完税证明上注明的时间，按照孰先原则，确定其购买房屋时间”。同时该公告废止了琼府[2008]74号和琼地税发[2008]120号的相关规定]的规定，个人购买住房以取得房屋产权证或契税完税证明上注明的时间，按照孰先原则，确定其购买房屋时间。本公告于2014年4月3日发布，发布前购买的房产可按原政策规定确定其购房时间，发布之后购买的房产按本公告规定执行。

　　因此，个人于2014年4月3日前购买住房的，其购房时间以其购房发票、房屋产权证、契税完税凭证或以签订购房合同并支付首付款(银行收款凭证)上注明的时间，按照孰先原则确定;于2014年4月3日之后购买住房的，其购房时间以其房屋产权证或契税完税证明上注明的时间，按照孰先原则确定。

　　《海南省地方税务局关于废止相关税收规范性文件的公告》(2015年第7号)

　　一、全文废止失效的税收规范性文件

　　《海南省地方税务局 海南省住房和城乡建设厅关于调整个人购房时间确定标准的公告》(2014年第9号)(发布日期为2015年11月30日)

　　本公告自2015年12月30日起施行。

　　海南省自2015年12月30日起仍然按琼府[2008]74号“购房时间以购房发票的时间为准”及琼地税发[2008]120号“《意见》第十条中的购房时间，可以购房发票(第一张发票)的时间”的规定执行。

　　后续文件的梳理

　　《财政部、国家税务总局关于个人住房转让营业税政策的通知》[全文废止](财税[2008]174号)

　　一、自2009年1月1日至12月31日，个人将购买不足2年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税;个人将购买超过2年(含2年)的非普通住房或者不足2年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;个人将购买超过2年(含2年)的普通住房对外销售的，免征营业税。

　　《财政部 国家税务总局关于个人住房转让营业税政策的通知》[全文废止](财税[2009]157号)

　　一、自2010年1月1日起，个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税;个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的，免征营业税。

　　《财政部 国家税务总局关于调整个人住房转让营业税政策的通知》[全文废止](财税[2011]12号)

　　一、个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税;个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的，免征营业税。

　　《财政部 国家税务总局关于调整个人住房转让营业税政策的通知》(财税[2015]39号)(2015年3月30日发布)

　　一、个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的，免征营业税。

　　上述4个文件中规定的普通住房和非普通住房的标准、办理免税的具体程序、购买房屋的时间、开具发票、差额征税扣除凭证、非购买形式取得住房行为及其他相关税收管理规定，按照《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》(国办发[2005]26号)、《国家税务总局 财政部 建设部关于加强房地产税收管理的通知》(国税发[2005]89号)和《国家税务总局关于房地产税收政策中几个具体问题的通知》(国税发[2005]172号)的有关规定执行。

　　结语

　　各地对89号文的购房时间确认口径上，除海南地税敢于质疑外，其他地方税务机关大多逆来顺受，按总局的思路出牌，并未为纳税人利益思考，海南地税站在合规合理的角度，为纳税人争取利益精神点赞，但是在海南地税2015年第7号公告后，海南具体是继续按琼府[2008]74号和琼地税发[2008]120号的规定执行，还是按总局国税发[2005]89号、国税发[2005]172号的规定执行，不得而知。

　　个人认为海大师说的【海南省自2015年12月30日起仍然按琼府[2008]74号“购房时间以购房发票的时间为准”及琼地税发[2008]120号“《意见》第十条中的购房时间，可以购房发票(第一张发票)的时间”的规定执行。】中提到的琼府[2008]74号和琼地税发[2008]120号文件的有效性持保留意见，海南地税也予以明确，希望总局在后续的政策文件制定时适当考虑。