关于房地产税制改革和“营改增”，你所需要知道的一切

事权、财权的不统一，无法破解的土地依赖魔咒

事权和财权的不统一，使得中央政府和地方政府的言行不统一。在官员考核中，最重要的一项是GDP增长，这在消费难以拉动的情况下，都会寻求投资的拉动。地方政府不约而同的选择多上报项目，然而，没有财力支持的地方政府在多报项目之后，只能通过财政的预算外收入来解决，而土地出让收入一直作为预算外收入，就顺理成章的拉开了土地出让大潮。之后，尽管土地出让收入归入了地方政府性基金，也就意味着需要有相关的支出，但仍然不能阻挡地方政府的土地出让热情。

以北京为例，土地出让收入占北京政府性基金比重为76%。2014年，北京政府性基金收入1201亿元，而其中土地出让收入则达到911亿元，占比高达76%，其他城市的比重也大多近似，只是总规模上不尽相同。

营改增又是翻版1994年分税制改革，中央税种的增值税vs.地方税种的营业税

如果说房地产市场出现土地财政的现象来自于1994年重新洗牌的中央税种和地方税种，那么当前的营改增是在此基础上继续加强。上面已经论述了，中央政府抢占地方政府的税收，势必会使得地方政府寻找另外一项收入来抵消收入减少的影响，在之前找到土地财政这条路，其三种来源渠道，分别是土地出让、土地抵押、房地产税收，当前的营改增改的是房地产税收，而更加根本的土地出让收入和土地抵押仍然可以继续增加来抵消税收减少的影响。

短期的影响，则已经在营改增试点期间的中央全部转移支付抵消，关注试点结束的改革动向。按照2013年财政部出台的《关于营业税改征增值税试点有关预算管理问题的通知》，在交运和部分现代服务业，“试点期间收入归属保持不变，原归属地方的营业税收入，改征增值税后仍全部归属地方，改征增值税税款滞纳金、罚款收入也全部归属地方。”如果当前对房地产行业采取类似的措施，那么短期的影响并不大，但试点到期之后正式推行时是否会有新的变化则需要关注。

长期的影响，营业税占地方税收比重高的省市需要逐步出台应对措施，特别是在地方政府平台杠杆加足了的省市。我们统计，2007~2011年，有9个省市对营业税十分依赖，营业税占地方税收比重都超过了40%，其中包括北京，达到41%。