关于房地产税制改革和“营改增”，你所需要知道的一切

动态的来说，强势地方政府有转嫁办法

中国的土地公有制使得土地出让方只有政府一家，也就意味着土地市场是卖方市场。从本质来说，中国的土地制度是强卖方市场，特别是对商品房供给不足的城市来说，集中的表现在一线城市上。

对二手房来说，其实就是资本利得税，关键看是否有累进税率

用资本利得税能够有效减少投机需求

增值税和营业税税基的不同，带有扣除数的税收有利于保护真实需求的纳税人。总量税基和固定税率对奖惩没有区别，采取的是一视同仁的方式，然而税收带来的效用函数并非线性，所以这种方式对于纳税人的“动机”无法进行区别。增值税相对于营业税有一定进步，即便是固定税率，由于等同为扣除数，类似于保险中的免赔（减少投保人的逆选择，保护优质投保人），这种做法能够更好的保护真正有需求的纳税人权利。

由于增值税税率一定高于营业税，所以增值越多、税收越多、对投机的抑制越多，深圳2013年以后购买的住房上市流通都将可能面临更高的税费。我们以现行的营业税和可能的营业增税率为例，当前营业税为固定税率5%，假设增值税税率为11%，则当房价上涨超过83%时，增值税将开始超过营业税，我们按照百城价格指数进行计算，有9个城市的税负可能会增加。需要注意的是，由于百城价格指数按照均价计算，考虑近年的城市扩张，均价被郊区结构拉低，造成最终的涨幅会低于实际涨幅。按照我们的测算，深圳在2013年之后购买住房，进入二手房流通后将交纳更多的税，如果5月1日开始执行，可能会对当前深圳二手房交易带来短期的“降价促销”。对于北京来说，2009年7月以后购买的住房将面临更高的税费，而对于近期上涨最多的上海，由于过去涨幅并不大、和百城价格指数反映实际价格涨幅的准确性上，并没有出现需要缴更多税费的情况。 

由于二手房交易基本在一线城市和部分二线城市中，目前这些市场还处在卖方市场，短期内在一定程度上能够对购房者进行转嫁。由于二手房交易中，房东的定价大多为到手价，特别是在卖方市场中，对购房者的转嫁能力极强，所以短期内试行对购房者来说将付出更多的成本。从长期来看，会减少新入市投资性需求，价格变化更为平稳。