关于房地产税制改革和“营改增”，你所需要知道的一切

投资要点：

中国房地产税制体系在过去一直存在不完善的问题，除了对于房企的重复征税严重，对于个人房产的税制存在存量税缺失，然而这两方面的问题随着房地产税制体系的不断完善，也将带来房地产市场的健康发展。按照当前的税制改革推进，房地产行业将在5月1日迎来营改增试行，除了对企业以外、对二手房交易也开始试行营改增。然而，房地产行业的市场参与者总是3方，政府、房企、购房者。同时，牵涉的背景需要回溯到20年以前，由于每次税制改革的影响都十分深远，这一次又将怎么样？

1、房地产格局的重大变化，几乎都是和税制挂钩

1994年分税制改革+2004年831大限，开启地方政府的土地财政。1）分税制改革后地方收入的减少，使得政府开始通过土地出让收入增加地方财政；2）对房企及其产业链上企业征收的营业税，归地方所有；3）地价上涨还能够带动地方政府土地抵押的价值增加。以上三个房地产直接挂钩的税种成为了地方政府的主要收入来源，接近1/2的收入来自于此，这背后的根源就在于地方事权大、财权小，而房地产的巨大规模使地方政府对其产生了严重依赖。

如果说房地产市场出现土地财政的现象来自于1994年重新洗牌的中央税种和地方税种，那么当前的营改增是在此基础上继续加强，主要原因是营业税为地方税种，增值税为中央税种。1）短期的影响，则已经在营改增试点期间的中央全部转移支付抵消，关注试点结束的改革动向。2）长期的影响，营业税占地方税收比重高的省市需要逐步出台应对措施，特别是在地方政府平台杠杆加足了的省市，这其中包括了北京。

2、对房企来说，短期体现为税负下降，长期体现为地价上涨

目前房企交纳营业税以营业收入为税基，5%的税率，采用现交的方式，不进行预提。1）静态的来说，政府工作报告已经提到了一定是税负减少的，主要是因为现在房企低毛利率意味着低增值率，按照11%计提增值税能够比营业税更少；2）动态的讲，政府可以向开发商转嫁。中国的土地公有制使得土地出让方只有政府一家，也就意味着土地市场是卖方市场，那么地方政府对税收的依赖可以通过地价的形式对开发商进行转嫁，这个在事权和财权解决之前不能够进行根本的改变，主要集中在一线城市上。

3、对二手房来说，其实就是资本利得税，关键看是否有累进税率

用资本利得税能够有效减少投机需求，也就是增值越多、税收越多、对投机的抑制越多，我们测算，深圳2013年以后购买的住房上市流通都将可能面临更高的税费。

增值税是在营业税基础上增加扣除数，要提高调控有效性，累进制的增值税税率更加有效。各档税率差距拉开，能够将价格控制在断档的临界点内，房企已经在土地增值税的调节上采取了成本加成的方式，取得了一定的效果。

全球范围内，几乎所有国家都对房产交易环节征收资本利得税，且几乎全部采取了累进制税率，更有国家通过调整资本利得税的累进税率来进行房价调控，也取得了较好的效果，引导温和上涨的房价预期。

4、风险提示

营改增试行对楼市二手房成交可能带来一定负面影响，进而传导到新房。

正文

房地产格局的重大变化，几乎都是和税制挂钩

1994年分税制改革+2004年831大限，开启地方政府的土地财政

从土地制度开始，就是来自于1994年分税制改革后的深刻影响。1994年分税制改革对当前的房地产格局带来了最为深刻的影响，直接导致了地方政府对土地财政的依赖。在1994年，中国为了集中力量办大事，将地方财权上收，大幅提高中央税种的比例，再通过转移支付的形式还到各个地方，但是会留下来一大部分进行集中支出。同时，2004年8月31日，土地招拍挂制度开始强制执行，于是，地方政府开始加大力度卖地，一方面，是通过土地出让收入增加地方财政，另一方面，对房企及其产业链上企业征收的营业税归地方所有，再者，地价上涨还能够带动地方政府土地抵押的价值增加，所以这就变成了一举三得的方式。

近1/2的税收来自于房地产及其产业链，且几乎都为地方税种。不考虑土地出让，以2015年的财政收入为例，全国财政收入12.5万亿元，主要分为3个部分，1）营业税1.9万亿元，几乎全部和房地产挂钩，其中，房地产贡献了营业税的6104亿元，建筑业贡献5136亿元、金融业贡献4561亿元，后两个行业也有大部分来自于房地产；2）土地相关的税收总计9873亿元，其中，契税3899亿元，土地增值税3832亿元，土地使用税2142亿元；3）个人所得税8618亿元，这其中有部分来自于房屋交易带来的所得税。以上税收营业税和土地相关的税收几乎全部归地方，个人所得税40%归地方。

自从“土地财政”以来，成本推动型的房价上涨成为了过去一直以来的“心结”，而目前这样的情况还继续在一线城市上演。从房企的毛利率来看，当前行业平均为20%，而在这里面，单位面积的人工成本提高可以忽略，装配机械租用价格持续下跌，同时大宗原材料价格也没有出现大幅上涨，也就意味着，带来毛利率下降的根本原因来自于地价上涨。尽管，在三四线城市土地出让已经大幅减少，但是从一线城市来看，超过周边二手房一倍的楼面价地块，必然会推高最终的房价，特别是在当前一线城市的土地供需严重不匹配的情况下，这也会加大地方政府对房地产的依赖。