房地产企业“营改增”纳税评估：预收房款未按规定预缴增值税问题

　　此次“营改增”，财税【2016】36号取消了《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第二十五条 “纳税人转让土地使用权或者销售不动产，釆取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天”的规定，改为“房地产开发企业采取预收款方式销售所开发的房地产项目，在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税”（《营业税改征增值税试点有关事项的规定》（财税【2016】36号）第一条第（八）项第9点）， 房地产开发经营企业增值税纳税义务发生时间改为“纳税人发生应税行为并收讫销售款或者取得索取销售款项凭据的当天”（《营业税改征增值税试点实施办法》（财税【2016】36号）第四十五条）。“一般纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期向主管税务机关预缴税款”（国家税务总局公告2016年第18号第十二条） ，“小规模纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期或主管国税机关核定的纳税期限向主管税务机关预缴税款” （国家税务总局公告2016年第18号第二十一条）。但在评估中发现房地产企业预收房款未按规定预缴增值税问题非常严重。

 

　　一是有些企业在预缴增值税时仅将开具的普通发票收入预缴了增值税，而没有将不开票收入预缴增值税；

 

　　二是有些企业随意推迟预收房款入账时间。如收到首付款不及时入账，到按揭贷款到账后按全额入账；收到买房者银行按揭贷款，不及时入账；

 

　　三是有些企业将预售房款记入了“预收账款”科目，但随意推迟预缴增值税的时间，而不是在取得预收款的次月纳税申报期（一般纳税人）或主管国税机关核定的纳税期限（小规模纳税人）向主管税务机关预缴税款；

 

　　四是有些企业干脆不设立“预收账款”科目，或者虽然设立了“预收账款”科目，但将预收房款部分记入其他应付账款或其他应收账款科目，从而隐瞒预收款，不预缴增值税和申报缴纳增值税。

 

　　对房地产开发经营企业预收房款是否按时和如实预交增值税的核实，可根据公式“每月实际预交增值税=评估期预收账款月增加额×3%÷（1+5%或11%）”进行。如果前者小于后者，说明该房地产经营企业没有按规定如实预缴增值税，需要按《中华人民共和国税收征收管理法》相关规定处理。需要注意的是，对该指标的的核实要分项目、分月、分业主进行。