吉地税发[2007]77号 吉林省地方税务局转发国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知[全文废止]

吉林省地方税务局转发国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知[全文废止]

吉地税发[2007]77号        2007-06-20

各市州、县(市、区)地方税务局，省局直属税务局、稽查局：

　　现将《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号，以下简称187号文件)(附件1)转发给你们，给合我省实际，作如下补充规定，请一并贯彻执行。

　　一、土地增值税清算单位的核审

　　(一)土地增值税最基本清算单位为房地产开发项目;开发项目分期的，为每个分期开发项目。最基本清算单位的开发项目或分期开发项目的确认以对房地产业具有管理职能部门核发的证件、文书(立项批准证书、建设工程规划许可证、建设用地批准书、土地使用证、开工许可证、商品房销售许可证、项目竣工验收备案证)为依据。清算前，要填写《土地增值税项目登记表》(附件2)。

　　(二)普通标准住宅的认定，一律按省政府转发建设厅等部门《关于切实稳定住房价格的实施意见》(吉政办发[2005]24号)文件规定的标准执行。开发项目中既有普通住宅又有非普通住宅的必须分别计算增值额。不能分别计算或不能准确计算增值额的，其普通标准住宅不能享受条例第八条第一款的免税政策。为严格区分普通住宅和非普通住宅，纳税人要认真填写《普通标准住宅审核表》(附件3)、《非普通标准住宅审核表》(附件4)，并由主管税务机关审核。

　　二、土地增值税清算条件的把握

　　(一)符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值的清算：

　　1.房地产开发项目全部竣工、完成销售的;

　　2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的;

　　3.直接转让土地使用权的。

　　符合上述规定的纳税人，须在满足清算条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续。

　　(二)[条款废止]符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：

　　1.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售面积已经出租或自用的;

　　2.取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的;

　　3.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的;

　　符合以上述规定的纳税人须在满足清算条件之日起30日内向主管税务机关报告满足清算条件的具体时日，同时由主管税务机关确定是否清算。对已确定的清算对象，在确定清算之日起30日之内办理清算手续。

　　三、转让房地产收入和扣除项目的确认

　　(一)转让房地产收入包括货币收入、实物收入和其他收入等全部价款及有关经济收益。要将企业实际售价与市场同类房屋售价进行比较，差异较大的要重新审核。

　　(二)在计算取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及转让房地产有关税金等四项扣除项目时，应由纳税人提供合法有效凭证(参见《土地增值税扣除项目有关凭证参考表》附件5)。税务机关要对各类发票、财政专用票据以及具有法律效力的外部证据、特定事项的企业内部证据等凭证的真实性、合法性、合理性进行审查，再确认扣除金额。应取得而因种种原因未取得合法有效凭证的，要在税务机关通知的30日内取得，愈期未取得的，不予扣除。

　　(三)要按配比原则按比例分摊各分期开发项目的土地征用和拆迁补偿费。要据实计算前期工程费、建筑安装工程费、基本设施费、开发间接费等四项开发成本，对计算不实的要对成本的单位金额标准进行核定。地方税务机关要参照当地政府或建设工程造价管理部门上一年公布的建安造价定额资料核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。

　　四、土地增值税清算的程序

　　(一)告知清算事项。清算前，主管税务机关要将清算条件、要求、所要做的准备工作、所需提供的资料，书面告知纳税人。

　　(二)纳税人做清算准备。纳税人申请清算前要根据税务机关的要求先自行进行清算，形成清算报告，填写《土地增值税纳税清算表》(附件6)。