当年我们的那些人那些事---房地产税收筹划技术演进历程

主持人秦权：我记得在第四次的时候，在线上，我看到报名的有750多个人，我们上线的效果目前还不太好，之前是在群里直播，后来是想扩大影响力，采取了新的方式“千聊”。因为可以重复关注收听，后来在线上有1000多人。

今天是周日，是我们圃田春晓第五次线下活动，我们第五次请的是在房地产非常有名气的光磊。网上的称呼有一大片，包括叫大师、高手，但是光磊是我兄弟，因为我们俩都比较谦虚，我觉得做人谦虚是必备的素质，包括有人说我是大师的时候，我说不要说我大师，我不够格，我也不喜欢这个称号，我觉得努力地做、谦卑地做，这才是正道，这才是我的方向。

今天第五期是关于房地产方面的，因为房地产自从2016年36号文颁发以后，也就是营改增之后影响非常大，光磊他实际上在这方面有非常突出的独到的见解，而且是实务做得非常好的一个人士，他不仅是业务实操非常好，而且现在也是桃李满天下，我当时说他“纵横华东”，也就是江浙，“名扬南北”，而且他的人品非常好，大家知道他写的税务江湖那些事儿，包括前两天写的名字(老式税务师将亡)我记不太清楚了传播非常厉害，仅仅是中国会计视野的公众号，阅读人数就达到4万多人，这是一个惊人的成绩。他写文章之前，我们私下里交流过，这也代表我的看法，我们的看法一致的。主要内容是，第一个是营改增之后变化是非常大的，第二个是国务院总局对税务咨询行业的定位影响非常大。第三是BEPS对国内国外影响非常大，BEPS的大门在国外已经缓缓关上，但是在中国才打开一扇窗户，我今年上半年想写一篇文章，名字叫国外避税手段在中国的发展现状及趋势，之前写了一段，但是感觉我的功力还是不够，就没有写完。后来我专门看了一些BEPS的书，包括BEPS六本全都看完了，还有国外一些税制也看了，包括增值税的税制都看，所以说现在更有想法，更深刻更全面一些。

因为房地产这个情况形势变化非常大，而且我在今天上课的路上给光磊说，研究税肯定有一个特点，就是钱在国民经济哪个行业你就研究哪个，钱在房地产你就研究房地产，钱在金融我们就研究金融，钱在“一带一路”和“走出去”，就研究“一带一路”和“走出去”跨境税，这是必须的，制造业已经不行了，它的效益不好，它也没有动力去研究税收，也没有钱去付这个费用，所以说我这个观点与大家稍微有点不一样，但是我理解是这样。目前，整个国民经济的现状，钱基本都在两个行业，一个动向，一个行业就是房地产，一个就是金融业，一个动向就是“一带一路”和“走出去”，钱就在这两个方面。所以税的研究也就在这几个方面。

我们税务要紧跟时代步伐走，光磊是干实务的。理论而且文笔都非常好。他在房地产方税面，我个人觉得他在房地产应该是房地产税，不超过几个人，他是其中非常佼佼者之一，这个我很清楚，大家也很清楚。口碑是靠大家来说的，而且水平如何，出水才见两腿泥，我觉得这是颠覆不破的真理。

今天光磊来给大家做免费公益课，非常辛苦。因为大家知道苏州到郑州高铁不通，他只能坐卧铺到郑州，而且我们在提前十天的时间订票，当时票几乎全满了。后来我给光磊说你要不从上海坐动车，后来我说要不坐飞机。后来都否定了，既然给大家说了是28号，一定要保证时间。飞机是非常不靠谱的，救场如救火，万一误时无法面对大家。我一直强调，我们是做公益的，只要用心做，大家一定会理解。因为我们在付出，即便我们做得不好，大家也会理解支持，这是我两年来做税务公益的感受。刚开始对你很偏见，认为你是沽名钓誉、别有所图，但是经过事实的验证和时间的考验，大家后来是理解赞同并纷纷加入。还是那句话，你做一次两次大家不理解，你做三次四次大家慢慢半信半疑，你做一年两年大家会深深的认可深深感动，我做税务公益这么多年，大家都在做，做这么多年，大家感受非常深刻，我们的志愿者有来自各个不同职业的。因为我们是做公益，所以我们都有这种情怀，就会把利益远远抛在一边，我们的内心非常团结、非常纯洁，不希望它沾上任何铜臭。风在哪里，雨在哪里，我们的心就在哪里。我们只要一起往前走，和我们一起共行的人就会很多，这一点我坚信不疑。即便有一天我走不动了，我也相信后面还会有人，依然会将这把旗帜举下去，我们圃田春晓禾兑论坛的税收公益事业，一定会更加坚定的走下去。

因为欢迎光磊来，说得有点多，因为光磊他昨天晚上十点多过来，坐卧铺，今天早上6点才到郑州火车站，今天下午3点又要赶回去。来也匆匆去也匆匆。像光磊这样的老师，他一般讲课费一天都在5、6万。但是他来圃田春晓免费讲，路费自己出。我们的宗旨一直是这样，我们是做公益的，我们没有钱，别人给我们钱也不要。来讲课只能是免费讲，车马费、宾馆费都得老师自己负担，我感觉很对不住老师，但是做公益只能这样了。但是我们一定会管一顿饭，这是我们对远方的客人最起码的礼貌。在座很多朋友像陈总、王总大家都很热心，为这个论坛付出了不少心血。我们的论坛，无论谁参加，我们都来者不拒，热烈欢迎。所有来参加论坛的人都一律平等，没有什么领导下级贵贱之分。所有来参加活动的人都只代表个人，与单位和职务没有任何关系，这是一个公益性的机构。之所以我们圃田春晓有这么大影响力，是和它的不接触钱、公益性分不开的。

光磊来这里，我非常感谢，他是我兄弟，我也没法鞠躬，没法感谢。但是我内心很感动，我就5：30出门去火车站接他，但是我没有给他说，想给他一个惊喜。但是没有接到他，后来让他在紫荆山下车。我接到他后，就带他到方中山胡辣汤，喝了河南最有名的胡辣汤，可是他不习惯。吃完饭后，我又领他到东区CBD       转转，我没有钱，但是我一定要有这个心，我觉得非常重要，这是第二点我想说的。本来今天我是来不了现场，后来给家里沟通之后来了。今天是我父亲的生日，但是我觉得这个事儿很重要，家里人确实也很支持我。因为我父亲1947年的，虚岁70，实岁69，我不清楚在河南的规矩，光磊给我说，他们那边讲虚岁，我不知道这儿是讲虚岁还是实岁，如果是虚岁我父亲70大寿，他在河南老家，我回不去，我只有把今天这个讲课献给我的父亲，祝他生日快乐，身体健康！

谢谢大家！我代表家父谢谢大家！

第二点，我想说，我们现在有一个线下活动群，今天在座的如果是河南的就可以加入群，我们群里现在有50号人。我们以后在河南可以做更多的线下活动，推动税收法制化进程。我有一个观点，有事儿大家做，不一定一个人来做，或者王总陈总做等等，大家都做这才能做好。所以线下活动，如果大家是本地人，可以加一下线下群，一切自愿透明。我们河南的可以单独组织活动，不一定是请老师讲课这一种方式。请老师讲课只是一个方面，我们可以自己私下活动，甚至是外地旅游。我发现，我们能把一个职业做成一种情怀，做成兴趣，而且能做到全国认可，是一件非常不容易的事。因为税务本身很枯燥，但大家突然发现，我们周围有很多人对此很感兴趣，很多人把税收技术当成一种兴趣，做成一种情怀，这是北上广深很多朋友他们非常感动的一件事儿，包括国外一些朋友非常认可的，他们也非常开心。我们圃田春晓能够在全国二线城市靠下，三线城市靠上的郑州，税收公益论坛做成这么好，他们真是没想到，也很感动，我想这是我们的骄傲的地方，也是我们河南税务界骄傲的地方。这离不开大家的支持，所以线下活动群如果大家感兴趣，可以扫一下，中间可以找一下小牛，让她负责一下。

第三点，我昨天在微信圈里发过了，我们现在上海有一个基地，我们圃田春晓在上海有一个基地，圃田春晓海上论坛，主要针对华东六省一市。这个群是昨天才合到一起的，负责人、牵头人是绿地集团的税务总监蔡嘉。这一次不仅是光磊老师讲课，上海也来了两个朋友，一个是祝家合，现在是在宝龙地产集团，他从上海过来，还有一个是绿地集团的蔡佳总，他也是昨天过来，他是河南人。我们也对朱老师以及外地来的朋友，对他们来这么远来参加我们的活动表示感谢！

华东论坛是圃田春晓禾兑论坛在全国的第一个子论坛。昨天很多朋友知道后，人要在北京办一个，在华南办一个，我说这个现别说了，我们先把现在的办好。说我们先把上海的做好再说，或许我们在深圳或者北京、成都，这个都有可能，但是不需要那么多，很可能以后会用其他新的形式来代替，我们是靠微信走出来的，它肯定会有更好的形式。以后我把河南线下活动建立之后，回头我们会与华东再对接，跟上海圃田春晓分论坛大家在一起交流。上海非常活跃，这是我们没有想到的，我说如果不是华东六省一市不可以加，还有需要加入群费，实际上是公益心问题，钱不是问题，因为有些朋友加群的习惯是有群就加不说话。我的意思是你加了不说话不行，这个钱交了入公积金，支出肯定是财务公开。无非就是这个群收费之后，大家很重视，会为群做贡献，大家一起把这个群做好。这是上海的华东群要交，圃田春晓海上论坛，到时候一定会和线上群进行对接，到时候搞一些互动活动。我觉得只要有公益心在，我们就很有信心。房地产税收研究，河南组织不差，整体实力不差，但是我们单一作战能力比北上广深差，这是一个事实，这是大事儿给大家通报一下。

还有一个问题，我们正在成立一个税务图书馆，全公益的，叫圃田春晓禾兑书院。这个图书馆，我们初步选址在CBD东区，和企业共建，我们现在初步认捐30多万，到时候会请大家捐书，能捐一本、一千本都可以，在我们这儿都是平等，或者你要捐钱，我们可以列书目，我们不接受钱，上面可以盖你的章，你来买书。很多朋友都很支持我们的想法。具体图书馆怎么做，我们有一个考虑，现在正在等着地方怎么开张。现在书没有问题，本来说让大家捐旧书，好多人说，你既然建一个图书馆，我捐旧书，一定会捐自己最喜欢的书捐出来，我一定会把自己的情怀和大家的情怀融在一起。我看很多书都非常优秀的，不仅有英文的，还有柬埔寨文的，这种书我想都会很多。这个图书馆年前应该会建起来，准备工作正在做，到时候做好以后，希望大家踊跃支持。我们只是一个牵线的，我想只要我们做到公开，大家就会理解。我们不能辜负大家对我们公益之心，不能辜负大家的情怀。我觉得我们已经心满意足了，钱的事儿永远不要沾，这个东西和我们公益事业格格不入，我想我们做公益，这样我们就能走得很远非常远。

第六期很可能就是王骏，中国财税浪子王骏，在11号左右。我想征求一下大家意见，因为我们现在拿不准，我不知道11号好还是13号好，有时候发现在上班期间人会来得多，有时候发现周六周天来得全，好好坏坏，这个大家发表意见，在什么时候好。因为这个情况要听大家的，因为我们在河南本地，外地朋友在线上听的，希望大家讨论一下确定，讲课在周天好还是周一到周五。王骏的影响很大，因为在税收江湖，没有王骏的推荐，我也不会走到今天，所以我很感激他。

今天我们就讲这么多，我已经整整讲21分钟，下边就不喧宾夺主了。下边有请光磊老师给我们授课，而且这可是绝版的，讲完之后不可能再讲第二次，我们讲完之后录音视频速记稿，会全部发出去。我们之前是很想发出来，但是因为和演讲人还没有沟通好。如果大家没有记录清楚，回头可以看演讲稿再回忆一下，我们以后讲课也要坚持这一点，就是来讲课可以，但是你这个演讲稿要给大家分享。其实分享给大家，对讲课的老师也是好事。分享就是幸福，传播也是力量。这也是一个慢慢适应的过程。我今天就讲这么多，下面大家欢迎！

朱光磊：首先我感谢圃田春晓所有工作人员，实际上做公益是非常不容易的，实际上收费都做得很难，公益是更难了。包括前面来的第一期毛大哥，还有第二期的杨大哥，还有第三期是你们自己做的，第四期的国庆，我自己不用感谢我自己了，以及后面来讲课的同道者，我也祝愿圃田春晓能够做得越来越好。我们说真心话，我是觉得我们这些人公益心都有。今天这个课想跟大家分为三个板块：

第一个，你想成为什么人，就会成为什么样的人。

第二个，你如何成为你想成为的那个人，就是技术上如何成长。

第三个，我们目前房地产税务疑难问题、一些重点区域以及解决问题的方法。

总共分为三个板块。

第一个板块可能跟技术稍微远一点，但是跟在座各位是有非常重要的关系的，以及对我们群上的朋友是非常重要的。像大家很多都不是名牌大学毕业，实际上名牌大学毕业包括崔威老师，他是哈佛毕业的，本科哈佛，耶鲁博士，像这些人的经历是不可复制的，因为我们考不了哈佛，但是我要说的是各位，像我是一个出身草根，是毕业于二三流院校，但是靠着自己这么多年坚持不懈，就是像阿甘一样不断奔跑，也能奔跑到一个我觉得还是能够在自己的领域能够养家糊口，我觉得做到没有问题。像我这种阿甘奔跑，可能对于我们大部分人来说是有益的，为什么？因为它是可复制的。今天讲课如何进行一个阿甘式的奔跑。

我想问一下，在座各位有多少人是考了注册会计师以上的？举手我看一下，10%不到，有注册会计师、注册税务师、高级会计师都有的，举手我看一下，更少。那实际上素质还不错的，应该可能在座各位在河南，已经属于素质是比较高的，有中级会计师以上的举手我看一下，这个基本上已经都有了，实际上今天来得人在河南都是爱学习的，第二都是觉得自己水平挺好的，而且我估计很多人都是在河南大企业做的，对吧？应该属于这种状态，所以想来做一些探讨。OK，没有问题。

好，我们开始讲第一步骤，你如何成为你想成为的人？坦率地说，目前中国做税务实操的，大概我认为有100人左右，水平是比较好的，分布在各个领域，这一百人我也仔细地研究了，大部分人都不是出身于名校，就是第一学历不是名校毕业，说真的我认为我第一学历本科清华，他的人生阅历不是我们可以复制，我们大部分还是从二三流院校起步，我可以坦率说，在税收领域你的学历应该不是最具有决定性的，这是一个好消息。换句话说我们实际上可以成为一个不高的起点一步一步走出来的。

十年前，赵国庆、我，包括王骏，包括张伟，包括现在在中国税收圈有一些知名度，靠讲座来生活这帮人，实际上十年前都是虾米的状态，都是比较吃力的状态。但是十年之后不一样了，当然我们回头想，我们经常回头看我们的人生，实际上十年前我们就选择了今天的路，十年前我们选择的路，成就了今天的王骏和赵国庆，十年前我们已经按照自己的思路来做了。大家说为什么会出现这种情况？大家知道十年前税务界专家是什么？他就是做政策解读，告诉你一些小口径，还有总局小道消息，这就是专家，基本上就是这些吧？然后说根据退伍军人比例，30%可以免三年营业税就可以做税务筹划，这个已经就算筹划了吧？这就是十年前的税务筹划，合理运用税收优惠或者简单地，就是滥用税收优惠，我们基本上不会用信托、金融工具，不会用一些政策漏洞来避税，对吧？商业模式转换基本上不会做，因为只是学习了这些。当时专家可能就是给我们讲政策。

但是大家请注意，在当时环境下，因为税务界大家都是做政策的解读，就出现什么大的问题？我跟大家说的是，当时我花了四年的时间去识别谁是专家，因为有很多人是不负责任的，比如30秒节税30个亿，满大街到处讲，不负责任讲，自己不能做的就开始讲，这就出现鱼目混珠的事情。我是花了四年时间去识别谁是专家，这个识别过程是什么？我把中国所有税务筹划理论中文版的全部实操一遍，把你知道的中文版税务筹划理论全部干了，干了以后结果是什么？我给大家报告一下，只有10%的理论是可以知道就能用的，剩下90%基本上不是说一讲就会用。可能大概比例是有50、60%的税务筹划理论需要自己修正30%才能用于实践，就是你自己需要填充，还有20%、30%基本上是骗人的。

我打一个最简单的比方，骗人最简单的例子，就是降低售价来规避土地增值税跳点的问题，都听过这个讲课吧？有没有听过讲课？土地增值税，如果增值率在50%税率是30%，如果是50%以上是40%，所以我们在销售定价出现跳点的时候要降低售价，避免出现一万块钱刚好是51%税率点，我应该降到9500，少500块钱收入，导致少交更多的税，大家都听过这种筹划理论，有没有听过？举手我看看。那你们告诉我这个筹划理论在什么情况下适用呢？还是它根本就不适用？知道的举手？

嘉宾：是错的。

朱光磊：认为是错的举手我看看，有三个人举手，认为它在一种特殊情况下可以适用的举手我看看，什么情况下适用？

嘉宾：就在20%那种情况下适用。

朱光磊：20%？就是说免税情况下还是适用？

嘉宾：对。

朱光磊：还有没有其他的观点？所以我就说各位兄弟，理论最后落到实操，你只有做过你才知道它什么情况下适用，我要跟大家说的是降低售价来规避土地增值税跳点，这个理论只有在卖二手房的情况下适用，卖一手房是坚决不适用的，包括20%增值率免税。因为所有一手房清算，你的成本是确定的吗？你的成本在做预售的时候是确定的吗？你知道你的成本是多少吗？中国没有一家地产公司可以做到非常精确的切割，说我的成本是4500一平方，最后做出来造价就是4500，不可能，要么高一点要么低一点，没有人能做到，中国没有一家地产公司可以做到。为什么二手房适用呢？大家想过吗？因为二手房交易价格可以提前确认，这就结束了。为什么二手房可以适用降价规避土增跳点？因为二手房目前操作评估师是企业自己找来的，是不是？所以企业可以和评估师事务所提前把二手房评估价格确定掉，你的交易价格是不是也提前确定？所以你可以规避这个土地增值税跳点，是吧？所以我就知道了，规避土地增值税跳点只有在二手房情况下才可以适用，一手房不可能适用。

大家说噢，原来如此。但是也有特殊情况。比如说河南郑州税务局说，二手房评估必须由税务局指定评估师事务所进行，这种情况下企业是无法控制评估师事务所，也无法事先确认二手房的评估价格，这个时候土地增值税降价来规避跳点的理论就毫无用处。就是通过降低售价来控制土地增值税跳点，完全不可以适用。但是在我们国家大多数情况下，评估师都是企业自己找的，所以二手房评估价格可以事先谈定，这就是理论与实践的区别，我讲了一个最简单的例子。

这就是理论和实操的差别。我说理论知道的基本上都举手，我说最后适用的最后没有人举手，所以我问一句话，我们学这个理论有用吗？我们学理论是有用的，大家请注意，我在2003年就知道，就和在座一样把手举起来，土地增值税可以通过降价来规避土地增值税跳点基本原理，我是到2007、2008年才知道，只有二手房清算才适用，这中间的4年干什么事儿？我是注重实操了，实操告诉我，只有做二手房清算这个理论才能够用，各位兄弟姐妹，这就是理论和实操的差别。所有的筹划理论实际上它都有非常狭窄的存在的空间，它是否存在？它存在，只是非常狭窄，它在某种特殊情况存在。比如鹤顶红治病，只有非常高水平的医生才可以这样治病，大部分人一吃就死。所以我说的是如果你只读理论，没有实操过，这个理论没有用。我们这里应该全部是中级会计师以上，就这么一个简单的点，实际上大家掌握是出了问题的。

所以今天的课我不是想告诉大家，我们要去一个结论，这个不重要的，重要的是一个思考的方法，一个做事情的方法。你要知道自己的差距在哪里，是吧？否则我给你讲读书没有用，读书不会提高你的实操能力，不会的。我们回到这个问题，十年前谁引导你做这件事情，实际上我也不知道，因为当时的老师他们也基本上不做太多的实操的，他只是做政策解读，最后我们就分化了，当时我那拨的一批人，有些同学是觉得讲课赚钱很容易，就去讲课，就去做政策研讨。我跟赵国庆两个人觉得这个东西还是不行，按照我们的个性，这个是不能持久的，所以我跟赵国庆就花时间去做实操，所以你会发现我真正出来讲课是2007年、2008年，但是在2004年、2005年我的那一拨朋友就在全国扬名立万了，他比我们成名赚钱早了三四年的时间。实际上我到了2014年才真正对税务筹划有自己更深入的理解。

我2007年出来讲课，人生第一次讲课到2009年三年大概讲了60场，那时候我已经有60场的讲课了，我到2010年产生人生第一笔顾问费，我到2011年第一次顾问一个中国一百强房地产企业，到2013年开始同时顾问5家中国房地产一百强企业，什么概念？全年销售额加起来一千亿左右。这一千亿的量让我明白了，原来我视野还是太狭窄了。所以最后我就还是跟大家说的是，神枪手都是你需要通过巨大的量来练出来，你需要用巨大的量实操来提高你的专业能力，有的人说朱老师我没有那么大量怎么办？我也发现如果你够用心的话，你一个案例做到极致，你做十个案例等于别人做一百个案例。

我举一个例子，我们做过土地增值税清算的举手我看看，很多，看来很多人都有经验。那我现在举一个最简单的案例，说有一个项目，如宝龙地产，肯定有很大地下车库，凡是做商业地产都有很大地下车库，一般来说按照行业规律，地上建筑物与地下建筑物，商业地产地上建筑物与地下建筑物的比例是多少？2：1，地上10万平方，地下停车库是5万来配置，否则你的项目是死的，项目没有办法活。我现在做一个商业项目，我的写字楼都卖完了，但是我持有10万平方的地下室，10万平方地下车库都不能卖，我的成本是不是全部持有？是不是？这时候我的土地增值税清算税负是不是非常高？写字楼出售部分税率非常高怎么办？根据税法，那就是要交很高的一个土地增值税，对吧？你没有选择，而我们都知道，所有做房地产的同学请注意，我们的车位，无论是企业所得税还是在土增清算过程中，它的收入和成本是倒挂的，什么叫倒挂？成本高，收入低。因为我们中国目前最优秀的房地产开发公司，据我所知是融创，是34平方一个建筑面积可以做一个车位，万科是35，一般公司可能是40平方做一个车位，在座各位应该都处在这个水平，如果你做32，你是中国第一。就说你们公司应该是中国最优秀的房地产公司，你不要告诉我你做28，不可能的。大部分房地产公司可能就是40平方做一个车位。

40平方我们知道可能每平方米4000块钱，3500到4千块钱一平方建筑面积，对吧？那我们就算4千，4千每平、40平，16万一个，我们的建造成本16万，乘以1.3加计扣除是多少？20万，就说我们一个车位的成本在土地增值税清算过程中它的可扣成本是多少？20万，但是郑州这个地方车位是多少？售价多少？15万吧，所以郑州很有钱，这个价格说明郑州人都有钱。因为车位价格是车的价格1/3，如果你们小区车位是15万一个，在座各位开的车是45万元一辆。如果你开一个7万块钱QQ，然后买一个15万车位，只有一种可能，就是当地的房地产规划局政府有问题的，故意使车位配置比例不足，正常情况下车位价格应该是车的1/3。所以我一听郑州说，因为我知道郑州房价1万到1万5，结果车位卖到15万，说明什么？说明当地车位配比不足。

不管它，我们还是回到税本身，15万减去20万，我们每个车位有5万可扣除成本出现倒挂，是吧？OK，我们正常做一个商业，可能一千个车位，正常应该有这么多，一千个车位乘以5万，5千万，5千万乘以税率就是多少？如果是30%的税率，就是1500万的土增，请问这1500万土增怎么找回来？有没有想过？在座各位都不管了，老板没给钱？没有奖金所以我不想了。各位，这就叫做创新性思维。有两种方法你看我都讲有两种了，为什么？因为我做得多。

第一种，移送政府或者移送全体业主。

第二种，卖给你的关联公司。

至于怎么操作我就不能讲了，因为这里有税务官员在下面。你按照我的思路一定会找到出路，把这个1500万找回来。我都讲了两种方法了，我再给你们分享一个方法，你们知道为什么朱老师这么牛哄哄的？因为我是做了这么多案例，我才敢牛，我没有做过我敢牛吗？前两天我一个大哥委托我找一个税务总监，实际上他的价格是每年一百万至两百万之间，大哥原话是我要中国最强的大脑，请你给我找一个中国税务界跟你差不多的，我不在乎钱，我只要中国最强的大脑。我把消息发出去，大哥面试很多人，大哥说，光磊如果这些人算优秀的话，我对你们税务界执业人士素质真的表示失望。这是他的原话。实际上我跟大家分享一个数据，在中国房地产如果仅仅做税，超过一百万年薪的应该是二三十个人，超过两百万应该一个手指头可以数过来，目前据我所知还没有超过五个，大家做个体户当然可以赚很多，做职业经理人光做税，在中国地产界超过两百万的，应该不超过五个手指头。就这么不超过五个手指头，人家找不到人。

他是我老大哥，也是我的顾问单位，顾问五六年，如果他总部在苏州就是我去了，当然因为我不愿意往北京跑，所以大哥说找一个跟你差不多的。我当时说了一句话，我说叫创新思维，什么叫创新思维，实际上我刚才那三个案例就是讲了什么叫创新思维。你不要告诉他不可能，他不要听说不可能，实际上正常做我们一个地产项目下面有车位，我没有卖，成本肯定不能扣，对吧？你有没有错？你没有错。没有卖地下车位当然要保留成本，我没有错，我有错吗？但是企业老板说我要听理由吗？我不要听理由，我要1500万，我为什么花钱让你来？我给你两百万工资每天一万块，我不是让你给我讲理由，你要给我讲结果，你给我把1500万找回来。

 OK，你有两种办法找回来，实际上我们企业界所有的税务的高管，都面临着业绩的压力。据我观察只要是70万以上的全都是有考核指标。比如每年节税多少，比如土增退税多少，都有金额吧？不是说只要上班我就给你工资，全部都有业绩考核。请注意这就是企业界的人和税务局的人最大的差别。我们很多税务官员对政策非常熟悉，但是一旦你到企业去做的时候，你要的是突破和创新，是突破制度，而不是说我遵守制度。或者简单说我要去改变我的交易模式，来突破制度。怎么突破呢？你要通过合理的路径去突破，你不要说我去干坏事儿，当然你说我去移送，是不是税法规定范围内？税法规定可以的，你说我交易，税法没说不可以卖吧？所以你要通过税法允许途径去突破。所以创新思维非常重要。

我们各位在郑州都是优秀人士，大家就想想，有多少的业务是可以去做突破的呢？一旦你有突破性的思维，有了以结果为导向的，你才会在税收政策范围内到做出意想不到的成果。我再说一个案例，检测检测各位，企业所得税是2009年31号文，发布到今年已经7年了吧？我问一个问题，你们有谁知道地下车位的成本是可以按照预算成本全额计提，不受合同总额10%的限制。有谁知道，举手我看看。没有人知道吧？拜托，企业所得税2009年31号第32条写得清清楚楚，现在去查百度，现在去搜，企业所得税2009年31号文第32条写得很清楚，房地产成本除以下三项外，剩下都是按照实际成本作为计税成本，以下三项第一项是合同总额10%，是吧？第二条是公配设施可以按照预算成本全额计提，这一条没有看过吗？31号文写得清清楚楚，这就意味着什么？这就意味着我们做商业地产的兄弟，10万平方地下车库，有4个亿是可以按照预算成本来进行税前扣除的。可以没有发票，是不是有点崩溃？有没有崩溃的？崩溃的举手我看看。有的人是将信将疑的，我看看表再说，真的假的？不要骗我啊？我在6年前就把案例做出来了，2009年我就把案例做出来了。当时当地国税局局长看不懂，说光磊你搞什么？我说我解释给他听，一条一条解释给他听。他说让分管业务副局长直接与我沟通，打了四十分钟电话，他说我觉得你说的是对的，从政策上面没有问题。后来江苏省国税局查我，看了文件半天，还是没有看懂，什么意思？最后江苏省国税局说以后不能扣了，给了一个口头答复。前两天又有人查，我就把我那个表格发给他，对方税务经理说看不懂。

什么叫创新？实际上31号文有很多的优惠，各位同学，不知道你们有没有看懂，比如说31号文里面，31号文说企业所得税，它确认原则是什么？是收付实现制，对吧？你看是不是收付实现制？难道我们真的全部是收付实现制吗？如果你卖的是现房，你的收入确认原则是收付实现制吗？实际上31号文没有讲，需要你自己去补充。销售现房的收入怎么确认？31号文还在最后一段话讲了非常古怪的事情，它说房地产公司和其他公司合作，无论是否成立法人公司，只要它的分配利润符合股息红利性质，就可以实行免税。它完全突破了法人税制，你们知道意味着什么吗？意味着很多合作可以不成立法人公司，但是可以实现按照法人税制的股权红利分红，我们正常必须是我对你有股权，是吧？根据我们企业所得税条例怎么说？企业所得税条例说直接持股的居民公司之间股利分红才可以免税，对吧？但是31号文它突破这个规定了，那它突破不是瞎突破的，它肯定是有原因的。你们找到原因了没有？我找到原因了。当你做税收筹划的时候我发现非常好用，好用的要死，如果你没有这条，我告诉你很多项目公司的就没法合作了。但是有了这条你可以避N多的税。人家已经给你留好了这个路径，只是没有发现。就像我们发现，去郑州实际上三条路，结果我们在座各位都挤最小那条路，天天堵车，说国家文件写得太糟糕，还有两条路你没有看见，实际上那个路修得又宽又大，只是你不走。

31号文到现在已经7年了，有几个人真正理解了31号文中间优惠呢？我就讲这两条，我可以帮助在座各位大的公司，应该一年，企业所得税至少交4千到5千万，可以往后拖。4千5千万拖过三年，还想什么？你就可以在老板面前很得意地说，你花几十万请我，我一年给你省几千万你不觉得给我工资有点低吗？这就叫做价值创造 。现在的税法走到今天跟十年前最大的不同是，现在是结果导向，是吧？我现在跟大家讲案例，你不讲案例大家不相信，别扯了，别骗我。早期有些所谓税务筹划专家自己不会做就敢出来忽悠所谓筹划方案，学员一问细节就说这个要收费的，你给他钱，最后还是不会。这个是真的。但是基本上我讲的，你说老师我给你钱你为我做一个，我告诉你，给钱我立马给你做。而且现在事实上不给钱我也给大家讲，如果你够聪明，听了我讲的直接可以把案例做出来，如果你们税法造诣可以的话，你们听了我的讲课，立刻会产生节税效果，不忽悠，坚决不忽悠的，这就是现在的案例的力量，结果导向。

所以我要说的是你看，我一个学历也不是很高的人，通过自己这么多年孜孜不倦的努力，最后也能做出自己的一些特色。所以我要说的是，我们在座各位不要气馁，只要你有一个决定，扎扎实实要做这个事儿，认认真真去做，最后还是能够做到的。但是倒霉是什么？我们大部分同学，很多同学是年轻的时候被人给教坏了，你们回头想想，到底听了多少场对自己职业生涯或者说实操，想起来思路非常有帮助的一些课程呢？我自己想想我也十几年了，实际上，圈子里面基本上所有讲课老师的课我都听过，我回头想想现在我不敢讲了，我不做评价。

所以各位在座需要做的是一定要自己去做筛选，筛选对自己有用的，然后根据自己的特点去做，如果有的同事，可能他不是那种特别喜欢做实操，他就喜欢研究一下政策做一下解读，OK，我觉得你是这个思路也没问题，那么你在公司就专门做政策解读和研究，也是你的价值，就不要去做实操。但是有的同事可能喜欢做实操，你一定要记得，你要沉下心多做案例。大家请注意，案例不是做得越多越好，为什么？有的事务所做了一百个土增清算还是很烂呢？你们知道为什么？因为他从来没有突破自己，突破法规的要求，做出合法创新，跟别人不一样的东西。大家想过吗？如果你只有十个土增清算，每一个土增清算都做出来跟别人不一样，那么我告诉你这十个就等于人家四十、五十例的经验。

OK，我现在考考在座各位，土增清算主要控制几个点在什么地方？我认为主要是三个点，你可以举手我看看，土增清算实际上就20个点，其中最关键的是三个点。有谁能告诉我？其他我给你讲不用看，看都不用看，都是小的。

第一个，就是清算对象的选择。

第二个，确定清算对象选择之后，你的土地使用权怎么分摊？如果是别墅，你一定想方设法多摊土地，土地使用权权分摊是第二个关键点。

第三个，地下车库。

第四个，下面才是利息，按照1.3加计扣除，就不会产生重大不同吧？这四个点把握好，恭喜你应该不会出现大的跑偏。实际上我们在实操中出现很多做错的事情，一个商业综合体开业五年了，税务机关搞错了，按照新房去清算。但是出租的旧房现实中是可以按照新房清算的，为什么？因为证据是企业提供不是税务机关提供的，打一个比方，我们很多房地产公司，这个房子造好了，开始出租，如果你不办产权证，它就是存货。唯一变化是你会将帐面上转投资房地产或者计提折旧，帐面有一个收入，实际上这时候大家请注意，如果你们公司租金收入金额足够大，比如好几个项目同时在做，已经有两个项目开业，还有两个项目未开业，其中有一个实际出租项目你说这个项目从来没有租过按新房清算，税务局会发现？很多时候会漏掉，如果帐面上已计提折旧，把它红冲掉。 现在有些同学开始晕了。很多商业地产出租五年出售，到底按照新房清算还是旧房清算，他们的这个增值率不同，因为一手房按照1.3成本加计扣除，二手房按照评估价扣除，它们会产生不同增值率。这个时候你是有操作空间的，来选择到底是一手房还是二手房。为什么？这就是征管的漏洞。因为很多税务机关没有那么多时间去检查，你到底属于出租还是没有出租，我告诉你真的有，你别告诉我税务机关会这么傻呢？我告诉你他不是傻，是管不过来，真的出现这种情况。所以我就见过这种案例，明明是二手房，它按照一手房清算掉了，为什么？因为评估价低于1.3加计扣除，按照二手房清算增值率更高。他说我这个房子没有住过，所以按新房清算。

我们很多税务官员。他真的也搞不懂什么叫一手房二手房，他们常规理解什么是二手房？常规理解是办出小产权证，在二手房市场交易的叫二手房，这是房管局的规定，但是按照税法上是这个概念吗？税法上是使用达到一定年限按照二手房，给你办不办产证有关系吗？