海南省地方税务局房地产业税收优惠政策

　　因此，公司按成本价格向员工销售住房，如果在住房制度改革期间，按照所在地县级以上人民政府规定的房改成本价格向职工出售公有住房，职工因此而少支出的差价部分，免征个人所得税;否则需按照“工资、薪金所得”项目缴纳个人所得税。

　　13.个人取得公司发放的住房补贴需要缴纳个人所得税吗?

　　答：根据《海南省地方税务局关于个人取得住房补贴征免个人所得税问题的通知》(琼地税函[2008]199号)第一条规定，对个人按《廉租住房保障办法》(建设部等9部委令第162号)规定取得的廉租住房货币补贴，免征个人所得税;对于所在单位以廉租住房名义发放的不符合规定的补贴，应征收个人所得税。第二条规定，对职工个人按《海南省省直机关住房补贴办法》(琼办发[2008]3号)规定取得的住房补贴，免征个人所得税;对于所在单位以超过琼办发[2008]3号规定的标准发放的住房补贴，应征收个人所得税。

　　因此，个人取得的廉租住房货币补贴，可免征个人所得税，否则需按照“工资、薪金所得”项目缴纳个人所得税。

　　14.房地产公司开发的保障性住房，需要预征土地增值税吗?

　　答：根据《海南省地方税务局关于土地增值税预征率的公告》(海南省地方税务局公告2014年第21号)第一条第三款规定，对房地产开发项目中的保障性住房(不包括限价商品房)，暂不预征土地增值税。

　　15.房地产公司出售住房土地增值税有什么优惠吗?

　　答：根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》(国务院令第138号)第八条规定，有下列情形之一的，免征土地增值税：(一)纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的。

　　根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十一条规定，条例第八条(一)项所称的普通标准住宅，是指按所在地一般民用住宅标准建造的居住用住宅。高级公寓、别墅、度假村等不属于普通标准住宅。普通标准住宅与其他住宅的具体划分界限由各省、自治区、直辖市人民政府规定。

　　根据《海南省人民政府关于促进房地产业持续稳定健康发展的意见》(琼府[2008]74号)第九条的规定：“将我省享受税收优惠政策普通住房标准调整为：同时具备住宅小区容积率1.0以上，单套建筑面积144平方米以下(含144平方米)二个条件。”

　　16.因国家征用的房产，公司需要缴纳土地增值税吗?

　　答：根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第八条规定，有下列情形之一的，免征土地增值税：(二)因国家建设需要依法征用、收回的房地产。

　　根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十一条规定，条例第八条(二)项所称的因国家建设需要依法征用、收回的房地产，是指因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权。

　　因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，比照本规定免征土地增值税。

　　根据《财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》(财税[2006]21号)第四条规定，因“城市实施规划”而搬迁，是指因旧城改造或因企业污染、扰民(指产生过量废气、废水、废渣和噪音，使城市居民生活受到一定危害)，而由政府或政府有关主管部门根据已审批通过的城市规划确定进行搬迁的情况;因“国家建设的需要”而搬迁，是指因实施国务院、省级人民政府、国务院有关部委批准的建设项目而进行搬迁的情况。

　　17.分立公司承受被分立公司的土地需要缴纳土地增值税吗?

　　答：根据《财政部 国家税务总局关于企业改制重组有关土地增值税政策的通知》(财税[2015]5号)规定第三条规定，按照法律规定或者合同约定，企业分设为两个或两个以上与原企业投资主体相同的企业，对原企业将国有土地、房屋权属转移、变更到分立后的企业，暂不征土地增值税。第五条规定，上述改制重组有关土地增值税政策不适用于房地产开发企业。

　　因此，非房地产开发企业发生上述行为的，可暂不征收土地增值税。

　　18.企业合作建房有关土地增值税政策?

　　答：根据《财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字[1995]48号)第二条规定，对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税;建成后转让的，应征收土地增值税。

　　19.个人之间更换自有住房，需要缴纳土地增值税吗?

　　答：根据《财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字[1995]48号)第五条规定，对个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核实，可以免征土地增值税。

　　20.公司将旧房转让需要缴纳土地增值税吗?

　　答：根据《财政部 国家税务总局关于促进公共租赁住房发展有关税收优惠政策的通知》(财税[2014]52号)第四条规定，对企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为公共租赁住房房源、且增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。

　　根据《财政部 国家税务总局关于棚户区改造有关税收政策的通知》(财税[2013]101号)第二条规定，企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为改造安置住房房源且增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。

　　21.个人销售住房需要缴纳土地增值税吗?

　　答：根据《财政部 国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》(财税[2008]137号)第三条规定，对个人销售住房暂免征收土地增值税。

　　22.房地产开发企业开发的商品房需要缴纳房产税吗?

　　答：根据《国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知》(国税发[2003]89号)第一条规定，对房地产开发企业建造的商品房，在售出前，不征收房产税;但对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。

　　23.个人或者单位出租房屋，请问房产税有优惠吗?

　　答：根据《财政部 国家税务总局关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》(财税[2008]24号)第二条第三款规定，对个人出租住房，不区分用途，在3%税率的基础上减半征收营业税，按4%的税率征收房产税，免征城镇土地使用税。第二条第四款规定，对企事业单位、社会团体以及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房，减按4%的税率征收房产税。

　　根据《财政部 国家税务总局关于支持公共租赁住房建设和运营有关税收优惠政策的通知》(财税[2010]88号)第六条规定，对经营公租房所取得的租金收入，免征营业税、房产税。

　　24.房屋大修期间需要缴纳房产税吗?

　　答：根据《财政部 税务总局关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》([1986]财税地字第8号)第二十四条规定，房屋大修停用在半年以上的，在大修期间可免征房产税。