无偿使用房屋的涉税问题分析

　　现实中，有些从事生产经营活动的纳税人，生产经营活动所使用房屋的产权并不属于自己，而是无偿使用他人的房屋。因为是无偿使用房屋，不涉及经济利益问题，因此，无论是房屋出借方，还是房屋使用方，有很多人都认为不涉及税收问题，那么，房屋产权所有人即出借方和从事生产经营活动的纳税人即房屋使用方，在房产出借和使用过程中，双方是否涉及税收问题呢?现根据相关税收政策的规定进行分析。

　　一、房屋出借方

　　(一)增值税

　　《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)附件1：《营业税改征增值税试点实施办法》(以下简称实施办法)附：《销售服务、无形资产、不动产注释》中规定，房屋产权所有人将房屋提供给他人使用的行为，属于销售服务中的现代服务。

　　《实施办法》第十四条规定，下列情形视同销售服务、无形资产或者不动产：(一)单位或者个体工商户向其他单位或者个人无偿提供服务，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。(二)单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。(三)财政部和国家税务总局规定的其他情形。

　　从上面的规定可知，房屋出借方无偿提供房屋给他人使用，是否视同销售服务行为，应以房屋出借方的身份确定。

　　如果房屋出借方属于单位或者个体工商户，那么，把房屋无偿提供给他人用做生产经营活动，应当视同销售服务缴纳增值税;

　　如果房屋出借方属于自然人，那么，把房屋无偿提供给他人用做生产经营活动，则不属于视同销售服务，不需要缴纳增值税。

　　(二)企业所得税

　　《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第二十五条规定，企业发生非货币性资产交换，以及将货物、财产、劳务用于捐赠、偿债、赞助、集资、广告、样品、职工福利或者利润分配等用途的，应当视同销售货物、转让财产或者提供劳务，但国务院财政、税务主管部门另有规定的除外。

　　《国家税务总局关于企业处置资产所得税处理问题的通知》(国税函[2008]828号)第二条规定，企业将资产移送他人的下列情形，因资产所有权属已发生改变而不属于内部处置资产，应按规定视同销售确定收入。(一)用于市场推广或销售;(二)用于交际应酬;(三)用于职工奖励或福利;(四)用于股息分配;(五)用于对外捐赠;(六)其他改变资产所有权属的用途。

　　从上面的规定可知，企业所得税上视同销售行为，不包括企业将房屋无偿提供给他人使用的行为，因此，企业将房屋无偿提供给他人使用不需要缴纳企业所得税。

　　(三)个人所得税

　　《中华人民共和国个人所得税法》及实施条例中没有规定视同销售行为，因此，自然人、个体工商户和个人独资企业及合伙企业把房屋无偿提供给他人用做生产经营活动，不需要缴纳个人所得税。

　　二、房屋使用方

　　(一)房产税

　　《财政部 国家税务总局关于房产税 城镇土地使用税有关问题的通知》(财税〔2009〕128号)第一条规定，无租使用其他单位房产的应税单位和个人，依照房产余值代缴纳房产税。

　　从上面的规定可知，纳税人无偿使用他人的房屋，应当依照房产余值代缴纳房产税。

　　(二)城镇土地使用税

　　《国家税务局关于检发〈关于土地使用税若干具体问题的解释和暂行规定〉的通知》(国税地字〔1988〕15号)第四条关于纳税人的确定问题规定，土地使用税由拥有土地使用权的单位或个人缴纳。拥有土地使用权的纳税人不在土地所在地的，由代管人或实际使用人纳税;土地使用权未确定或权属纠纷未解决的，由实际使用人纳税;土地使用权共有的，由共有各方分别纳税。

　　从上面的规定可知，如果房屋出借方在土地所在地的，城镇土地使用税应由房屋出借方缴纳;如果房屋出借方不在土地所在地的，城镇土地使用税应由房屋使用方缴纳。

　　(三)企业所得税

　　《中华人民共和国企业所得税法》第八条规定，企业实际发生的与取得收入有关的、合理的支出，包括成本、费用、税金、损失和其他支出，准予在计算应纳税所得额时扣除。

　　《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第二十七条规定，企业所得税法第八条所称有关的支出，是指与取得收入直接相关的支出。企业所得税法第八条所称合理的支出，是指符合生产经营活动常规，应当计入当期损益或者有关资产成本的必要和正常的支出。

　　第三十三条规定，企业所得税法第八条所称其他支出，是指除成本、费用、税金、损失外，企业在生产经营活动中发生的与生产经营活动有关的、合理的支出。

　　房屋使用方在使用房屋过程中，一般会发生与房屋有关的费用，比如：冬季采暖费，房屋维修费等。无偿使用的房屋，虽然产权不属于自己，但发生与房屋有关的费用，属于“与取得收入有关的、合理的支出”，因此，按照上面的规定可知，发生与房屋有关的费用允许在企业所得税前扣除。

　　(四)个人所得税

　　《国家税务总局个体工商户个人所得税计税办法》(国家税务总局令2014年第35号，以下简称国家税务总局令2014年第35号文件)第七条规定，个体工商户的生产、经营所得，以每一纳税年度的收入总额，减除成本、费用、税金、损失、其他支出以及允许弥补的以前年度亏损后的余额，为应纳税所得额。

　　第十三条规定，其他支出是指除成本、费用、税金、损失外，个体工商户在生产经营活动中发生的与生产经营活动有关的、合理的支出。

　　《财政部 国家税务总局关于印发〈关于个人独资企业和合伙企业投资者征收个人所得税的规定〉的通知》(财税〔2000〕91号)附件1：《关于个人独资企业和合伙企业投资者征收个人所得税的规定》第六条规定，凡实行查账征税办法的，生产经营所得比照《个体工商户个人所得税计税办法(试行)》(国税发〔1997〕43号)的规定确定(注：国税发〔1997〕43号文件已被国家税务总局令2014年第35号文件代替)

　　根据上面的规定可知，个体工商户、个人独资企业和合伙企业，如果发生与无偿使用的房屋有关的费用，允许在个人所得税前扣除。

　　注：倘若无偿使用的房屋在使用前已经破烂不堪，无法使用，而是由使用方出资维修，然后允许在一定时间内无偿使用。对于这种情形，不属于无偿使用，而是以房屋维修费抵顶房屋租金，实质是一种房屋租赁行为，税收上应按房屋租赁处理。