移交还建房，何时确认收入才合规？

　　最近，重庆市城口县的陈会计遇上了烦心事儿，其所在的M房地产开发有限公司不但被责令补缴增值税540余万元，还需缴纳不菲的滞纳金。这到底是怎么回事儿呢？

移交还建房应视同销售

　　原来，M房地产开发有限公司在房地产开发中，与相关单位签订了《国有建设用地使用权出让合同（补充合同）》，其合同补充条款约定：“项目受让方需还建住房无偿提供给出让方安置被征地拆迁户”。企业在房地产项目开发完成后，当即按照合同约定，将面积共计8113.48平方米的99套房屋作为还建房无偿提供给拆迁户。

　　按照合同约定，M房地产开发有限公司在该笔交易中，并没有直接从房屋接受方取得销售款项。基于此，公司的陈会计认为，企业并没有收到房款，无须就该笔业务缴纳增值税，所以也未就该99套还建房按照同类房屋销售价格申报纳税。同时，在其他部分房屋交易中，房地产开发企业已按合同约定时间将房屋交给买方，但由于公司没收款或没向买方开具发票，陈会计也没有在合同约定的交房当期，就相关交易申报缴纳增值税。

　　今年5月，M房地产开发公司收到了城口县国税局稽查局的税务事项通知书，不但被要求限期全额补缴增值税，还需按日缴纳万分之五的税收滞纳金。“刚看到的时候很不理解，不过在接受税务人员的政策辅导后，我才知道由于自己知识更新不及时，导致对增值税税收政策理解有这么多误区。”陈会计说。

　　税务稽查人员认为，房地产企业开发回迁安置房，应视同销售。《营业税改征增值税试点实施办法》（财税〔2016〕36号附件1）第十四条规定，单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产视同销售服务、无形资产或者不动产，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。因此，如果拆迁补偿费不采用现金补偿，采用产权调换，即迁一还一，拆迁还建房视同销售，按照适用税率（征收率）缴税。

何时确认增值税应税收入

　　在税务检查中，稽查人员还发现，M房地产开发有限公司针对政府采购房屋，签有政府采购合同并明确约定了付款时间，但该企业未按合同约定的付款时间确认收入。同时，个人购房者签订的房屋购销合同中也明确约定有交房时间，房地产项目开发完成后，该企业在按合同约定的交房时间陆续交房的情况下，以未能收款、未开票为由，未及时确认收入，应补缴未及时缴纳的增值税400万余元，并加收对应滞纳金。

　　那么，房地产企业增值税纳税义务发生时间究竟是如何规定的呢？稽查人员认为，房地产企业增值税纳税义务发生时间，按《营业税改征增值税试点实施办法》（财税〔2016〕36号附件1）第四十五条的规定确认。增值税纳税义务、扣缴义务发生时间为：纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。收讫销售款项，是指纳税人销售服务、无形资产、不动产过程中或者完成后收到款项。取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期，为服务、无形资产转让完成的当天，或者不动产权属变更的当天。

结算方式决定纳税时间

　　稽查人员提醒，纳税人应根据不同的销售结算方式，确定增值税纳税义务发生时间。否则，会造成企业未及时申报或申报错误，不但要补缴税款与滞纳金，造成企业利润损失，而且会影响企业信用，带来声誉损害。

　　《增值税暂行条例实施细则》第三十八规定，采取直接收款方式的，无论货物是否发出，均为收到销售款或者取得索取销售款凭据的当天；采取承付和委托银行收款方式的，为发出货物并办妥托收手续的当天；采取赊销和分期收款方式的，为书面合同约定的收款日期的当天，无书面合同的或者书面合同没有约定收款日期的，为货物发出的当天；预收货款方式的，为货物发出的当天，但生产销售生产工期超过12个月的大型机械设备、船舶、飞机等货物，为收到预收款或者书面合同约定的收款日期的当天；委托其他纳税人代销货物的，为收到代销单位的代销清单或者收到全部或者部分货款的当天；未收到代销清单及货款的，为发出代销货物满180天的当天；销售应税劳务的，为提供劳务同时收讫销售款或者取得索取销售款的凭据的当天；视同销售货物的，为货物移送的当天，代销除外。

　　华税短评：房地产企业涉税事项多、涉税种多。企业财税人员一定要认真学习税法规定，当对是否需要缴税或缴纳何种税、如何计算税款等存疑时，应积极向税务机关或专业人士咨询，否则将会面临补缴税款、滞纳金甚至罚款处罚。