房地产业纳税风险评估业务指引（试行）

房地产业纳税风险评估业务指引(试行)
——税务师行业涉税专业服务规范第3.3.2.1号

　　第一章 总则

　　第一条 为规范税务师事务所及其具有资质的涉税服务人员(以下简称“涉税服务人员”)提供房地产业纳税风险评估服务行为，提高执业质量，防范执业风险，根《涉税专业服务监管办法(试行)》（国家税务总局公告2017年第13号）和中国注册税务师协会《税务师行业涉税专业服务规范基本指引(试行)》、《专业税务顾问业务指引(试行)》的规定，制定本指引。

　　第二条 税务师事务所及其涉税服务人员承办房地产业纳税风险评估业务适用本指引。

　　第三条 税务师事务所及其涉税服务人员提供房地产业纳税风险评估服务，应当按照《国家税务总局关于采集涉税专业服务基本信息和业务信息有关事项的公告》（国家税务总局公告2017年第49号）、《关于进一步完善涉税专业服务监管制度有关事项的公告》（国家税务总局公告2019年第43号）要求，向税务机关报送《涉税专业服务机构(人员)基本信息采集表》和其他相关信息。

　　第四条 税务师事务所及其涉税服务人员提供房地产业纳税风险评估服务，实行信任保护原则。存在以下情形之一的，税务师事务所及其涉税服务人员有权终止业务：

　　(一)委托人违反法律、法规及相关规定的;

　　(二)委托人提供不真实、不完整资料信息的;

　　(三)委托人要求违反涉税专业服务执业基本原则的;

　　(四)其他因委托人原因限制业务实施的。

　　如已完成部分约定业务，应当按照协议约定收取费用，并就已完成事项进行免责性声明，由委托人承担相应责任，税务师事务所及其涉税服务人员不承担责任。

　　第五条 税务师事务所及其涉税服务人员提供房地产业纳税风险评估服务，应当遵循《税务师行业职业道德指引(试行)》的相关规定。

　　第六条 税务师事务所及其涉税服务人员提供房地产业纳税风险评估服务，在程序上应当遵循《税务师行业质量控制指引(试行)》和《税务师行业涉税专业服务程序指引(试行)》的规定、在业务承接、业务委派、业务计划、业务实施、业务成果递交、业务记录归档等服务各阶段，充分考虑对执业风险的影响因素，使执业风险降低到可以接受的程度。

　　第二章 业务定义与目标

　　第七条 本指引所称房地产业纳税风险评估业务，是指税务师事务所接受委托人委托，双方确立委托关系，指派本机构涉税服务人员对委托人指定的从事房地产开发经营业务的单位(以下简称被评估单位)提供的资料进行归集、整理、分析、判断，对被评估单位的房地产开发经营业务的涉税风险进行筛查、识别和评估的服务行为。

　　本指引的房地产业是指《国民经济行业代码》(GB/T 4754-2017)规定的行业属性及编号中的房地产业(门类行业行业代码：K)—房地产业(大类行业行业代码：70)—房地产开发经营(中类行业行业代码：701)—房地产开发经营(小类行业行业代码：7010)，即房地产开发企业进行的房屋、基础设施建设等开发，以及转让房地产开发项目或者销售房屋等活动。不包括物业管理、房地产中介服务以及其他服务。

　　第八条 税务师事务所在接受房地产业纳税风险评估委托前，应当指派能够胜任纳税风险评估业务的涉税服务人员作为项目负责人并根据纳税风险评估业务需要，确定项目经理和项目组成员。由项目负责人确定房地产纳税风险评估的业务计划。

　　第九条 房地产业纳税风险评估项目负责人应根据纳税风险评估事项预估的复杂程度、风险状况等情况，制定房地产业纳税风险评估总体业务计划和具体业务计划，确定工作目标、工作方案、时间安排、业务范围、人员分工、沟通协调、执行程序等事项。

　　第十条 房地产业纳税风险评估范围主要包括：

　　(一)取得土地使用权纳税风险评估;

　　(二)房地产设计施工环节纳税风险评估;

　　(三)预售及销售环节纳税风险评估;

　　(四)投资性房地产纳税风险评估;

　　(五)接受房地产投资纳税风险评估;

　　(六)房地产清算纳税风险评估。

　　第十一条 税务师事务所及涉税服务人员实施纳税风险评估业务通常包括五个阶段：风险评估资料收集、风险点筛查和识别、风险点研判、风险等级判定及风险提示。一般应执行以下流程：

　　(一)与委托人签订房地产业纳税风险评估业务委托协议;

　　(二)获取与房地产业风险评估的资料;

　　(三)对资料和数据进行梳理筛选;

　　(四)设计房地产业风险评估指标;

　　(五)对风险点进行筛查、识别;

　　(五)甄别风险的程度;

　　(六)纳税风险评估准备，填制纳税风险评估底稿及其附列资料;

　　(七)纳税风险评估报告确认和签署;

　　(八)纳税风险评估的后续管理。

　　第三章 业务实施

　　第一节 资料收集

　　第十二条 涉税服务人员应制定风险评估资料收集范围、收集口径及文档格式，书面列示资料清单。

　　第十三条 涉税服务人员可以通过列示资料清单、问卷调查、现场访谈等方式，取得并归集与房地产业纳税风险评估事项有关的涉税资料，具体包括但不限于下列资料：

　　(一)《土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》;

　　(二)立项、规划设计阶段的合同、协议及凭证资料。包括土地使用权合同、拆迁及补偿协议、规划设计合同、建筑规划设计图、立项批复等;

　　(三)取得土地使用权的相关资料，包括取得土地的途径、价格、用途等;

　　(四)施工验收阶段的资料。包括施工合同、竣工报告或备案等;

　　(五)预(销)售及产权转移阶段资料。包括商品房预售及销售合同、产权转移登记手续;

　　(六)项目核算对象划分依据、财务会计报表及其说明资料;

　　(七)第三方提供的数据、报告;

　　(八)税控装置的电子报税资料及备案事项相关资料;

　　(九)税务机关要求报送的其他有关证件、会计核算资料和纳税资料;

　　(十)所有交易均已记录并反映在财务报表中的书面声明。

　　第十四条 涉税服务人员应对委托人提供的材料的真实性、合法性以及完整性进行审核，审核的内容主要包括但不限于以下内容：

　　(一)委托人的基础信息是否完备;

　　(二)委托人房地产交易信息(事实)的真实性和完整性;

　　(三)委托人涉税财务信息的真实性、合法性和完整性;

　　(四)委托人纳税申报的真实性、准确性和及时性;

　　(五)采集的第三方信息与委托人及评估项目的相关性;

　　(六)纳税风险评估资料是否符合逻辑关系;

　　(七)税收政策变化对纳税风险评估的具体影响;

　　(八)备案事项相关资料之间的关系;

　　(九)其他需要审核的事项。

　　第二节 风险关注事项

　　第十五条 涉税服务人员应在纵向上梳理被评估单位的业务流程，关注土地取得、项目开发建设、预售销售等环节所涉及的增值税、土地增值税、企业所得税、契税、印花税及城镇土地使用税可能存在的风险点;在横向上根据房地产业的一般业务、资产管理、对外投资以及投资性房地产等特殊事项分步分点筛选税收风险点，确定纳税风险评估方案实施的前期准备、政策依据、步骤顺序、实操要领等。

　　第十六条 涉税服务人员应做好房地产业纳税风险评估的前期准备工作。前期准备时应重点关注但不限于的事项包括:

　　(一)业务事项的真实性、合法性和完整性;

　　(二)资料信息的归集、整理程序、验证方法;

　　(三)财务信息和财务核算的真实性、完整性和可靠性;

　　(四)与房地产业有关的税收政策;

　　(五)发票管理信息;

　　(六)与委托人房地产业纳税风险评估有关的情况，包括房地产开发各个环节的应税项目、涉及的各个税种的计税依据、应纳税额、减免税项目及税额计算、税款的预缴及清算、税款所属期限、延期缴纳税款、欠税、滞纳金以及成本核算等。

　　(七)房地产业各个环节纳税风险点筛查方法、程序、责任人和完成时限。

　　第十七条 房地产开发项目纳税风险评估的基本方法包括风险因素分析法、风险事项是非判断法、预警值分析法。

　　(一)风险因素分析法，是指对可能导致纳税风险发生的因素进行评价分析，从而确定纳税风险发生概率大小的风险评估方法;

　　(二)风险事项是非判断法，是将提示调查事项由被调查单位不同部门判断是、否两种情形，从而判定纳税风险点及风险程度;

　　(三)预警值分析法，是将纳税评估指标与预警值对比分析，确认纳税风险评估指标变动异常情况。

　　第十八条 涉税服务人员应当对土地使用权取得环节关于契税的纳税风险进行专业判断，重点关注的事项包括：

　　(一)取得土地使用权时，房地产企业实际付款金额是否与土地出让(转让)合同的金额一致;

　　(二)房地产企业取得土地使用权，是否按照土地出让金(买价)全额和适用税率计算缴纳了契税;

　　(三)采用协议方式取得土地使用权的，土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费是否计入契税计税依据计算了缴纳契税;

　　(四)招拍挂方式取得土地使用权，配建回迁安置住房或公共配套设施无偿交付政府的，是否按照规定将支付给动迁户或回迁户及其他补偿费用作为契税计税依据计算缴纳契税;

　　(五)采用分期付款方式取得土地使用权，是否按照全部价款和适用税率计算缴纳了契税;

　　(六)改变土地用途补缴土地出让金及其他费用是否按照规定申报缴纳了契税，土地出让金减免的手续是否齐全;土地出让金减免的情况下，是否冲减了契税计税依据。

　　第十九条 涉税服务人员应当对土地使用权取得环节印花税纳税风险进行专业判断，重点关注的事项是取得土地使用权时的土地使用权受让合同是否按照规定计税并贴花。

　　第二十条 涉税服务人员应当对土地使用权取得环节城镇土地使用税纳税风险进行专业判断，重点关注的事项是委托人申报的占用土地面积、适用税额是否正确;纳税义务发生时间和终止时间是否正确，是否按照规定时限及时足额申报纳税。

　　第二十一条 涉税服务人员应当对土地使用权取得环节向贷款方支付的与该笔贷款直接相关的投融资顾问费、手续费、咨询费等费用抵扣的进项税额纳税风险进行专业判断，重点关注事项是委托人从当期销项税额中抵扣的进项税额是否符合规定。

　　第二十二条 涉税服务人员应当对房地产规划设计及施工阶段涉税处理的纳税风险进行专业判断，重点关注的事项包括：

　　(一)规划设计阶段签订的勘察设计合同、广告制作合同、建筑安装承包合同、借款合同、购销合同等是否按规定缴纳了印花税;

　　(二)规划设计及施工阶段支付给境外设计费是否及时代扣所得税及增值税;

　　(三)房地产开发阶段缴纳的市政设施配套费是否计入契税计税依据及时足额缴纳契税。

　　第二十三条 涉税服务人员应对房地产开发阶段成本核算的纳税风险进行专业判断。重点关注产品成本的归集是否符合规定，具体包括：

　　(一)分期开发土地是否按照配比原则归集产品成本，项目分期的判断依据是否充足，成本的分摊原则(占地面积法、建筑面积法，其他合理方法等)是否合理;

　　(二)征地、拆迁支出是否按照配比原则归集产品成本;

　　(三)取得土地使用权时缴纳的耕地占用税是否按照配比原则计入产品成本;

　　(四)公共配套设施建造费用分摊是否合理;

　　(五)市政设施配套费分摊是否合理;

　　(六)拆迁补偿费列支和分摊是否合理;

　　(七)房地产开发的前期工程费、基础设施费核算分摊是否合理;

　　(八)自建产品的材料成本核算是否准确，是否存在虚增本期成本的风险;

　　(九)本期对外承包工程价款的确定是否准确，是否存在虚增本期成本的风险;

　　(十)甲供材项目的成本核算是否准确;

　　(十一)向关联方采购材料和服务定价是否合理;

　　(十二)尚未出售和已售的开发产品(包括共用部位、共用设施设备)日常维护、保养、修理等发生的支出是否按规定计入期间费用;

　　(十三)样板房的装修费及购置的配套物资是否按照规定分摊计入开发成本或销售费用;

　　(十四)开发产品完工前的借款利息是否按照规定资本化;

　　(十五)开发产品在建期间预提费用计提的范围是否准确、计提标准是否符合规定，是否按照规定进行了纳税调整;

　　(十六)施工期间接受建筑安装服务取得的增值税发票，是否在发票的备注栏注明建筑服务发生地县(市、区)名称及项目名称;

　　(十七)与多个开发项目相关的开发间接费用，是否按照受益原则和配比原则选择合理的分摊方法进行分配。