房地产税征管的法律制约与协调

中共中央政治局审议通过《深化财税体制改革总体方案》，指出“加快房地产税立法并适时推进改革，由人大常委会牵头，加强调研，立法先行，扎实推进。”财政部部长楼继伟为此撰文指出：“总的方向是，在保障基本居住需求的基础上，对城乡个人住房和工商业房地产统筹考虑税收与收费等因素，合理设置建设、交易、保有环节税负，促进房地产市场健康发展，使房地产税逐步成为地方财政持续稳定的收入来源。”同时文章还特别提到房地产税与税收征收管理的关系，“抓紧修订《税收征管法》，促进依法治税，同时也为个人所得税和房地产税改革创造条件。”设计中的房地产税将房产税与城镇土地使用税合并，统一适用于个人住房与工商业房地产，税收征管面临严峻挑战。本文就房地产税征收管理中面遇的法律制约，从立法与执法层面，运用比较法与文献分析法为研究方法，进行法律协调探讨。 

 一、房地产物权属性对房地产税征管的影响

（一）房地产税征管之理论上优势

从理论上讲，财产税（尤其是房地产税）是极为优良的一种税种。在支应地方公共服务，提升地方财政能力与政治自主方面，房地产税长期被公认为是有效的方法。从防止逃避税的角度言，房地产税是不动产税，课税对象不能移动且不易隐蔽，因而逃避房地产税一般很困难。其次，房地产税能够在地方政府提供公共服务与财产价值之间建立连结，即房地产税的纳税人缴纳房地产税与接受地方政府的公共服务相关联，这正好符合税法上“受益原则”的理论。第三，房地产税一般由地方税务局征收，正好满足地方自治的要求。第四，房地产税的可见度很高，这种可见度迫使政府要正确地运用税金，承担起政府的责任。

房地产税遵从的简便，对纳税人具有吸引力。大多数房地产所有人花费很低的遵从成本。不像缴纳所得税时需要填写繁杂的税务报表，缴纳房地产税甚至不需要填写任何的申报表。通常是由政府，而不是由纳税人来计算，纳税人的角色就是仅仅缴纳税款。其结果是，个人住房所有人在遵从房地产税时，很少耗费遵从费用，如寻求税务专业人员（包括会计师或律师）的帮助，这方面只有销售税才有类似低廉的遵从负担。

（二）房地产税征管受制于《物权法》发达程度

1. 不动产统一登记与房地产税平等课征

我国《物权法》第十条规定，国家对不动产实行统一登记制度。2015年3月1日起，《不动产登记暂行条例》施行。税务机关为了全面掌控房地产信息，实现不动产的统一登记是实现房地产税平等课征的前提。房地产税是典型的显性税种，直接触及个人纳税人利益，因而平等课征的税收正义理念在房地产税中特别受到关注。正义理念强调相同的相同对待，不同的不同对待。正义的理念是绝对的，也是形式的，但更是普适的。

为此，政府应开发出一个综合性的房地产统一登记数据库，并且房地产登记数据库的开发先于房地产税的课征。税务机关应当开发出一个稳定的网络，能够显示出每一项已经登记的房地产缴纳房地产税的状况。但目前这一工作进展艰难。如果房地产税法规定所有房产课税，则与住房登记的关联性不大；但如果出现差别待遇，则对登记的依赖会加大。如规定家庭第一套住房免税，第二套以上征收房地产税，则会出现逃避税现象，如通过假离婚、虚假登记等来规避。还如房地产税有免税待遇时，也会出现虚假登记现象以享受免税。

2.物权法定主义与房地产税的征收范围

物权法奉行物权法定主义，要求物权类型法定与物权内容法定。随着人们认识不断深入，物权类型与内容呈现不断扩张的趋势。但由于研究不足，至今我国《物权法》对于空间使用权、地下设施等的规定也不是太清晰，使得房地产税在征收范围上受到物权法理论与立法滞后的制约。哪些物权类型与内容应置于房地产税的课征范围，本文尝试进行类型化的对应分析，但要细化不同的物权类型。

（1）我国现行房地产保有环节的税收种类

 （2）我国未来房地产税课税范围与不动产物权类型对应