不动产重组，如何享受契税优惠？

　　财政部、国家税务总局为支持企事业单位改制重组，联合出台了一系列税收优惠政策，但是并不是所有的企业重组都能够享受税收优惠，必须符合一定的条件。近日，山东省菏泽市地税局大企业风险管理团队在对辖区内A企业开展税收风险分析时，发现A企业重组中并不满足享受契税优惠的条件但却自行享受了优惠，引发税务风险。

　　症状：企业整体转让未缴纳契税

　　税务机关在检查中发现，A企业“其他应收款”科目有一笔凭证摘要显示“整体收购B企业”。风险分析人员通过互联网工商登记信息查询企业关系图谱时发现，A企业新增了下属公司B企业。后进一步证实A企业100%股权收购了B企业，B企业的原股东撤资，A企业成为B企业唯一股东，并将B企业改为A企业的分公司，作为分支机构核算。

　　根据《B企业资产评估报告书》，B企业房屋建筑物评估净值15548.22万元，构筑物及其他辅助设施评估净值5584.5万元，土地使用权评估价值8663.56万元，在建工程——土建工程（车间、厂房）评估净值1953.29万元，合计为31749.57万元。根据契税规定，A企业取得B企业房屋土地产权应缴纳契税，但在A企业2015年“‘金三’纳税申报入库信息”中未发现该笔契税缴纳情况，存在取得房屋土地少缴纳契税风险。

　　诊断：错误认为所有重组均可享优惠

　　税务机关经进一步调查认为，企业之所以出现如此“低级错误”，主要原因是企业财务人员认为“所有重组都可以享受税收优惠”。

　　《财政部、国家税务总局关于进一步支持企业事业单位改制重组有关契税政策的通知》（财税〔2015〕37号）第三条规定，两个或两个以上的公司，依照法律规定、合同约定，合并为一个公司，且原投资主体存续的，对合并后公司承受原合并各方土地、房屋权属，免征契税。A企业吸收合并B企业，实行100%控股，B企业的原股东全部撤资，原投资主体不再存续，所以A、B企业的合并不符合上述规定中免征契税税收优惠条件。

　　同时，依据《财政部、国家税务总局关于土地使用权转让契税计税依据的批复》（财税〔2007〕162号）规定，土地使用者将土地使用权及所附建筑物、构筑物等（包括在建的房屋、其他建筑物、构筑物和其他附着物）转让给他人的，应按照转让的总价款计征契税。因此，A企业承担B企业的房产、土地、地上建筑物的契税计税依据为该宗资产的评估价格31749.57万元。按照当地规定，A企业适用的契税税率为3%，A企业应当缴纳契税952.49万元。

　　处方：细究企业重组税收优惠条件

　　对于A企业而言，原投资主体是否存续，直接决定A企业952.49万元的契税是否缴纳。换句话说，如果A企业能够提前认真研究享受契税免税的条件，就可以完全规避税务风险。

　　随着经济的发展，我国一些老企事业单位发展面临一定困难，但其拥有的土地、房屋等不动产却是重要的市场资源，通过兼并重组引入新的资金和技术，盘活存量资产，可以给企事业单位的发展带来活力。然而，土地房屋等资源在兼并重组评估中动辄上亿元，3%～5%的契税对企业来说是一笔不小的税收支出，如果企业能够有效利用这些优惠条件，设计合规的重组方案，不仅可以规避税务风险，而且可以实现有效的节税。

　　值得一提的是，企业在开展税务筹划前，要对自身重组事宜准确定位，确保重组合理合规展开。对不符合税收优惠政策的涉税事项，要及时配合税务机关作纳税调整，避免产生更大的税务风险。

　　（上文来源：2018.2.2,中国税务报，李玉旺朱晓曼）

　　华税短评：实近年来，因房地产升值巨大，由此带来相关交易中的契税数额也十分巨大，对于重组事项，不能仅从税务角度考量，还需结合特定的商业目的，在能实现商业目的的前提下，进行税务规划，享受优惠是最佳选择，本文案例，是完全可以通过规划享受税收优惠的，却因考量不足，带来了巨大的税务风险。