银公积金发[2021]14号 银川住房公积金个人住房贷款管理办法

银川住房公积金个人住房贷款管理办法

银公积金发〔2021〕14号          2021-07-07

　　第一章 总则

　　第一条 为加强住房公积金管理，规范住房公积金个人住房贷款业务，保证资金安全，防范贷款风险，根据国务院《住房公积金管理条例》、中国人民银行《贷款通则》、住房和城乡建设部《住房公积金个人住房贷款业务规范》等相关法律法规和文件规定，结合本市实际，制定本办法。

　　第二条 住房公积金个人住房贷款是指银川住房公积金管理中心运用住房公积金，委托受委托贷款银行向申请且经审核符合条件的住房公积金缴存职工发放的用于购买、建造、翻建、大修自住住房的个人住房贷款。

　　第三条住房公积金个人住房贷款包括新建自住住房公积金贷款、再交易住房公积金贷款、商业性住房贷款转住房公积金贷款、个人住房组合贷款等。

　　第四条 银川住房公积金管理中心及其分中心、办事处(以下简称“管理中心”)为住房公积金个人住房贷款的管理机构。

　　第五条 受委托贷款银行是指在住房公积金个人住房贷款业务活动中接受“管理中心”委托，负责办理贷款咨询、受理、审查、签约、担保落实、贷款发放、抵押权预告登记、抵押权登记、贷款回收、变更、结算、诉讼、按揭转抵押、贷后管理等有关业务的商业银行。“管理中心”与受委托贷款银行签订承办公积金委托贷款业务协议，明确双方职责。

　　第六条 本办法适用于“管理中心”业务管辖范围内的住房公积金个人住房贷款业务活动。

　　第二章 业务办理流程

　　第七条 申请住房公积金个人住房贷款的业务办理流程：

　　(一)贷款咨询。借款申请人(含配偶)可通过业务柜面、12329服务热线、短信平台、网站、手机APP、微信公众号等多渠道进行个人住房贷款咨询。咨询过程中，业务柜面工作人员应将有关贷款业务内容和相关注意事项一次性全部告知借款申请人。

　　(二)贷款申请及受理。借款申请人(含配偶)应当通过线上、线下等渠道按要求提供真实完整的申请资料。符合政策要求的借款申请人(含配偶)及其共有产权人(含配偶)在“管理中心”及受委托贷款银行延伸业务网点提交申请，并配合贷款审核和调查，现场填写《银川住房公积金管理中心个人住房贷款面谈笔录》及《面签承诺书》;受理人员将借款申请人(含配偶)及其共有产权人(含配偶)的个人信息及贷款申请内容录入住房公积金贷款系统，打印出电子申请表格，由借款申请人(含配偶)及其共有产权人(含配偶)现场核实信息后签字确认留档，将档案资料及电子信息提交“管理中心”复审人员。

　　(三)贷款审查。“管理中心”复审人员对借款申请人(含配偶)及其共有产权人(含配偶)的有关情况进行贷前审查，符合要求的予以受理。对借款申请人(含配偶)及其共有产权人(含配偶)个人情况或提供的申请资料不符合要求的不予受理，告知不予受理的原因并退还申请资料，及时删除相关贷款申请信息。

　　(四)贷款审批。“管理中心”受理借款申请人的贷款申请后，在10个工作日内予以审核，并作出是否准予贷款的决定。

　　(五)贷款签约及担保。借款申请人(含配偶)及其共有产权人(含配偶)到受委托贷款银行签订《银川住房公积金管理中心个人住房公积金借款担保合同》。借款申请人(含配偶)及其共有产权人(含配偶)应当在不动产登记部门或其合法授权机构办理房屋贷款担保抵押权预告登记、抵押权登记，在贷款信息系统中录入抵押物信息。受委托贷款银行根据借款合同的约定与保证人落实办理担保手续。

　　(六)贷款发放。对已落实担保且符合借款合同约定的其他放款条件的借款申请，“管理中心”贷款工作人员对贷款资料进行全面复核和审查，向准予贷款的借款申请人开具贷款发放通知单。受委托贷款银行发放贷款后及时通知借款人。

　　第三章 贷款对象、条件及受理范围

　　第八条住房公积金贷款对象和条件：

　　(一)连续、正常、足额缴存住房公积金6个月以上且个人住房公积金账户开户满6个月，缴交率不低于5%。

　　(二)借款申请人须为住房公积金缴存职工，且是自住住房的买受人(购房人)或房屋所有权人。

　　(三)职工在购买自住住房时，夫妻共有产权或父母与未婚子女共有产权的，可以缴存人的名义申请住房公积金贷款。

　　(四)有长期稳定的经济收入，信用良好，具有偿还贷款本息能力的证明。

　　(五)借款申请人(含配偶)及共有产权人(含配偶)均无尚未还清的住房公积金贷款。

　　(六)办理住房公积金异地贷款须满足以下条件：

　　1.在宁夏区外缴存的职工申请异地贷款的，户籍必须在宁夏回族自治区银川市;在宁夏区内缴存的职工申请异地贷款的，户籍必须在宁夏回族自治区;

　　2.未使用过或只使用过一次住房公积金贷款的异地缴存职工(含配偶)，在“管理中心”只能申请一次住房公积金贷款。

　　(七)个人缴存者申请公积金贷款须满足以下条件：

　　在银川地区缴纳社会保险的个人住房公积金缴存者，在银川中心开立住房公积金账户满6个月，并及时、连续、足额缴存住房公积金6个月(含)以上，在银川地区购买新建自住住房或再交易住房时，借款申请人(含配偶)提供其银行工资流水、社保缴存标准等相关手续，即可申请办理住房公积金贷款业务。个人缴存者申请公积金贷款时，住房公积金贷款月还款额原则上不超过住房公积金月缴存额。贷款按照《银川市个体工商户、灵活就业人员、农民工住房公积金缴存及使用管理办法》执行。

　　(八)购买新建自住住房公积金贷款须满足以下条件：

　　1.缴存职工首次申请住房公积金贷款购买新建自住住房的提供不低于房屋总价款20%的首付款凭证;第二次使用住房公积金个人住房贷款的职工(含夫妻双方)提供不低于房屋总价款40%的首付款凭证。

　　2.购房合同期限从合同签订之日起两年内可办理公积金贷款业务。所购楼盘须按照《银川住房公积金管理中心预售(现售)楼盘商品房发放住房公积金个人贷款管理办法》的规定通过“管理中心”贷前审查后，方可申请办理住房公积金贷款。

　　(九)购买再交易住房公积金贷款须满足以下条件：

　　1.购买再交易住房的职工(含夫妻双方)提供不低于房屋总价款40%的首付款凭证;

　　2.再交易住房竣工年限(以不动产登记信息查询单为准，能精确到月份的按月份计算竣工年限)不得超过20年，即：当年年份-房屋竣工年份≤20年;

　　3.购买法院拍卖的再交易住房，房屋须为法院执行裁定书中载明的房产，借款申请人须为拍卖房产成交的竞买人。

　　(十)申请商业性住房贷款转住房公积金贷款的房屋必须办理不动产权证书，购房人、商贷借款人及公积金借款申请人必须一致。

　　(十一)缴存职工购买银川市新建自住住房的，可申请办理个人住房组合贷款，申请时须同时符合住房公积金贷款和商业贷款的申请条件。

　　第九条 住房公积金贷款使用次数按以下规定执行：

　　(一)对已使用过两次及两次以上住房公积金个人住房贷款(包括异地贷款)的职工(含夫妻双方)，无论贷款是否结清，均不再受理。同时，“管理中心”不再出具异地缴存证明。

　　(二)借款人单身时申请住房公积金贷款，婚后配偶未追认为共同还款人的，离异后配偶申请住房公积金贷款可按照第一次使用住房公积金贷款政策执行。

　　(三)夫妻在公积金贷款共同还贷期间离异的，除非原借款人结清贷款，否则另一方不得另行申请住房公积金贷款。原贷款结清后，另一方如需申请，按照第二次使用住房公积金贷款的政策执行。

　　(四)婚姻状况属于离异的职工，在离异满6个月后，方可参照住房公积金贷款条件申请贷款。

　　第十条 贷款受理范围按照《关于调整住房公积金个人住房贷款受理范围的通知》(银公积金发[2020]24号)的相关规定执行。

　　第十一条 借款申请人(含配偶)及其共有产权人(含配偶)有下列情形之一的，原则上不予贷款：

　　(一)有尚未结清的住房公积金贷款;

　　(二)已使用过两次住房公积金贷款的;

　　(三)所购房屋的产权人为未成年子女，或房屋产权人与借款申请人不一致的;

　　(四)所购房屋已办理过住房公积金购房提取业务的;

　　(五)为他人提供住房公积金担保或其他债务担保，尚未解除担保的;

　　(六)贷款近五年内发生过连续3次(含)以上或累计10次(含)以上逾期的;贷记卡、准贷记卡近五年内发生过连续6次(含)以上或累计10次(含)以上逾期的;

　　(七)个人信用报告反映有呆账记录的;

　　(八)家庭成员在其他金融机构的负债总余额超过20万元(含)的;

　　(九)经“管理中心”核实，认为不宜发放贷款的。

　　第四章 贷款额度、期限及利率

　　第十二条 贷款额度

　　住房公积金个人住房贷款额度的审批，应同时符合下列限额标准：

　　(一)贷款额度不超过借款申请人(含配偶)住房公积金正常缴存余额的20倍。

　　(二)单身职工或夫妻双方只有一方正常缴存住房公积金的，每套购房贷款限额为50万元;夫妻双方均正常缴存住房公积金(含配偶方在宁夏区内正常缴存)的，每套购房贷款限额为70万元。异地贷款最高限额为50万元(含配偶方在银川“管理中心”缴存的)。

　　(三)属于父母与子女共有产权的，子女及其配偶住房公积金余额不能叠加计算;若子女为借款人的，只能使用子女本人及其配偶的住房公积金账户内的正常缴存余额，父母的住房公积金账户内余额不可叠加计算。

　　(四)商品房、经济适用房、限价商品房、房改房、房屋征收安置增房补差等新建自住住房的最高贷款额度不超过房屋总价款或增房补差价款的80%。

　　(五)再交易住房或第二次使用住房公积金贷款的最高贷款额度不超过房屋总价款的60%。

　　(六)商业性住房贷款转住房公积金贷款的贷款额度不得超过原商业贷款剩余本金余额。

　　(七)个人住房组合贷款额度不超过抵押住房房屋总价款的70%。

　　(八)贷款月还款额与月收入比=月还款金额/家庭月收入*100%;月还款额与月收入比须满足条件：20%≤月还款额与月收入比≤50%。

　　(九)个体工商户和灵活就业人员以个人社保缴费基数为依据，测算职工月平均收入和还款能力。最高贷款额度为50万元。计算公式：最高贷款额=月社保缴费基数×缴存比例×申请贷款年限×12个月;当按以上公式计算的贷款额度与按照“管理中心”其它相关规定计算的贷款额度不一致时，按最低值确认其贷款额度。

　　第十三条 贷款期限

　　(一)在“管理中心”缴存的职工，贷款期限加年龄不得超过其法定退休年龄后5年。

　　(二)异地缴存职工及“管理中心”缴存的个体工商户和灵活就业人员的贷款期限加年龄不得超过法定退休年龄。

　　(三)使用住房公积金贷款购买商品房、经济适用房、限价商品房、房改房、房屋征收安置增房补差等新建自住住房、建造自住住房的最长贷款期限不得超过30年。

　　(四)购买再交易住房最长贷款期限不得超过30年，再交易住房竣工年限与贷款期限之和不超过40年，即：当年年份-房屋竣工年份+贷款期限≤40年。

　　(五)商业性住房贷款转住房公积金贷款的贷款期限不得超过原商业贷款剩余期限。

　　第十四条 贷款利率

　　住房公积金贷款利率，执行中国人民银行关于住房公积金贷款利率的规定，贷款利率随国家规定利率变动而相应调整。第二次使用住房公积金个人住房贷款的职工，贷款利率按同期住房公积金个人住房贷款基准利率的1.1倍执行。

　　第五章 贷款申请资料

　　第十五条 购买新建自住住房(包括商品房、经济适用房、限价商品房、房改房、房屋征收安置增房补差)的，须提供经房屋产权交易部门备案的《商品房买卖合同》正(副)本、首付款发票。

　　第十六条 购买再交易住房的，买卖双方(含配偶)及其共有权人(含配偶)须持以下手续同时到“管理中心”业务柜面或受委托贷款银行及其延伸业务网点办理：

　　1.原房屋所有权证或不动产权证书;

　　2.原不动产登记信息查询单;

　　3.原房屋所有权人及共有产权人身份证、户口簿等有效居住证明及婚姻关系证明;

　　4.购买法院拍卖再交易住房的须提供借款申请人名下不动产权证书原件、法院执行裁定书原件、拍卖款付款凭证。

　　第十七条 建造、翻建、大修自住住房的须持有规划、建设等有关部门的审批文件。

　　第十八条 商业性住房贷款转住房公积金贷款需提供：贷款结清通知单(预审通过后提供)、结清商业贷款余额的还款单据(预审通过后提供)、商业按揭贷款合同、贷款凭证(借款凭据)、房屋所有权证或不动产权证书、契税完税凭据或税收缴款书、购房合同副本(或购房合同正本调档件)或存量房买卖合同、不动产信息查询单。

　　第十九条 其它要件：

　　(一)借款申请人(含配偶)及其共有产权人(含配偶)的身份证、军官证等有效身份证明，户口簿等有效居住证明，相关证明信息必须一致。

　　(二)婚姻状况证明(结婚证、婚姻状况属离异的需提供离婚证或民事调解书、判决书)。

　　(三)个人信用报告。

　　(四)异地缴存住房公积金的职工在银川市购买住房申请贷款时，须在缴存地住房公积金管理中心开具职工住房公积金缴存证明及近两年内缴存流水。

　　(五)借款申请人提供贷款银行实名借记卡。

　　(六)“管理中心”根据贷款审核工作需要，要求借款申请人追加的辅助申请材料。

　　第六章 贷款审查与批准

　　第二十条 贷前调查的内容：

　　(一)借款申请人(含配偶)及其共有产权人(含配偶)是否具备住房公积金贷款条件。

　　(二)借款的用途是否符合规定。

　　(三)借款申请人(含配偶)及其共有产权人(含配偶)提供的资料是否真实、完整、合法、有效。

　　(四)房地产开发企业公积金贷款按揭转抵押办理情况及楼盘项目准入调查。

　　(五)再交易住房抵押物现状。

　　第二十一条 “管理中心”贷款实行分级授权审批。

　　第二十二条 审批时限

　　凡提交资料齐全完整、真实有效的贷款申请，“管理中心”自受理之日起，原则上应在10个工作日内完成审批，并通知借款申请人;受委托贷款银行应在贷款审批资料齐全、合同签订完整有效、抵押担保落实后3个工作日内发放贷款。

　　第七章 贷款签约

　　第二十三条 根据“管理中心”审批所确定的贷款对象、额度、期限、利率等内容，受委托贷款银行及时与借款申请人签订《银川住房公积金管理中心个人住房公积金借款担保合同》。贷款受理、审查、批准资料完整;借款合同与相关单据齐备，且内容完整、要素齐全、字迹清晰、没有涂改;保证人应完成借款合同及相关资料的签约手续。

　　第二十四条 受委托贷款银行担保落实人员对贷款资料进行完整性复核，并根据贷款审批意见、贷款担保方式等落实贷款担保手续及合同、单据的签字签章手续。

　　第八章 贷款担保落实

　　第二十五条贷款采取保证方式担保时，按照《关于建立住房公积金阶段性保证金制度的通知》(银公积金发[2017]115号)的相关规定执行。

　　第二十六条当贷款采取抵(质)押担保方式时，担保落实人员应审核抵(质)押资料是否真实完整。贷款用于购买期房的，受委托贷款银行每月要及时检查购房合同约定的房屋交付使用日期，为具备办理按揭转抵押条件的抵(质)押人办妥抵(质)押登记相关手续。

　　第二十七条 抵押物为新建自住住房的，应以住房交易价格作为抵押物价值。抵押物为再交易住房的，抵押物价值按照存量房买卖合同价、契税价和受委托贷款银行评估价的最低值确认。抵押物为法院拍卖房屋的，抵押物价值以拍卖成交价确认。

　　第二十八条 抵押人对设定抵押的住房在抵押期内必须妥善保管，负有维修、保养、保证完好无损的责任，当抵押物灭失或被公告拆迁时应及时主动通知“管理中心”及受委托贷款银行，并办理提前清偿贷款或变更抵押物手续。受委托贷款银行应与抵押人约定抵押物转让、出租的条件。受委托贷款银行应定期监督检查抵押物状况。

　　第九章 贷款发放

　　第二十九条 受委托贷款银行在与借款申请人签订借款担保合同、办理房屋抵押权预告登记、抵押登记手续后，贷款发放人员在贷款发放前应进行核查，受委托贷款银行凭《银川住房公积金贷款放款通知书》发放贷款。

　　1.购买预售新建自住住房的，受委托贷款银行按合同约定将借款资金转入房地产开发企业账户;购买现房销售的新建自住住房，还需提供房屋不动产权证书，受委托贷款银行按合同约定将借款资金转入房地产开发企业账户。

　　2.购买再交易住房的，受委托贷款银行将借款资金转入售房人个人账户;

　　3.办理商业性住房贷款转公积金贷款的，受委托贷款银行将借款资金转入借款人个人账户;

　　4.购买法院拍卖房屋的贷款资金转入借款人账户。

　　第三十条 “管理中心”贷款工作人员和受委托贷款银行贷款发放人员在贷款发放成功后，将《银川住房公积金贷款审批书》、《银川住房公积金管理中心个人住房公积金借款担保合同》等全套贷款资料编号、扫码、整理归档。

　　第十章 贷款回收

　　第三十一条 贷款发放后，借款人应当按照《银川住房公积金管理中心个人住房公积金借款担保合同》约定的还款计划、还款方式按时偿还贷款。

　　第三十二条 还款实行月均等额还本付息制度，借款人可以提前一次性全部还清贷款，也可以部分归还本金。提前还清贷款的，利息计算到还清贷款当月;部分归还本金的，利息按照剩余本金重新计算。

　　第三十三条 贷款期限为一年的，执行合同利率，一次性还本付息，息随本清，遇法定利率调整，不分段计息。贷款期限在一年以上的，实行月均等额还本付息，遇法定利率调整，于下一年度1月1日开始，按相应利率档次执行新的利率规定。

　　第三十四条 借款人自银行发放贷款之日的次月起进入还款期，受委托贷款银行按照借款合同约定还款日，每月及时从借款人还款账户中划扣贷款本金及利息资金到“管理中心”指定账户。

　　第三十五条 借款人使用自有资金提前偿还贷款的，按借款合同约定的方式将资金存入还款账户，提前偿还的资金按先利息后本金的顺序回收。

　　第三十六条 为方便借款人充分利用住房公积金，切实减轻借款人的还款压力，在“管理中心”缴存的借款人可与受委托贷款银行签订《银川住房公积金管理中心住房公积金约定(逐月抵扣还贷)提取协议书》，通过代扣其住房公积金余额偿还贷款。

　　第三十七条 借款人偿还全部贷款本息后，受委托贷款银行应向借款人出具贷款结清证明，并按照《银川住房公积金管理中心住房公积金个人借款担保合同》约定解除设定的抵押权;借款人及时到原抵押登记部门办理抵押注销手续。

　　第十一章 贷后管理

　　第三十八条 贷款变更。在还款期间，当借款人发生符合“管理中心”规定的情形时，需对原借款合同约定的内容进行变更，可向“管理中心”申请办理提前还款、还款账户变更、还款方式变更、贷款期限变更、担保变更等贷款变更业务。

　　第三十九条 所购房产具备办理不动产权证书条件后14日内，借款人应主动办理不动产权证书并转换抵押登记手续;与房屋权属交易相关的借款人(抵押人)、受委托贷款银行及房地产开发企业，应协助借款人或抵押人及时办理所购房产的不动产权证书及相应抵押登记手续。对超期未办妥抵押登记的住房公积金贷款，按照《银川住房公积金管理中心住房公积金个人借款担保合同》约定追究相关责任人的责任。

　　第四十条 抵(质)押凭证由受委托贷款银行按自营贷款管理模式严格进行全程管理，并接受“管理中心”定期监督检查。

　　第四十一条 借款人未按借款合同规定偿还贷款本息的，逾期部分按中国人民银行有关规定计收罚息。

　　第四十二条借款人逾期未还贷款本息的，“管理中心”及受委托贷款银行要按照借款合同的约定及时催收。

　　第十二章 附则

　　第四十三条 借款合同发生纠纷时，借贷双方应及时协商解决，协商不成的，任何一方均可依法申请仲裁或向人民法院提起诉讼。

　　第四十四条 本《办法》由银川住房公积金管理中心负责解释。原规定与本《办法》不一致的，按本《办法》执行。