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差异七；第九条：企业开发产品完工后，在年度纳税申报时，企业须出具对该项开发产品实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况的报告在实际操作中的差异。
目前有的地区税务局要求企业完工年度提供税务师事务所的汇算清缴鉴证报告；而且房开企业每年汇算申报都要提供税务师事务所的报告。
有的地区税务局要求企业完工年度提供税务师事务所的鉴证报告，以后年度不要求税务师事务所出具报告。
有的地区税务局不要求企业提供税务师事务所的鉴证报告，不管是否完工。
同一地区国地税之间要求也有不一样的情况。
提示：
1；企业应按主管税务机关的要求处理，一般要有文件依据，至少要有书面或文字的依据支持。
2；税务师事务所的报告在税务稽查过程中只做参考，不作为证据或认定依据。在一些税务稽查和审理人员眼中，税务师事务所报告只是废纸一堆。
事务所报告有正反两方面的作用，如代价不大，取得一份关于完工产品成本分摊的报告还是必要的。一是可以给主管税务机关按照企业要求征收税款以借口（因为成本分摊总要有个认定标准，税务局可能没有时间或能力拿出来有说服力的认定报告，这时这个报告就是台阶）。二是有补税时可请税务师事务所人员出面沟通，他们是专业人员。
反面的作用是如遇到真正的税务高手或自已为是的高手，他们会对事务所的报告进行论证，PK的结果，往往是高手胜出，以企业补税收场。企业只有用沟通方法缓解矛盾。
对企业而言，税务师事务所，可以利用，不能迷信。如无必要，在稽查人员未要求查看的情况下，不在主动出示税务师事务所的鉴证报告。
差异八；各地区对“企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除”的差异。
这条规定出台的背景是房地产低迷时期，这是一个对房开企业扶持的政策。随着房价再次高企，房价高的地区一般允许扣除；三四线城市一般不允许扣除；同一地区国地税也有不同。
原因一是地计税毛利率在地级市以下在10%左右，如再扣除营业税、土地增值税、期间费用，那么税局对预收收入很难收到所得税，不能达到尽快实现税收的目的。
原因二是文件不严密，地方想要征税，就对文中“当期”进行另一种解释，“当期”是指会计核算销售收入对应的会计期间。因此企业只有在产品完工，正式结算销售收入后，才能扣除。
提示：还是要遵从地方主管税务机关的要求。好在只是时间性差异，企业总的税负没有变化。但税收提前实现，影响了企业资金的占用而已。
差异九；可售面积的认定差异。
提示：一般税务机关从税收管理方面没有对可售面积制定标准，因此企业应坚持可售面积最小化原则，确定可售面积，并请第三方（如管理部门、中介等）认可。税务机关如不提出异议就通过了。?
差异十； 关于企业因国家无偿收回土地使用权而形成的损失，可作为财产损失按有关规定在税前扣除的差异。?
地王也出现了被收回的现象，以后土地被收回可能是常态。
该条款可以理解为：无偿收回企业有损失，如何扣除？
单独的土地使用权可认定为无形资产，目前对无形资产损失是否需要审批存在争议。源于《财政部、国家税务总局关于企业资产损失税前扣除政策的通知》（财税〔2009〕57号）和《国家税务总局关于印发的〈企业资产损失税前扣除管理办法〉通知》（国税发〔2009〕88号），对除无形资产外的资产大都规定了是否需要审批扣除的情形。无形资产未明确。于是出现以下四种解释：
1；有的税务机关对此解释是不用审批，损失可自行扣除。
2；有的税务机关对此解释是不用审批，损失属与生产经营无关，不允许扣除。
3；有的税务机关对此解释是需要审批，损失可审批同意后在损失的年度进行扣除。
4；有的税务机关对此解释是需要审批，但政府收回土地造成的损失不同意扣除。
提示：
主管税务机关对此有绝对话语权。企业只有按照主管税务机关的解释去做。沟通显得犹为重要。
差异十一：“动迁还平”的视同收入价格、应扣除成本、拆迁补偿费的认定差异由于动迁还平所得税方面的政策一直不甚明确，有的政策争议也很大。实际操作中，企业将开发产品用于原住户“动迁还平”（也称产权调换）行为涉及三项业务，各地做法也不尽一致：
一是视同销售收入问题。将开发产品还原面积时，
有的地区视同销售，其收入按《城市房屋拆迁产权调换安置协议书》金额确定；
有的地区视同销售，其收入参照营业税计税依据确定；
有的地区视同销售，其收入按成本加利润（不低于15%）计算；
有的地区不视同收入。
二是成本扣除问题。
有的地区还平时视同销售，其对应的成本可以扣除。
有的地区还平时不视同销售，其对应的成本不允许扣除。
有的地区还平时不视同销售，但其对应的成本可以扣除。
三是还平所用的开发产品，是否可以比照拆迁补偿费扣除问题。
有的地区可以比照拆迁补偿费扣除；
有的地区不再允许比照拆迁补偿费扣除。
提示：此差异地方主管税务机关拥有绝对话语权。开发企业可以合理性原则进行沟通，据理力争。最理想的结果是视同销售收入按成本价计算；成本可以扣除；然后还平产品所对应的成本再比照拆迁补偿费扣除一次。这样的结果与现金补偿的税务处理结果是一样的。企业不损失，税务机关也容易接受。
差异十二：对新31号文第三十三条关于几项预提（应付）费用扣除理解上的差异。
第三十三条
企业单独建造的停车场所，应作为成本对象单独核算。利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施进行处理。
有的地区对地下停车场作为成本对象而不做为公共设施处理。
提示：地下停车场如要销售，应以长期租赁的方式，与业主签订长期租赁合同，开具租赁业发票，对开发商有利一些。
差异十三：新31号文第三十五条给开发商选择结算计税成本依据的余地。
“开发产品完工以后，企业可在完工年度企业所得税汇算清缴前选择确定计税成本核算的终止日，不得滞后。凡已完工开发产品在完工年度未按规定结算计税成本，主管税务机关有权确定或核定其计税成本，据此进行纳税调整”。
由于国税发[2009]31号文房地产开发经营业务企业所得税处理办法规定了开发产品的成本利润率不得低于15%，具体比例由主管税务机关确定，有的税务机关规定了未按规定结算计税成本，就按收入的85%计算成本（15%是成本利润率）“如参照：辽宁省地方税务局转发国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知（辽地税发〔2009〕51号）”。
提示：开发企业可以在完工年度选择“按规定结算计税成本”，还是“不按规定结算计税成本”，看哪个税收成本小一些。也就是核定倾向性选择。
对于房地产开发企业：
天行健建议：当前开发企业最重要的不是如何通过筹划少缴税，而是充分理解和应用税收政策，尽可能不多缴税；
天行健建议：经常与地市一级的税务机关业务部门沟通，对于企业涉税事项处理可取得事半功倍的效果。现行体制下，地市一级税务机关业务部门往往是决定基层税企业争议的裁定人，也是具体政策的制定和上级政策的解释人。
天行健建议：一定要与税务机关保持畅通的沟通渠道，目前中国税企争议绝大部分是要靠沟通解决。而税企具体经办人员往往决定涉税事项的成败，房地产税收政策复杂多变，基层税务人员的自由裁量权太大，政策往往掌握在最基层税务人员手中。企业与税务部门保持正常、有效的沟通渠道至关重要。
新31号文件出台后，随着对文件执行和理解的不断深入，税企之间都在挖掘对自己有利的条款和解释，一些地区相继出台有利于本地税收征管和支持地方经济的解释和政策，总结了一些心得，奉献给关注房地产税收的朋友们。 |
