房地产企业开发成本的纳税评估案例

　　企业基本情况

　　陕西省某房地产开发有限公司成立于2000年1月27日，注册资本6000万元。公司主营业务为房地产开发与经营、实业项目投资、资产受托管理、投资管理咨询、房屋中介服务等。

　　纳税评估对象的确定

　　为了加强对大型企业税源监控，评估人员采取了重点行业大户筛选的方法，从陕西地税征管业务系统“大集中”平台上提取了一户纳税额在全省排前10名的房地产企业，并确定该公司为纳税评估的对象。

　　评估中采用的主要指标及分析方法

　　在对该企业进行评估过程中，主要采取了对比分析法、逻辑分析法、配比分析法等指标分析方法，选取了主营业务收入变动率、主营业务成本变动率、成本利润率、所得税负担率等评估指标。

　　纳税评估情况

　　（一）案头分析

　　评估人员在全面采集该纳税人“一户式”档案中存储的申报资料及相关涉税信息的基础上，对选取的评估指标值进行了计算，开展了横向和纵向的比较分析。

　　1.财务指标分析。

　　该企业2005年~2007年，部分通用评估指标的数值如下：

　　①主营业务收入变动率：-9.23%，251.39%，27.32%。

　　②主营业务成本变动率：-1.75%，207%，-25.47%。

　　③主营业务利润变动率：-2.68%，11.39%，8.64%。

　　④主营业务成本率：97.1%，84.84%，86.99%。

　　⑤存货周转率：180.37%，18.52%，-8.3%。

　　分析点1：从该企业3年的主营业务收入变动率与主营业务利润变动率配比分析来看，二者变动不同步且相差较大。结合主营业务收入变动率与主营业务成本变动率的配比分析，发现2005年主营业务收入变动率与主营业务成本变动率的配比比率为527%，远远大于历史同期水平，且两者都为负值，说明企业在收入大幅下降的情况，成本并未下降，指标呈反向异常变动。据此，评估人员怀疑企业可能存在隐匿收入、多列成本、人为调节利润的问题。

　　分析点2：从主营业务成本率指标分析的结果来看，该企业主营业务成本率一直保持在85%左右，而2005年竟高达97.1%，并且与当地同行业相比明显偏离行业成本率平均水平。据此，评估人员怀疑企业存在多列成本问题。

　　分析点3：企业2005年存货周转率高达180.37%，可能存在的情况：一是企业商品房销售火爆，当年开发产品期末余额几乎为零；二是企业可能多列主营业务成本。

　　2.税种指标分析。

　　该企业2005年~2007年，部分特定评估指标的数值如下：

　　①营业税负担率：5.12%，5.02%，4.57%。

　　②企业所得税负担率：0，20.03%，34.05%。

　　③企业所得税贡献率：0，1.32%，1.54%。

　　④企业所得税税源含量：-11.13%，6.6%，4.5%。

　　⑤准予扣除项目比重：111.13%，93.40%，95.47%。

　　分析点1：通过营业税指标分析，可以看出企业3年来营业税缴纳情况基本正常，税负指标比较接近预警值。

　　分析点2：通过企业所得税指标分析，可以看出2005年准予扣除项目占收入的比重明显高于历史同期水平，而且税源含量（税源含量=企业所得税应纳税所得额/收入总额×100%）指标纵向比较出现异常，致使应纳税所得额2005年出现负值，税收负担率和贡献率均为0.企业可能存在多列成本，扩大税前扣除问题。

　　分析点3：通过对企业的申报资料分析，发现企业2007年固定资产中房屋及建筑物增加2914183.65元，但未发现房产税缴纳记录。企业2007年可能存在少缴房产税问题。

　　3.确定的疑点问题。

　　（1）企业可能存在将商品房转为固定资产自用，未申报缴纳房产税问题。

　　（2）企业可能存在多列商品房销售成本，少计应纳税所得额，少缴企业所得税问题。

　　约谈举证

　　针对案头分析发现的疑点问题，评估人员与该公司财务负责人及相关人员进行了约谈。企业的说明是：

　　1.开发的商务楼竣工后，公司将顶层房间用做本单位办公用房，并于2007年2月入住，但是在2007年12月入账的。企业认为应从2008年1月起缴纳房产税。

　　2.企业2005年主营业务成本率之所以偏高，原因是当年开发项目土地成本高，小区配套健全，公共设施费用大，加之楼盘前期销售价位较低，导致销售收入与销售成本不相配比。税前扣除项目较大，是因为在年底对完工项目进行决算时，对发生的预决算差额一次进行纳税调减形成的。

　　通过税收约谈举证，结合从主管税务机关了解的情况，评估人员认为企业对房产税疑点问题的说明基本属实。但是，企业对政策的理解有偏差，将商品房转作自用应从投入使用的次月起缴纳房产税，而不是从入账的次月起缴纳房产税。经过政策宣传后，企业表示愿意自行补正申报这部分房产税23133.47元。对2005年主营业务成本率偏高，企业所得税税前扣除项目异常变动问题，评估人员认为企业的解释尚不能完全排除疑点，应进一步调查核实。

　　实地核查

　　在核查过程中，评估人员先到企业楼盘销售现场进行了实地了解，掌握了商品房销售情况；与企业合同成本部相关人员进行了交谈，查看了工程预算定额标准。在掌握了大量外围信息后，评估组对企业相关账目进行了重点核查。

　　1.通过开发成本、主营业务成本等科目与成本计算单、单位面积成本进行核对，发现企业2005年开发成本的归集和结转均符合税法规定。但在年底对完工项目进行决算时，产生的合同预决算差额12968086.36元，企业未在当年进行账务调整，而在2006年一次记入了主营业务成本。

　　2.通过2005年“主营业务成本”科目与所得税申报资料核对，发现企业所得税申报资料中填报的主营业务成本比企业账务记载的金额多出12968086.36元，刚好是企业当年完工项目预决算差额。

　　至此，企业重复扣除销售成本，人为调节应税所得的事实浮出水面。企业通过重复扣除2005年度合同预决算差额，少计应纳税所得额12968086.36元，少缴企业所得税4279468.5元。

　　评估处理

　　根据《纳税评估管理办法》

　　相关规定，评估人员作出以下处理意见：

　　1.由企业自行补正申报房产税23133.47元；2.责令企业限期缴纳未缴少缴的企业所得税4279468.5元；3.督促企业及时调整主营业务成本等相关账目。

　　税源管理建议通过对该房地产公司的纳税评估，评估人员发现了该企业在财务核算和纳税申报上仍存在一些不规范的地方，建议主管税务机关在后期税源管理中，应着重加强以下几个方面的工作：

　　1.加强日常税收政策宣传辅导。由本案例可以看出，有些企业财务人员对税收政策的理解仍有一定的偏差，特别是在房产税等纳税义务发生时间的确认上，仍存在盲点。因此，税源管理部门应强化日常政策辅导，开展纳税提醒服务，提高企业对税法的遵从度，降低纳税风险。

　　2.实施全方位税源监控。房地产开发企业成本项目复杂，环节较多，税源管理部门应当定期开展成本指标分析，与行业预警值进行比对，及时发现成本变动的异常情况，有针对性地开展监控核查，加强重点税源精细化管理的水平。

　　3.加强涉税审批事项的审查。特别是对年度所得税申报表及其附列资料进行审查时，应结合税收管理员日常掌握的情况，对纳税申报的真实性进行审核，对相关资料和科目的逻辑性进行判断。对审批结果应加强滚动管理，密切关注后期变化，确保涉税审批事项的客观公正。