二手房交易“营改增”在即 房屋增值越大缴税越多

3月13日，国税总局局长王军表示，国税总局将会同财政部，尽快公布“营改增”实施方案，最快有望于全国两会后就提交审定。值得注意的是，此次“营改增”首次涉及自然人缴纳增值税征管，如个人二手房交易。

中原地产首席分析师张大伟在接受《证券日报》记者采访时表示，二手房交易环节实施“营改增”，并非一定会增加购房者的交易成本。

财政部2月17日发布的《关于调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策的通知》显示，除北上广深城市外，所有住房（包括普通和非普通住房）只要满2年（含2年），对外销售均免征营业税。而北上广深仍然适用去年老政策，满2年（含2年）非普通住房，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；满2年（含2年）普通住房，才免征营业税。

张大伟表示，在二手房交易未实施“营改增”之前，二手房交易环节中的营业税只有部分房源缴纳。目前2年内营业税的税基是销售价格，未来如果将营业税变成增值部分，那么税基将变小。也就是说，即使日后改变，那么最后的税基加税率所造成的影响也比较有限。

另外，据易居研究院智库研究中心总监严跃进测算，如果按照目前营业税征收的5.5%税率来计算，那么，转让100万元住宅且不考虑免征等因素，共需交纳5.5万元营业税。如果二手房交易日后实施“营改增”，那么计算增值税则需考虑销项税额以及进项税额。

假设购房者购买了一套50万元的住房，且目前价格上升至100万元，则这个时候的进项税额为50/（1+11%）*11%约为5万元；而销项税额为100/（1+11%）*11%约为10万元，也就是说增值税税额约为5万元。

如果购房者购买了一套90万元的住房，且目前价格上升至100万元，则这个时候的进项税额为90/（1+11%）*11%约为9万元；而销项税额为100/（1+11%）*11%约为10万元，这个时候的增值税税额则约为1万元。

“从上述对比中基本能够看出，房屋增值越大则需缴纳越多的增值税税额；反之，房屋增值越小，缴纳的增值税税额也就越少。”严跃进向《证券日报》记者表示，从税收角度来看，“营改增”能有效地调节二手房持有者的相关经济利益。但是，税率是否为11%或是否会有新的计算方法，还要看未来具体政策的表述。