2015年税收检查房地产业建筑安装业税收风险特征分析

15.利用自有施工力量建造房屋等建筑物，在销售不动产时，是否未申报缴纳建筑环节的营业税。【樊剑英：自建不动产销售，自建行为要视同销售，这种情况不多，房地产公司为税务筹划一般都是外包，还可以外包给关联公司】

16.中途转让在建项目，是否未按规定缴纳营业税。【樊剑英：是转让土地还是在建工程，以后是全额纳税还是差额纳税】

（二）企业所得税

17.未完工开发产品的销售收入是否已按规定预计毛利额，计入当前应纳税所得额缴纳企业所得税。【樊剑英：看各地预计毛利率是多少】

18.产品完工后是否及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其与对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度本项目的应纳税所得额缴纳企业所得税。对于跨年度房地产开发项目的已完工出售部分，有无不按权责发生制原则确认收入或故意推迟实现工程结算收入的现象。【樊剑英：推迟有好处，有时间攒成本发票，完工有标准，看三个标准孰先】

19.取得政府的经济补偿或奖励收入是否申报缴纳企业所得税和土地增值税。【樊剑英：还是判断是不征税收入，一般房地产企业拿不到不征税收入】

20.客户放弃的购房定金、没收的违约保证金、施工方延误工期的罚款收入、先租后售收取的租金等是否按规定确认收入。【樊剑英：会计处理均属于营业外收入，也可能处理为冲减开发成本，还要注意是否属于价外费用有无缴纳营业税】

21.取得的土地资产是否不按规定计价，包括是否擅自扩大或减少土地资产的价值；是否存在将购进土地进行三通一平后，通过评估虚增土地成本，计入开发成本。【樊剑英：扩大是为了躲抵扣，减少是为了自建固定资产少交房产税，评估虚增不涉及营业税，但是也不能改变计税基础，多先是为银行贷款粉饰，还有些是股权收购得来的土地，溢价想进成本】

22.是否虚列拆迁补偿费，虚增成本。包括：是否虚增拆迁户数，多列拆迁补偿费或虚增补偿金额，多列拆迁补偿费；征地、拆迁支出，是否按规定进行归集分摊，涉及分片分期开发的，是否在各个项目进行合理分摊。【樊剑英：从一则新闻中可以看到，拆迁款这种不要发票的成本多容易造出来。沈阳百余官员联手拆迁户借全运会套取3亿补偿款。违规抢建房屋，“空挂户”造假，变更用地性质……在大规模农村土地征收拆迁过程中，一些基层领导干部、公职人员与拆迁户联手造假，非法套取国家巨额资金。辽宁省多家法院近日审理的沈阳拆迁腐败窝案揭开了套取国家征地补偿款黑幕。记者调查发现，沈阳在征地拆迁过程中，共计3亿余元征地补偿款被非法套取。】

23.是否签订虚假合同、协议，虚列、多列或重复列支成本费用。包括：是否签订虚假单项合同，取得虚开发票，提高建安工程费用；是否存在利用关联关系虚增成本转移利润，从关联企业购进材料，向关联企业发包或分包工程，人为提高材料价格或建安费用；采取包工不包料方式发包工程，并在开发企业提供的材料、水电和其他物资已凭发票计入开发成本的情况下，是否让施工企业按劳务费和材料价款的合计金额再次开具发票，并负担其多开部分的税款，重复列支开发成本；是否虚列工程监理费；是否存在从法人代表个人账户支付公司采购费用的情况。【樊剑英：分析比较全面，一是因为备案合同与执行合同的不一致，有虚增成本的空间；二是建筑企业核定征收，税负较低；三是甲供材，无论如何开票施工方都要交税，可能重复列支开发成本。】

24.是否取得不符合规定的发票入账，多列成本费用。包括：取得旧版作废发票入账；涂改、伪造、自行填开发票入账；取得第三方开具的发票入账；取得开具内容不实的发票入账等。【樊剑英：取得不属于项目所在地建筑业发票、合同与发票主体不一致、发票内容与合同不一致等等】

25.是否混淆成本核算对象，未按配比原则结转产品成本。包括：是否未根据开发项目的特点及实际情况确定成本核算对象，所有开发工程成本在一个账户中核算，无法确认当期单项工程开发成本；企业各期成本核算混乱，提前列支下期项目成本；一次性列支应由各期分摊的土地成本（含土地附属成本）；未单独核算有偿转让或自用配套设施的成本，将其全部计入可售房屋开发成本；虽单独核算有偿转让或自用配套设施的成本，但只分摊建筑安装工程费，而土地成本、前期工程费、基础设施费、借款利息等费用在已售房屋中分摊；发生销售退回业务，只冲减收入，不冲回已结转成本。【樊剑英：第一是成本对象确定问题，根据2014年第35号公告在开发产品完工年度要专项报告；第二是共同成本未按照成本对象建筑面积法进行分摊；第三是故意增加已售部分专属成本；第四是退房业务，收入冲掉了，而不转回存货】

26.是否将资本性支出直接列入当期成本，减少应纳税所得额。包括：将办公用的电子设备、汽车、音像设备等固定资产计入销售费用或在低值易耗品账户核算，进行税前扣除；由开发企业投资建设的，位于开发小区内的邮电通讯、学校、医疗等配套设施在完工后出租的，未将其按固定资产进行账务处理；在开发小区内建造的会所、售楼部、停车场库、物业管理场等产权归开发企业所有的，未按固定资产进行账务处理；临时出租的待售开发产品，对其已计提折旧处理是否正确。企业购买的交通工具（车辆）不计入固定资产计提折旧，而是直接进入管理费用，影响当年利润，可能存在少缴纳企业所得税的风险。【樊剑英：5000元以下的固定资产可以一次性扣除；无产权的配套设施，不需要移交的，开发商又形成收入的只能视同固定资产来管理，企业不转固定资产也应该确认成本，避免全部转销售成本，避免少交房产税】