2015年税收检查房地产业建筑安装业税收风险特征分析

27.是否扩大期间费用列支范围及标准，减少应纳税所得额。包括：“广告费”、“业务宣传费”、“业务招待费”、“坏账损失”等期间费用是否按规定的范围和标准进行扣除，是否存在为规避扣除比例的限制而将上述费用部分计入开发成本的情况；开发产品完工前的借款利息，是否一次性计入当期损益，虚增财务费用；高于同类同期商业银行贷款利率支付的利息是否调整；从关联方取得的借款金额超过其注册资本50%的，超过部分的利息支出，是否已作纳税调整；工资及“三费”扣除是否正确。是否将工资性的支出列入了营业费用，未进行纳税调整；计提的以前年度应计未计、应提未提的折旧、费用是否已作纳税调整；是否在税前扣除与收入无关的支出。如违规列支行政性罚款，少申报缴纳企业所得税和土地增值税。【樊剑英：有限额的期间费用计入开发间接费用，所得税汇算清缴不做调整势必影响以后的计税基础，早调整比晚调整好；50%关联方借款属于新所得税法以前的规定，应考虑资本弱化2:1的规定；计提的以前年度应计未计、应提未提的折旧、费用可以追溯调整】

28．各项跌价准备金、投资减值准备是否已作纳税调整；政策性减免税金是否视作已缴税金，少申报缴纳企业所得税和土地增值税；以前年度损益调整事项未计入以前年度所得计缴所得税的，是否已作纳税调整；接受捐赠货币性资产是否未调增应纳税所得额，少缴企业所得税；接受捐赠非货币性资产是否低价入账，少缴所得税；固定资产盘盈收入是否未入账或者低价入账，少缴所得税；未经审批的固定资产盘亏，是否未作纳税调增，少缴企业所得税；无法支付的应付款项长期挂账不并入应纳税所得额，少缴企业所得税。预提费用的贷方余额长期挂账，是否未做纳税调整。【樊剑英：政策性减免税金一般是营业外收入，以前年度损益调整事项要追溯调整】

（三）土地增值税

29.对普通标准住宅的界定是否符合要求。是否将适用商业用房等高预征率的商品房与普通住房混淆在一起核算，少缴税款。【樊剑英：预征可能混淆，清算很难混淆】

30.是否以工程未结算、未决算或是商品房未销售完毕等各种理由不进行土地增值税的清算。【樊剑英：全部竣工、完成销售的即应清算；不清算需要税企沟通解决】

31.是否按规定确定土地增值税的清算单位。【樊剑英：清算项目和清算单位要大还是要小的问题】

32.混淆不同项目成本，把不同的项目成本费用混淆，是否按规定进行成本费用分摊；是否多开具建安发票金额，虚增建安成本；按照开出的发票金额作为销售收入环节申报税款，而对于预收账款，是否只作长期挂账处理，不作收入，隐瞒收入少申报税款；转让方以净地价转让土地且由受让方代缴的土地出让金和各项税费的，是否将土地出让金和各项税费转换一并计算缴纳各项税款。【樊剑英：隐瞒收入不好做，转让方净地价转让有可能，没有开具转让发票不能做成本列支，有契税、营业税、土地增值税漏缴税款的可能，多开具建安发票一般比较隐蔽，检查稍显费劲】

33.是否未按规定从开发成本中分离并归集利息支出，将超过贷款期限的利息和罚息税前扣除。【樊剑英：可能性不大，竣工验收前的利息资本化，之后财务费用，但是清算扣除直接选择10%计算扣除好了，开发成本不包括利息，不管是什么样的利息】

34.是否列支不属于清算项目的开发成本；从事房地产开发企业，在绿化工程支出方面，是否存在代开与实际业务价款不符的发票并据实扣除，虚增开发成本，少缴纳土地增值税。【樊剑英：代开与实际业务情况不符的发票，是苗木发票还是建安发票。新疆地税2014文件： （一）对于分期开发的项目，属于多期的公共配套费用，按各期占地面积占项目总占地面积分摊至每期项目中，作为每期的公共配套费用。 （二）当期的公共配套费用的分摊，按照当期清算单位的建筑面积占当期总建筑面积的比例分摊。】

35.是否未按规定方法将相关项目成本在普通住宅和非普通住宅之间进行分摊。【樊剑英：一般是按建筑面积分摊】

36.是否通过多次对土地进行评估增值的方式增加土地成本，少缴土地增值税；房地产企业利用土地评估，将评估增值的土地成本直接记入开发成本，虚增土地成本，少缴纳土地增值税。【樊剑英：直接看土地票据就可以】

37.清算后又销售或有偿转让的房地产，是否未按规定进行纳税申报，仍然采用预征方式申报；是否存在达到土地增值税清算条件，并已经进行清算后，剩余的存量房销售时未按原清算成本进行申报缴纳土增税，只按预征率申报缴纳，造成少缴税款。【樊剑英：尾房不预征直接清算才对，清算后发生成本是否允许扣除争议较大】

38.是否及时进行土地增值税清算，是否及时向税务机关报送清算资料，报送的资料是否完整。【樊剑英：及时是多方面原因，资料是否完整可以决定清算进度、质量和效率】

（四）土地使用税

39.承租集体土地用于开发项目建设，是否缴纳土地使用税。【樊剑英：集体土地也在征税区域内，好比租赁70年来盖商品房，当然，产权受限制】

40.土地等级和使用税额变更后是否及时调整纳税申报。【樊剑英：税务局征管的责任】

41.开发用地在开发期间是否按规定计征土地使用税；《土地使用税暂行条例》第三条中规定：土地使用税按照企业实际占用面积缴纳。在实际中，企业认为有证无地的部分企业没有实际占用，因而在缴税过程中未按照土地房屋权属证书上的面积缴税。【樊剑英：这也有争议，因政府原因拆迁不到位，钉子户坚决不搬，而土地证却阴差阳错给办了】

42.未销售的商品房占用的土地是否按规定缴纳土地使用税。【樊剑英：未销售的商品房按照建筑面积比例折合土地面积计算缴纳土地使用税】

43.符合土地使用税减免政策的纳税人是否按规定办理审批或备案手续；企业与农民或集体签订土地租赁合同，长租(50年或70年)无产权证，实际拥有使用权，没有土地使用权证，是否存在未申报纳税造成少缴土地使用税的情况。【樊剑英：房地产开发减免的政策几乎没有，雇佣残疾人定额减免是个例外，比如折旧一个残疾人每年可以减免1500元】

44.企业实际占有使用土地的时间与办理土地使用证的时间不一致，在计算缴纳税款时应以实际占有使用的时间，而不是以办证的时间。以办证时间为准计算缴纳税款的，可能存在少缴纳土地使用税问题。【樊剑英：一个原则就是看哪个时间哪个面积交税多】