2015年税收检查房地产业建筑安装业税收风险特征分析

（五）契税

45.出让方式取得国有土地使用权，是否按照取得该土地使用权支付的全部经济利益计缴契税。具体包括：以协议方式出让的，契税计税价格里是否未包括土地补偿费、安置补偿费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益；以竞价方式出让的，契税计税价格里是否未包括市政建设配套费及各种补偿费；以出让方式承受原改制企业划拨用地的，是否按规定缴纳契税。【樊剑英：主要是竞价方式，一是配套费、二是拆迁补偿费】

46.以划拨方式取得的土地使用权，后经批准改为出让方式取得使用权的，是否补缴契税。【樊剑英：补缴出让金就要补缴契税，但是往往是开发商代缴】

47.土地使用权受让人通过完成土地使用权转让方约定的投资额度或投资特定项目，以此获得的低价转让或无偿赠与的土地使用权，是否已参照纳税义务发生时当地的市场价格，缴纳契税。【樊剑英：类似是说合作建房，一方只出土地，另一方负责建设，存在转让的情形】

48.房地产开发企业以工程换取土地，是否缴纳契税。【樊剑英：价格不公允就是评估价格】

49.承受旧城改造拆迁范围内的土地使用权，是否按规定缴纳契税。【樊剑英：计税依据确定费劲】

50.分期支付方式取得的土地使用权，是否按合同规定的总价缴纳契税。【樊剑英：契税可以分期】

51.企业已占有使用土地，但以尚未办理土地过户手续为由不申报缴纳契税；竞价取得的土地使用权尚未办理产权，直接再转让的，是否按规定申报缴纳契税。

52.代收业主的房屋契税，是否按规定代缴；有些房地产企业销售精装修房屋时，往往给购房者分别开具售房发票和安装发票，造成少缴纳装修部分契税。

（六）房产税

53.自行建造的自用房产交付使用后，是否长期挂“在建工程”，既不办理竣工结算，也未申报缴纳房产税。

54.是否将房屋租金直接冲减“企业管理费”或挂在其他应付款上未缴房产税。

55.与房屋不可分割的附属设备及固定资产改良支出是否增加计税房产原值。

56.新建和购置的房产是否从建成之次月和取得产权的次月申报缴纳房产税。

57.自用、出租、出借本企业建造的商品房，是否按照有关规定缴纳房产税。商品房在出售前已使用或出租、出借的商品房是否按规定申报缴纳房产税。

58.是否按规定将相应的土地价值计入房产原值据以征收房产税。【樊剑英：财税【2010】121号：自2010年12月1日起，对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。】

59.纳税单位使用免税单位的房产，未履行纳税义务。

（七）印花税

60.房屋销售（预售）合同、银行借款合同、建筑安装合同、建筑材料购销合同、租赁合同、勘察设计合同、广告合同等是否按规定足额缴纳印花税。

61.有否混淆合同性质，从低适用税率或擅自减少计税依据，未按全部所载金额计税。

62.忽视对工商执照、土地使用证贴印花税票；各类应税凭证是否按规定粘贴印花税票或缴纳印花税。

63.2006年11月27日之后签订的土地使用权出让合同、土地使用权转让合同，是否按规定申报缴纳印花税。

（八）个人所得税

64.未通过“应付职工薪酬”科目发给职工的奖金、实物以及其他各种应税收入，是否足额、准确代扣代缴个人所得税。

65.为职工购买的商业保险、补充养老保险、企业年金等是否按规定代扣代缴了个人所得税；加班补助是否计入工资薪金所得缴纳个人所得税。

66.以发票报销方式或定额发放的交通补贴、误餐补助、加班补助、通讯费补贴等，是否代扣代缴个人所得税。

67.以发票报销方式套取现金，发放奖金或支付给个人手续费、回扣、奖励等，是否代扣代缴个人所得税。

68.支付债权、股权的利息、红利时是否扣缴利息、股息、红利收入的个人所得税。

69.房地产销售人员取得销售佣金是否并入工资、薪金代扣代缴个人所得税。

70.为管理人员购买住房，支付房款，是否并入雇员工资、薪金所得计征个人所得税；企业按照激励机制奖励给员工汽车、提供免费旅游等是否代扣代缴个人所得税；高管人员收入是否以燃料费等冲减，少缴个人所得税。

71.各种促销活动向客户赠送礼品，是否代扣代缴个人所得税。

72.支付的利息是否涉及代扣代缴税金义务而未履行。

73.支付借款人（自然人）的利息，是否代扣代缴个人所得税。

74.借给自然人股东超过1年以上的借款，应被认定为股息、红利分配是否代扣代缴个人所得税；企业出资为股东或管理者购各式各样的会员卡，少代扣代缴个人所得税；股东或公司员工向企业借款超过一年未归还，未代扣代缴个人所得税。

75.商品房买卖过程中，有的房地产公司因未协调好与按揭银行的合作关系，造成购房人不能按合同约定办妥按揭贷款手续，从而无法缴纳后续房屋价款，致使房屋买卖合同难以继续履行，房地产公司因双方协商解除商品房买卖合同而向购房人支付违约金时是否履行个人所得税代扣代缴义务。

（九）耕地占用税

76.占用耕地建房是否按规定申报缴纳耕地占用税；经批准占用耕地的，纳税人须在收到土地管理部门的通知之日起30日内缴纳耕地占用税；未经批准占用耕地的，纳税人应自实际占用耕地之日起30日内缴纳耕地占用税。【樊剑英：国家税务总局公告2014年第74号规定：通过招标、拍卖、挂牌方式取得的建设用地，不属于新征用的耕地，纳税人应按照《财政部 国家税务总局关于房产税 城镇土地使用税有关政策的通知》（财税〔2006〕186号）第二条规定，从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。】

（十）城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加

77.国税机关查补增值税、消费税后，纳税人未向地税机关申报相应的城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加。

78.不按增值税、消费税、营业税“三税”应税行为发生地适用税率、费率申报缴纳城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加。