售楼处、样板房为主体外临时建筑的税务处理问答

　　房地产开发商为加速去化速度，通常会在主体完工前在主体外修建售楼处和样板房，这些售楼处和样板房多为临时建筑用最终拆除。这些临时建筑如何进行税务处理，一直是广大房地产财务人员关注的问题。比较集中的问题有以下几点：

　　这些临时建筑的建造成本和装修费用能作为开发成本在企业所得税和土地增值税中扣除吗？怎样扣除？企业所得税和土地增值税的处理有哪些区别？临时建筑需要缴纳房产税吗？等等。

　　为此，智慧源（中国房地产财税咨询网），作为15年来从事房地产财税研究的地产财税专家，针对上述问题进行政策分析，为您做出解答，希望能帮到您。

　　一、临建售楼处和样板房能否在企业所得税前扣除？如何扣除？

　　（一）相关规定

　　国税发[2009]31号第二十七条规定，开发产品计税成本支出的内容包括土地征用费及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施费和开发间接费六大项。其中间接费指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。

　　（二）政策解读

　　按照国税发[2009]31号相关规定，主体外的临时建筑售楼处和样板房符合“开发成本----开发间接费----项目营销设施建设”条件，可以作为开发产品计税成本在企业所得税前扣除。

　　（三）结论

　　临建售楼处和样板房可以在企业所得税前扣除，通过“开发成本----开发间接费----项目营销设施建设”核算。

　　（四）注意事项

　　会计制度规定营销设施的建造费应归集为固定资产，而企业所得税规定营销设施的建造费要计入开发间接费用，而不是计入固定资产。需要注意的是，营销设施既然没有计入固定资产，税法规定也就不需要计提折旧了。也就是说企业所得税不允许将营销设施的建造费通过计提折旧的形式转入销售费用，而是要一次性计入开发成本。

　　二、临建售楼处和样板房能否作为开发成本在土地增值税中扣除？

　　（一）相关依据

　　2010年8月23日，国家税务总局纳税服务司解答的相关内容如下：

　　房地产企业在开发小区内、主体外修建临时建筑物作为售楼部、样板房的，其发生的设计、建造、装修费用，应计入房地产销售费用扣除。售楼部、样板房内的资产，如空调、电视机等资产性购置支出，不得在销售费用中列支。

　　（二）政策解读

　　从税总纳税服务司的解答中不难看出，房地产企业在开发小区内、主体外修建临时性建筑物作为售楼部、样板房的，其发生的设计、建造、装修等费用，不得在土地增值税税前扣。在计算土地增值税时，项目营销设施建造费应作为销售费用处理，不计入开发成本中，也不允许作为加计扣除的基数。

　　（三）结论

　　临建售楼处和样板房在土地增值税扣除项目中只能作为销售费用在开发费用中计算扣除，不能计入开发成本，不作为加计扣除的基数。

　　三、临建售楼处和样板房是否缴纳房产税？如果缴纳，有哪些注意事项？

　　（一）相关规定

　　1、《财政部税务总局关于检发〈关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定〉的通知》（财税地[1986]8号）第二十一条规定，凡是在基建工地为基建工地服务的各种工棚、材料棚、休息棚和办公室、食堂、茶炉房、汽车房等临时性房屋，不论是施工企业自行建造还是由基建单位出资建造交施工企业使用的，在施工期间，一律免征房产税。

　　2、《财政部、国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税[2010]121号）第三条规定：“对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。”

　　（二）结论

　　1、临建售楼处、样板房应当缴纳房产税

　　理由：不属于财税地[1986]8号文件第二十一条免征房产税的列举范围。

　　2、注意事项

　　由于根据房地产开发企业会计处理的相关规定，临时设施的售楼部、样板间等营销设施归集的成本费用，只有建造成本，没有包括土地成本。因此，按照财税[2010]121号规定，房地产开发企业在计算为销售房屋而建造的售楼部、样板间等营销设施的房产税时必须要进行纳税调整。

　　作者系智慧源（深圳）管理顾问股份公司高级咨询师