法拍土地取得需谨慎，这两个大坑千万别踩

　　什么叫司法拍卖土地(以下简称“法拍土地”)?就是某公司欠债还不了，被债权人告到法院，该公司名下有一块土地，法院委托拍卖公司把这块土地拿出来拍卖，拍卖所得用于还债。这就叫法拍土地。法拍土地一定是法院组织的，但却不是法院卖地，而是法院帮土地所有人进行拍卖。过户的时候是从原土地使用人过户到拍得土地的一方。法拍土地，在价格方面有着巨大的吸引力。一般来讲，为了快速将资产变现，方便用于偿还各种债务，会在市场评估价格的基础上进行打折。

　　很多房企考虑法拍项目的原因正是看到法拍土地价格方面的优势，但却常常忽略了法拍土地的税费承担的特别之处。因为法拍项目，被执行人(土地所在公司)已经资不抵债且在执行破产程序，失去支付能力。因此通常法院在项目的竞拍公告里面，会进行约定，将买卖双方的税费规定为由买家承担。

　　因此作为买方，一定要知晓法拍土地的税费的风险问题。法拍土地主要涉及增值税、附加税、土地增值税、契税、印花税五种税费。

　　1、增值税

　　主要是根据被拍卖土地的单位的纳税人性质，土地取得时间来区分处理。根据国家税务总局公告2016年第14号《纳税人转让不动产增值税征收管理办法》规定，一般纳税人2016年4月30日以前取得的土地，可以采用简易计税法或者一般计税法，2016年5月1日以后取得的项目，只能采用一般计税法，具体如下表：

　　2、附加税

　　附加税包括：城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加，分别按照增值税的7%(或5%)、3%、2%计算缴纳。

　　3、土地增值税

　　如果土地出让金相关票据完备可查，按照土增税暂行条例，适用四级超率累进税率进行征收。

　　如果土地出让金相关票据遗失或者失真，由税务机关核定征收率，实务中一般按照8%的税率进行核定征收。

　　4、契税

　　税率为3%，计税基数为不含增值税的金额。实务中需要将拍卖价格换算为不含税金额，再乘以3%计算契税。

　　5、印花税

　　税率为0.05%，依据拍卖成交确认书，或者法院裁定书上确定的金额为计税依据。印花税属于双向税，交易双方均需要分别缴纳0.05%的印花税。

　　上述的5项税费，几乎占到法拍价格的60%--70%，实务当中都是由买家承担。因此在接触法拍项目的过程中，进行前期测算时，需要将这部分成本先考虑进去，否则后面利润率会有较大差距。

　　其次，要关注的就是发票的问题。企业取得土地后，如果没有取得合法合规的发票，那么就会对增值税、土地增值税以及企业所得税产生重大的影响。我们举个例子来说明：

　　甲房产公司2016年6月通过司法拍卖取得一块土地(该土地是营改增之前取得)，成交价格为1.05亿元，由于原土地使用人已经破产清算完毕，因此甲公司没有取得土地的销售发票。甲公司将该土地进行房地产开发。我们来解析以下1.05个亿的土地因为没有取得发票而让甲公司增加的税负

　　第一，增值税，法拍土地，如果没有取得增值税专用发票，那么进项税额就不能扣除，企业要多交5%的增值税即1.05亿元/(1+5%)*5%=500万元。

　　第二，土地增值税，因为未取得发票，1个亿的土地成本不能扣除，同时不能作为加计扣除的基数，企业扣除项目金额减少1.05/(1+5%)*1.3倍=13,000万元，按照最低30%税率计算，多缴纳土地增值税3900万元。

　　第三，企业所得税，因为没有取得发票，1个亿的土地成本企业所得税前不扣除，企业所得税多缴纳1亿元*25%=2500万元。

　　三项税负合计共计6,900万元，税负率为69%。

　　由以上分析可见，法拍土地看起来价格便宜，其实最终会给企业带来非常大的税务风险，所以作为企业的决策者和财务管理人员，一定要关注法拍土地这两个风险，第一是拍卖合同中是否约定买方承担所有税费。第二是谁来提供发票的风险。一定要事先妥善处理，否则看起来是一个很有诱惑的一块土地，后来有可能变成一个万丈深渊。