黑龙江国税解答营改增实务中的13个问题

营改增专题工作指导意见(第二期)

哈尔滨市国税局          2016-05-12

根据各市地营改增推进过程中提出的问题，在总局对相关问题尚未明确之前，省局现将有关掌握口径统一如下，总局明确后按照总局规定执行：

一、 关于保险公司个人代理人问题

1、对个人代理人（不含个体工商户）应缴增值税暂时继续沿用原营业税下由保险公司统一代扣方式，对代理人符合规定的可以适用小微企业免征增值税政策。

2、保险行业个人代理人（不含个体工商户）可采取集中代开发票的形式。保险公司按月或按季汇总代理人清单，注明其姓名、身份证号、代理费收入等详细信息，并经代理人签字确认后，由保险公司统一到主管国税机关代开增值税普通发票。主管国税机关可汇总代开，并将代理人清单留存。

二、关于房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，收到预收款时如何开具发票问题

营改增前，企业收到预收款后，开具由我省地税局统一印制的收据，作为企业开具发票前收取预收款的结算凭证。购房者持该收据可以到房管、公积金、金融等部门办理贷款等相关业务，但不能办理房证。

营改增后，为保证不影响购房者正常业务办理，允许房地产开发企业在收到预收款时，向购房者开具增值税普通发票，开具预收款的增值税普通发票时应在“货物名称”栏注明“预收房款”字样，税率暂选择“零税率”，开票金额为实际收到的预收款全款，并在“备注”栏注明“预收款发票，不得作为办理不动产登记证凭据”字样，申报时通过《增值税预缴税款表》进行申报并按照规定预缴增值税，待正式交易完成时，对预收款时开具的增值税普通发票予以冲红，同时开具全额的增值税发票。

三、关于房地产开发企业缴税地点问题

目前试点办法仅仅规定对房地产开发企业中的一般纳税人销售房地产老项目，适用一般计税方法计税的，需要按照3%预征率在项目所在地预缴税款。对房地产开发企业跨地区销售房地产项目其他情况并未有在不动产所在地预缴税款的规定。因此按照增值税纳税地点的一般规定，应在机构所在地申报纳税。

为了堵塞可能存在的管理漏洞，平衡机构所在地和项目所在地财政利益，尤其避免外省开发企业在我省开发项目的税收流失，建议所有开发企业在项目所在地办理营业执照和税务登记，便于税收监管。

四、关于餐饮业外卖适用税率问题

根据《国家税务总局关于旅店业和饮食业纳税人销售非现场消费食品增值税有关问题的公告》（国家税务总局公告2013年第17号）规定，旅店业和饮食业纳税人销售非现场消费的食品，属于不经常发生增值税应税行为，根据《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》（财政部 国家税务总局令第50号）第二十九条的规定，可以选择按小规模纳税人缴纳增值税，按3%征收率缴纳增值税。

此次营改增之后，已不存在非增值税纳税人。17号公告虽未明文废止，但其引用的依据已经失效。因此，餐饮业销售非现场消费的食品，应适用17%的税率。

五、关于转租不动产的问题

一般纳税人将2016年4月30日之前租入的不动产对外转租的，可选择简易办法征税；将5月1日之后租入的不动产对外转租的，不能选择简易办法征税。

六、工程项目，未签订合同，也未取得工程施工许可证，如何选择计税方法的问题

部分开发项目，由于特殊原因未签订工程承包合同，或者工程承包合同中约定的合同开工日期不明确，但是确已在2016年4月30日前开始施工。按照实质重于形式的原则，只要纳税人能够提供2016年4月30日前实际已开工的确凿证明，可以按照老项目选择简易计税方法。

七、建筑服务老项目取得时间的确认

工程合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑服务工程项目，经住建部门批准在原建筑工程项目基础上进行新增建设（如扩大建筑面积等），新增合同对应项目可参照原建筑工程项目按照老项目选择简易计税方法。

八、采取总分包方式提供建筑服务的，如何确定计税方式

采取总分包方式提供建筑服务的，应该根据总分包合同开工日期分别独立确定计税方式。总合同符合选择适用简易计税方式的条件，但分包合同不符合的，分包合同不得适用简易计税方式。

九、宾馆(酒店)在楼层售货或房间内的单独收费物品如何征税

宾馆(酒店)在楼层售货或在客房中销售方便面等货物，应分别核算销售额，按适用税率和征收率缴纳增值税。

十、关于房地产开发企业房款已申报营业税，营改增后取得的增值税专用发票抵扣问题。

房地产开发企业房款已申报营业税，营改增后取得的增值税专用发票，如果是用于已申报营业税的部分，其对应的建筑材料、建筑服务、设计服务不允许抵扣增值税进项税额。

十一、房地产开发企业扣除土地价款的问题。

房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），只能扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款。采取“旧城改造”方式开发房地产项目的，以取得的全部价款和价外费用为销售额，不得扣除直接支付给拆迁户的补偿款。

十二、宾馆住宿服务和不动产租赁的划分。

住宿服务不但提供房间，还要提供配套客房服务，如打扫清理等。没有配套服务的属于不动产经营租赁服务。

十三、建筑项目预缴企业所得税的问题

根据国税函[2010]156号规定，纳税人在其机构所在地以外的县（市、区）提供建筑服务，应按建筑项目实际经营收入的0.2%向项目所在地主管国税机关预缴企业所得税。