南府函[2022]80号 南宁市人民政府关于自治区十三届人大五次会议第2022442号代表建议的答复

南宁市人民政府关于自治区十三届人大五次会议第2022442号代表建议的答复

南府函〔2022〕80号                        2022-06-25

莫汉军代表：

　　您在自治区十三届人大五次会议上提出的《关于促进以南宁市为代表的广西房地产市场平稳发展和良性循环的建议》(第2022442号)，由自治区人大常委会办公厅交由我市办理，经研究，现答复如下：

　　一、关于因城施策，加强舆论引导提升市场预期，增强消费意愿，出台购房补贴优惠及其他有效政策，激发购房需求，释放消费潜能的建议

　　(一)自治区开展了以下工作：一是强化省级政府监督指导责任。2021年成立自治区保障性租赁住房及房地产市场调控工作领导小组，完善自治区房地产调控协调机制。推进落实城市主体责任，指导各地因地制宜、多策并举促进房地产市场平稳健康发展。二是加强宣传引导提振行业发展信心。2021年4月，住房和城乡建设部组织产业化促进中心、中国房地产业协会联合在南宁市举办第九届(2019—2020年度)“广厦奖”表彰暨2020年房地产信用企业颁牌活动，广西共有8个项目获得第九届“广厦奖”，有4个项目获得多个单项优秀奖，充分展示了广西房地产行业高质量发展成效;2021年7月初，举办2021年广西品质住宅产业博览会，支持刚性和改善性住房需求有序释放;2022年初，广西房地产协会举办“2022美好桂来”广西第三届线上春季房地产交易会，进一步提振市场信心，稳定市场预期。

　　(二)南宁市开展了以下工作：一是出台契税补贴措施，对三类人群(教职工、留邕人才和广大市民)在2022年3月25日至6月30日期间购买家庭首套房(教职工首套和二套房)给予契税全额(教职工、留邕人才)或者50%(广大市民)的补贴。二是出台公积金新政策，首套房公积金贷款最高额度调整至80万元，二套房公积金贷款最高额度调整至70万元，取消所购住房面积限制及贷款月还款比例下限。购买第二套住房首付比例降低至房屋总价的30%。进一步扩大贷款对象至北海市、钦州市、防城港市、玉林市、崇左市的在职职工。放宽再交易住房及商转公贷款对房龄的限制条件，由20年提高到30年。优化公积金放款流程，引入第三方担保机构，实现贷款抵押办结即放款。三是加强正面宣传，围绕公积金贷款、二套房首付比例、城市更新、购房契税补贴等主题，官方媒体和自媒体联动，发布多篇正向引导的贴文和视频。开展系列促销售活动，在河池市开展首场“中国绿城 宜居南宁”2022南宁强首府战略城市建设发展推介会，开展“浓情三月三 置业邕城暖”线上直播活动。

　　二、关于政府主动发挥平台作用，为购房消费者、房地产企业与地方银行金融机构搭建更有效的融资渠道，保障消费者和满足房地产企业合理的资金需求，提高预售监管资金返回比例，增加房地产企业的流动资金实现滚动投资，促进南宁市房地产市场发展的建议

　　南宁市强化各行业部门联动，市住建局、市金融办等部门组织驻邕金融机构和房地产企业代表召开房地产政金企对接会，详细解读房地产金融政策，了解房地产企业诉求。梳理驻邕银行机构个人按揭贷款办理清单和优惠政策，积极支持购房消费者合理信贷需求，从供需两端同时发力，促进房地产业良性循环和健康发展。市自然资源局向社会公布了2022年土地公开出让计划，涉及项目104个，面积9600亩，并在网站、公众号等网络媒体发布土地公开出让计划“一张图”，通过电脑、手机即可查看今年出让地块的位置、面积、用途等具体信息，方便企业做好资金安排和投资计划。同时，鼓励用地预申请，降低企业“拿地”成本。出台用地预申请制度，预申请人在用地预公告后缴纳购地保证金的，不需再缴纳该期出让地块的竞买保证金，预申请制度为土地供需双方尽快达成意向提供了保障途径，也降低了企业参与“招拍挂”竞买的门槛。2022年，南宁市尽量延长出让金缴纳期限，第二笔出让金最长可以延至一年内缴清，切实缓解企业的资金压力。为保证土地出让价格的现势性，结合市场行情及时调整地价水平，特别是针对竞买人需配建公共服务设施和用房的情况，专门出台了政策，明确要求考虑配建对土地价格的影响，以客观合理地评估出让价格。出台相关措施，调整优化商品房预售监管资金使用节点和比例。

　　三、关于政府出台有关切实降低房地产企业成本的政策，对人防、水电气等行业仍存在的现象加以整治，容缺提前办理对房地产项目的竣工验收备案等，化解社会不稳定因素的建议

　　(一)自治区开展了以下工作：一是制定落实2022年清理规范城镇供水供气行业收费促进行业高质量发展实施方案，开展水气行业专项治理督导工作，指导各市进一步清理水气行业不合理收费，完善行业价格管理机制，优化营商环境用水用气指标，有效提升获得用水、获得用气便利度，合理优化房地产企业用水用气使用成本。二是完善竣工联合验收制度。印发《广西壮族自治区房屋建筑和市政基础设施工程竣工联合验收实施办法(试行)》，实行规划、土地、消防、人防、档案等事项限时联合验收，统一竣工验收图纸和验收标准，统一出具验收意见的竣工联合验收制度，有效简化、规范竣工验收程序。

　　(二)南宁市开展了以下工作：一是为加快商业、办公等非住宅去库存速度，切实减轻市民生活成本，市住建局和市发展改革委联合发布《实际用于居住用途的商业和办公类房屋水、电、气收费价格标准有关事项的通知》，实际用于居住用途的商业和办公类房屋水电气税费按照民用价格标准执行。二是实行弹性形象进度办理商品房预售许可;三是研究开展人防车位销售登记等工作;四是成立风险防控专班。围绕“保交楼、保稳定、保民生”目标，成立风险防控处置工作领导小组，组建市级层面工作专班及城区处置工作组，分项目、分步骤、分层级逐步解决重点房地产项目风险防控问题。密切关注企业资金动态。研究商品房预售资金闭环管理长效机制，密切关注企业资金动态，严格控制集团总部抽调本地项目建设资金。五是实施增值税优惠政策。符合条件的增值税一般纳税人，可以享受增值税留抵退税政策。六是房地产企业可以参考适用西部大开发鼓励类产业企业所得税优惠政策。符合以《产业结构调整指导目录(2019年本)》第四十二条“其他服务业”第一款“保障性住房建设与管理”为主营业务，且其主营业务收入占企业收入总额60%以上的企业，自2021年1月1日至2030年12月31日，减按15%的税率征收企业所得税。

　　四、关于利用降准降息契机，协调地方银行机构，为房地产企业、房地产产业链上下端的实体企业提供更多担保或融资渠道的建议

　　(一)自治区开展了以下工作：一是积极落实好差别化住房信贷政策，支持商品房市场更好满足购房者合理住房需求。2022年以来，广西房地产市场未见复苏迹象，各地政府为更好地履行房地产调控主体责任，相继提出下调首付比例、放宽信贷政策、下调利率加点及房贷利率等需求。根据广西房地产市场形势和地方政府调控需求，为支持广西刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展，指导广西市场利率定价自律机制对差别化住房信贷政策进行两次调整。二是持续引导金融机构合理确定个人住房贷款利率，有效降低购房成本。引导降低个人住房贷款利率，人民银行南宁中心支行先后三次指导广西市场利率定价自律机制召开工作会议，倡议各成员单位合理确定个人住房贷款利率，加快推动广西个人住房贷款利率向全国平均水平靠拢，逐步推动房贷利率向当地政策底线回归。2022年4月，广西个人住房贷款加权平均利率5.88%，其中首套5.86%，二套6.02%，分别比上年末下降15个、21个基点。三是用好集中度管理的过渡期设置，适度增加房地产信贷投放。积极贯彻落实人民银行总行用好房地产贷款集中度管理过渡期设置的精神，科学把握集中度执行的节奏和力度，2022年上半年，集中度超限机构可维持上年末集中度水平，未超限机构上半年可适度增加房地产信贷供给。经调整后，广西房地产信贷供给仍总体平稳，2022年4月末，广西房地产贷款余额1.18万亿元，同比增长2.61%。

　　(二)南宁市开展了以下工作：一是积极引导个人按揭贷款利率合理下调。推动驻邕银行机构履行政治责任和社会责任，按照市场化、商业化的原则，下调住房按揭贷款利率，并下调二套房商业首付比例至30%。二是强化对建筑业企业的信贷支持。充分发挥“桂惠贷”政策对银行贷款的引导作用，降低建筑业企业融资成本，加大政策宣传力度，引导建筑业企业通过广西金融综合服务平台进行融资对接，推动金融机构提供精准金融服务。截至2022年5月6日，南宁市共有17家建筑业企业进入“桂惠贷”“建设贷”企业名单，投放“建设贷”4笔共计1亿元，累计为建筑业企业降低融资成本299.75万元。三是积极支持房地产企业债券融资，支持房地产企业合理融资需求，鼓励驻邕优质房企发行公司债券兼并收购出险房企项目。

　　五、关于围绕老旧小区改造和长租住房市场等领域，出台更有吸引力的土地、金融、财税等地方招商政策的建议

　　(一)自治区开展了以下工作：一是加大公共租赁住房和保障性租赁住房建设支持力度，租赁住房贷款同比大幅增长。积极贯彻落实人民银行总行和银保监会关于保障性租赁住房贷款不纳入房地产贷款集中度管理的通知要求，引导辖内金融机构积极为公共租赁住房和保障性租赁住房建设提供金融服务。二是加强住房租赁企业监管，引导住房租赁企业回归住房租赁服务本源。2021年9月，自治区住房城乡建设厅、自治区财政厅、广西税务局三部门印发了《关于明确住房租赁有关税收政策的通知》，出台住房租赁税收优惠政策。三是积极筹措资金支持我区城镇老旧小区改造。截至2021年底，累计下达中央和自治区财政补助资金41.04亿元，支持开工改造3377个城镇老旧小区，涉及居民约38万户，老旧小区居民居住条件持续改善。2022年，自治区财政已下达中央财政补助资金5.23亿元，转贷政府一般债券资金4.27亿元，支持全区1322个城镇老旧小区实施改造。

　　(二)南宁市开展了以下工作：我市于2019年正式启动老旧小区改造试点工作，并于2020年全面铺开。采用PPP模式，积极引入社会资金参与老旧小区改造工作，创新项目融资路径，通过自筹资金或融资方式，对项目资金缺口部分进行投资，投资后由社会资本方负责运营管理，有效缓解了以往主要依靠政府直接投资导致财政出资压力过大的问题，统筹政府、社会、居民等多方力量，优化了后续运营管理，取得了良好社会效益和改造效果。

　　1.金融方面：一是建立多元化城市更新资金支持机制。积极争取国家开发银行、农业发展银行等政策性银行中长期贷款政策支持，降低城市更新项目融资成本。推动重点银行机构与南宁市政府签订战略合作协议，加大对南宁市城市更新项目的贷款支持力度。二是推动金融机构创新特色金融服务模式，大力支持南宁市长租住房市场，通过签订《发展保障性租赁住房战略合作协议》，举行“安租乐居、共建同享”政金企对接活动，推动保障性租赁住房发展。截至2022年4月末，建设银行广西区分行已支持南宁市保障性租赁住房项目9个，贷款余额3.66亿元，涉及房源3332套;支持南宁市市场化住房租赁项目11个，贷款余额4.31亿元，累计支持筹集房源4357套。

　　2.税收方面：一是对公租房建设期间用地及公租房建成后占地，免征城镇土地使用税;对公租房经营管理单位免征建设、管理公租房涉及的印花税;对公租房免征房产税。二是对企事业单位、社会团体以及其他组织向个人、专业化规模化住房租赁企业出租住房的，减按4%的税率征收房产税。三是经济适用住房建设用地免征城镇土地使用税;企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为经济适用住房房源且增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税;对个人购买经济适用住房，在法定税率基础上减半征收契税;对个人出租、承租住房签订的租赁合同，免征印花税。

　　诚挚感谢您对广西及南宁市房地产市场工作的关心和支持!希望在今后的工作中，继续提出宝贵的意见和建议。

　　2022年6月24日

　　(联系人：韦峭峰 联系电话：5645662)

建议内容：关于促进以南宁市为代表的广西房地产市场平稳发展和良性循环的建议

　　莫汉军代表

　　2021年是中国房地产市场一个不同寻常的年份，对数以万计的开发商和数百万计房地产从业人员来说，可谓是冰火两重天的一年。中国房地产整体市场2020年虽然受新冠疫情突然爆发影响，但全年仍呈增长态势达历史新高，全年房地产销售额超17.3万亿元;2021年按权威统计也达18万亿元，总量仍增长，但呈现“前高后低”的断崖转变。上半年特别是一季度大部分城市的销售火热、房价上涨，房地产行业内都在畅想今年业绩能再创新高;到了下半年特别是四季度，绝大部分房企只剩下一个想法——如何活下去。之前过热且房价上涨的房地产市场直接速冻降温，成交量大幅减少，房价普遍下跌，多地政府、职能部门甚至紧急出台“限跌令”;房地产企业普遍面临资金紧张、投资减少、信贷爆雷、施工问题频发等问题。为此从2021年四季度开始，从中央到地方开始采取一些松动措施和政策，以“鼓励合理住房消费”，“维护楼市稳定发展，防止房价过度下跌”的提法开始出现，并且成为各个地方政府担负责任主体，因城施策的工作指导方针。2021年12月初召开的中央经济工作会议对房地产于国民经济的重要性支柱产业给予了充分肯定，强调“支持商品房市场，保障购房者合理购房需求，维护房地产平稳健康发展，促进房地产良性循环”。

　　在此大环境下，广西房地产特别是南宁市房地产市场同样无法幸免，深受影响。包括：从投资、销售两旺变为投资减少、供大于求，土地出让成交减少流拍增多，消费者观望严重，按揭贷款周期加长回款减少、房企信贷欲求无门。特别是2021年，面对疫情反复、整体经济下行压力、房地产严苛政策调控、龙头房企频频爆雷、市场预期看跌等多重因素叠加，南宁市房地产市场也面临着极为严峻的考验。以住宅为例，据中原统计数据，2020年南宁市房地产市场供应量106183套，总面积1178.8万平米，成交85461套，总面积949.36万平米，成交金额约1192亿元。2021年同比供应量和销售量双双齐降，其中供应量82763套，总面积847万平米，实现销售55390套，总面积674万平米，销售金额约817亿元，全年供应和销售同比均下降三分之一，单以2021年12月销售同比则下降超60%以上。住宅库存明显增加，截止2021年12月底，南宁市住宅库存量90895套，总面积995.57万平米，去化周期19个月。商业、办公、地下车位等产品销售更是惨淡维持低位，库存量不断增加。数据显示，销售、库存去化周期已跌至六年来新低，达2016年水平。土地供需方面，2021年商住土地供应233万平米，同比减少52%，成交221万平米，同比减少47%。

　　综上所述，南宁市房地产乃至广西房地产市场目前主要存在以下问题：

　　一、购房者观望情绪持续，商品房销量下滑严重，房企销售资金回笼严重减少;银行涉房贷款继续严控政策，房地产企业合理资金需求无法满足。导致房地产企业流动资金严重紧缺，投资无以为继。

　　二、因房地产企业资金紧缺、各种开发成本上涨等诸多因素导致工程进度缓慢、逾期交房办证甚至烂尾，导致施工企业、购房者各种维权行为频频发生，形成社会不稳定因素。

　　三、房地产链条产业钢筋、水泥、铝材、水电等五十多个行业受挫，各供货方、合作方经营下滑、收入减少，造成整体经济增长乏力。

　　四、政府土地出让金收入减少，房地产开发投资及相关联的投资减少，施工、销售端的总量减少导致税收减少，政府财政趋紧。

　　为此，提以下几点建议：

　　一、建议政府因城施策，加强舆论引导提升市场预期、提振信心，增强老百姓购房消费意愿。参照2015—2016出台购房补贴优惠及其他有效政策，有效激发群众购房需求，释放消费潜能。

　　二、建议政府主动发挥平台作用，为购房消费者、房地产企业与地方银行金融机构搭建更有效的融资渠道，保障消费者和满足房地产企业合理的资金需求，促进南宁市房地产市场平稳健康发展和良性循环。对实行商品房预售资金监管的房企项目，提高预售监管资金返回比例、增加每个工程进度节点的领取次数，从而增加房地产企业的流动资金实现滚动投资。

　　三、建议政府出台有关切实降低房地产企业成本的政策，对人防、水电气等行业仍存在的现象加以整治。对因资金紧缺或受疫情因素等影响的房地产企业和项目的竣工验收备案、办证申请等，在有承诺和有效保证的情况下相关部门容缺提前办理，尽快解决购房者收房、办证的诉求，化解社会不稳定因素。

　　四、建议政府利用中央经济工作会议精神及12月中旬央行降准降息契机，更好的协调地方银行机构，消除“恐房症”，为房地产企业、房地产产业链上下端的实体企业提供更多担保或融资渠道，解决更多的资金形成投资上新项目，从而拉动地方整体经济的增长。

　　五、政府围绕老旧小区改造和长租住房市场等领域，出台更有吸引力的土地、金融、财税等地方招商政策，培育新的投资点，增加地方财政收入。

　　中央经济工作会议为2022中国经济“稳字当头，稳中求进”确定了基调和方向，纵然国内外的经济形势依然错综复杂，经济发展面临很大的压力。但是2021年四季度针对房地产的利好政策松动，重新解读和纠偏过紧政策，对防止房地产市场的进一步下滑将起到关键性的作用。广西房地产业在南宁市房地产市场的示范和引领下，也定将能走出低谷，我们对此充满信心和期待。