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2011年度总局税收答疑汇编——土地增值税篇
1、国有划拨地对外有偿转让时是否先交纳土地出让金？
问题内容：
国有划拨地对外有偿转让时是否应该先交纳土地出让金？另外，计算土地增值税时是否可以将交纳的土地出让金在取得的收入中扣除来计算增值额？
回复意见：
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第六条计算增值额的扣除项目：（一）取得土地使用权所支付的金额；
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为：（一）取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一法规缴纳的有关费用。
因此，转让国有划拨用地补缴的土地出让金属于取得土地使用权所支付的金额，计算土地增值税时允许扣除。
国家税务总局 2011/01/06
注意：根据《城市房地产管理法》第四十条 以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。
2、投资、联营企业将接收投资的房地产再转让时，土地增值税的纳税义务人是谁？
问题内容：
《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》财税字[1995]48号文件第一条：“对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地(房地产)作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税” 请问：上述对投资、联营企业将上述接收投资的房地产再转让时，土地增值税的纳税义务人是谁？是投资者还是接受投资的企业？
回复意见：
根据《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]48号）第一条规定，再转让时土地增值税纳税人为投资联营企业，而投资、联营企业应是接受投资企业，而且相应不动产投入时，所有权已归属于接受投资企业，再转让的主体只能是接受投资企业而不是投资者。
国家税务总局 2011/01/13
3、参加土地竞拍时支付的佣金等费用可否作为土地增值税的扣除项目呢？
问题内容：
《土地增值税清算管理规程》（国税发[2009]91号）有各类附表作为附件。有部分地方税务局的工作人员解释说，在进行土地增值税清算时，能否作为扣除项目，应以上述附表中列举的项目为准。那么，在参加土地竞拍时支付的佣金以及工程工程部门发生的差旅费又是否可以作为土地增值税的扣除项目呢？
回复意见：
根据《土地增值税暂行条例实施细则》第七条一款规定：“取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。”佣金是支付给中介机构而不是支付给土地出让方或转让方的，因此不应当作为取得土地使用权所支付的金额，但可以计入管理费用计算比例扣除。
第二款规定：“开发间接费用是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。”因此工程部门发生的办公费-差旅费可以作为土地增值税的扣除项目。
国家税务总局 2011/01/19
4、受让人缴纳的土地出让金可否作为转让人应缴纳的土地增值税的抵扣项目？
问题内容：
供销社转让一房地产，由受让人缴纳土地出让金，但在办理税收手续时，地税部门说因主休不同，受让人缴纳的土地出让金不能作为转让人土地增值税的抵扣项目，为此转让人要缴纳高额的土地增值税。按法律规定，土地要先办理出让才能转让，《城市房地产管理法》为方便起见，第40条又规定由受让人办理出让手续，缴纳土地出让金。如果受让人缴纳土地出让金后又不能作为转让人土地增值税的抵扣项目，使转让人缴纳的土地增值税超常负担。那么，在同一次房地产转让行为中，受让人缴纳的土地出让金可否作为转让人应缴纳的土地增值税的抵扣项目？
回复意见：
根据《土地增值税暂行条例》第二条规定：“转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人（以下简称纳税人），应当依照本条例缴纳土地增值税。”
根据《土地增值税暂行条例实施细则》第七条规定，条例第六条所列的计算增值额的扣除项目,具体为：
(一)取得土地使用权所支付的金额,是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用.。
因此，受让人缴纳的土地出让金不能作为转让人的扣除项目。
国家税务总局 2011/01/21
5、转让土地的土地增值税如何计算？
问题内容：
我公司向另一房地产公司购买了一块位于城市市区的土地，拟开发为商业地产，并对土地上的建筑物进行了拆除及土地的平整，并委托中介机构进行了规划方案设计、勘查设计等，已支付的部份设计费计入了开发成本，同时因项目进行招商发生了部份费用直接计入了管理费用。后因其他原因，我公司将尚未开工的该地块进行了转让，请问：该转让行为的土地增值税是否可以按开发成本的20%加计扣除，期间费用及利息可否按比例扣除？若认定为直接转让土地，根据相关规定只能扣除取得土地支付的地价款及交纳转让环节的税费。那么我公司已发生的开发成本（规划方案设计、勘查设计、景观绿化养护支出）及相关费用如何扣除？
回复意见：
根据《国家税务总局关于印发〈土地增值税宣传提纲〉的通知》（国税函发[1995]110号）文件第六条二款规定：“对取得土地使用权后投入资金，将生地变为熟地转让的，计算其增值额时，允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、交纳的有关费用，和开发土地所需成本再加计开发成本的20%以及在转让环节缴纳的税金。这样规定，是鼓励投资者将更多的资金投向房地产开发。”
因此你公司将生地变为熟地的开发过程中，对开发成本可以加计20%扣除，但期间费用及利息不得扣除。
如你公司实质上属于未进行开发即转让的，则根据第六条一款规定：“对取得土地或房地产使用权后，未进行开发即转让的，计算其增值额时，只允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、交纳的有关费用，以及在转让环节缴纳的税金。这样规定，其目的主要是抑制“炒”买“炒”卖地皮的行为。”
则相应的相关费用在计算土地增值额时不得作为扣除项目。
国家税务总局 2011/01/31
6、装饰成本可否加计扣除？
问题内容：
现有一家房地产公司开发沿街两层商铺14000平方米，每平方米销售价格6000元，现为提高沿街商铺商业价值，房地产公司于购房客户达成协议，由房地产公司代为沿街商铺统一装饰，收取购房户装饰款5000万元，实际发生装饰成本4300万元，收入5000万元应计缴土地增值税，请问，装饰成本4300万元可否享受土地增值税加计扣除？
回复意见：
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第五条纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第五条条例第二条所称的收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。因此，房地产公司销售房屋建筑物所收取的有关经济利益均要缴纳土地增值税。装饰成本属于开发成本一部分，可以按规定加计扣除。
国家税务总局 2011/02/11
7、房地产企业用开发产品抵债如何确认收入？
问：房地产开发企业将开发产品用于抵偿债务后，清算土地增值税时应如何确认收入？
答：根据《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》（国税发[2009]91号）第十九条第一项规定，房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入按下列方法和顺序确认：
1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定。
2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。
国家税务总局纳税服务司 2011年02月21日
8、个人销售住宅是否征免土地增值税？
问题内容：
1、财税[2008]137号文件“三、对个人销售住房暂免征收土地增值税。”规定是否仅适用于普通住房？
2、对住宅类型的判定标准应如何确定？是否以产权主管部门登记为准。如果产权部门将营业用房和住房一起登记为住宅，并销售的，是否征收土地增值税？
回复意见：
根据《财政部国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（财税[2008]137号）第三条规定：“对个人销售住房暂免征收土地增值税。”这里包括非普通住宅。个人销售的房屋类型如何判断，应主要依据房屋所有权证书所载明的登记类型确定。对于营业用房登记为住宅类型的，应据实判断，不能适用上述免税规定。
国家税务总局2011/03/02
9、股东投入的土地在计算土地增值税时如何扣除？
问题内容：
我公司是一家国有房地产开发企业，股东将一块部分开发的土地投资给我公司作为实收资本增加。该地块取得时缴纳的出让金等为1亿元，投资进我公司时按评估值作家5亿元，增值部分当时已按规定缴纳土地增值税。我公司将该开发后进行了销售。请问我公司在计算缴纳土地增值税时，该土地是否可按5亿元作为土地成本计算扣除额？
回复意见：
根据《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号）文件第五条规定：“关于以房地产进行投资或联营的征免税问题，对于以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]048号）第一条暂免征收土地增值税的规定。”
股东已就投资宗地申报缴纳土地增值税，你公司应按评估值5亿元作为取得土地使用权的成本，在计算土地增值税时作为扣除项目处理。
国家税务总局2011/03/21
10、房地产企业以土地投资如何纳税？
问题内容：
某房地产开发企业名下有一宗土地，该房地产企业与另一公司成立项目部，合作开发土地，房地产企业以土地投资，另一公司以资金投资，成立的项目部以房地产企业资质开发，请问该房地产企业将土地交付项目部时如何纳税？如果纳税，其土地增值税如何计算？
回复意见：
以房地产企业名义和资质实行项目合作开发，未签订土地使用权转让协议和合同，土地使用权未发生转移，不发生纳税义务。土地增值税的计算应以房地产企业原土地计税基础确定。
国家税务总局2011/04/01
11、房开企业清算时补缴土地增值税是否加收滞纳金
问：房地产开发企业清算时补缴的土地增值税，是否需要加收滞纳金？
答：根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号）规定，纳税人按规定预缴土地增值税后，清算补缴的土地增值税，在主管税务机关规定的期限内补缴的，不加收滞纳金。
国家税务总局纳税服务司 2011年06月20日
12、个人将土地归还政府，取得的收入是否缴纳土地增值税？
问：个人将土地归还政府，取得的收入是否缴纳土地增值税？
答：根据《土地增值税暂行条例》、《土地增值税暂行条例实施细则》规定，土地增值税的征税对象范围包括转让国有土地使用权，个人将土地使用权归还政府的行为属于转让土地使用权，按照规定应当缴纳土地增值税。但因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权，或是由纳税人自行转让原房地产的，免征土地增值税。
国家税务总局纳税服务司 2011年07月18日
13、个人将土地归还政府取得的收入是否缴纳土地增值税？
问：个人将土地归还政府取得的收入，是否需要缴纳土地增值税？
答：根据《土地增值税暂行条例》及其实施细则的规定，转让国有土地使用权属于土地增值税的征税对象，而个人将土地使用权归还政府的行为属于转让土地使用权行为，按照规定应缴纳土地增值税。但因城市实施规划、国家建设的需要，而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权，或是由纳税人自行转让原房地产的，则免征土地增值税。
国家税务总局纳税服务司 2011年08月08日
14、2011年卖掉一套自有住房是否要缴纳土地增值税？
问：2011年某人打算卖掉一套自有住房，是否要缴纳土地增值税？
答：根据《财政部、国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（财税[2008]137号）第三条规定，自2008年11月1日起，对个人销售住房暂免征收土地增值税。
国家税务总局纳税服务司2011年12月26日
15、合作建房是否需要缴纳土地增值税？
问：两个单位合作建房，一方出地，一方出资金，建成后按比例分房自用，是否需要缴纳土地增值税？
答：根据《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税[1995]48号）第二条规定，对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税。
国家税务总局纳税服务司2011年12月26日 |
