房企筹办期开办费涉税处理

房地产开发企业筹建期间的业务招待费、广告费和业务宣传费税前扣除探讨

　　某房地产开发企业于2012年成立，2013年取得土地。由于各种考虑，至2021年开始开发建设，截止2022年4月底，该房业取得了土地使用证、用地规划许可证、建设工程规划许可证。该公司2021年度管理费用---业务招待费发生73万元，企业进行2021年度企业所得税汇算时，由于没有收入，该笔业务招待费全额调增企业应纳税所得额。

　　此笔调增是否正确，要根据税法对筹建期费用扣除的政策以及对筹建期的合理确定进行判断，为此笔者做以下探讨。

　　一、筹建期的确定

　　筹建期的确定，关键在于确定筹建期结束的时间点。筹建期的长短影响筹建期间费用金额的大小，从而影响税前扣除金额。故筹建期的确定对企业而言非常重要。

　　由于新的企业所得税法和后续相关政策，并未对筹建期做出明确的规定，给企业造成很大困惑，无所适从。目前在实务中，房企自行选择的筹建期结束点如下：

　　1、开始生产经营的日期

　　财工字〔1995〕223号(失效/废止)：《财政部关于外商投资企业筹建期财政财务管理有关规定的通知》：中外合资、合作经营企业自签订合同之日至企业开始生产经营(包括试生产、试营业)为止期间，外资企业自我国有关部门批准成立之日起到开始生产经营(包括试生产、试营业)为止期间为筹建期。

　　国税发〔1997〕191号(失效废止)《国家税务总局关于企业所得税若干业务问题的通知》：财政部、国家税务总局《关于企业所得税若干优惠政策的通知》(〔94〕财税字第001号)对新办企业、单位开业之日有多种提法，为便于各地具体执行和掌握，对新办企业、单位开业之日的执行口径，统一为纳税人从生产经营之日起开始计算。生产经营之日，是指从纳税人开始从事生产经营的当天算起，包括试营业。

　　2、取得营业执照的日期

　　国税函[2003]1239号(失效/废止)《国家税务总局关于新办企业所得税优惠执行口径的批复》：为便于各地具体执行和掌握，对新办企业、单位开业之日的执行口径统一为纳税人取得营业执照上标明的设立日期。

　　冀国税函〔2013〕161号(现行有效)《河北省国家税务局关于印发<企业所得税若干政策问题解答>的通知》：房地产开发经营企业取得营业执照后已具备取得开发资质的条件，筹办期结束。

　　3、房地产取得土地使用权的日期

　　国税发〔1995〕153号(现行有效)《国家税务总局关于外商投资企业从事房地产开发经营征收所得税有关问题的通知》：专业从事房地产开发经营的外商投资企业，应以其首次取得房地产开发经营项目之日，确定为税法实施细则第七十四条规定的实际开始生产、经营之日。如其首次取得房地产开发经营项目的日期是在营业执照签发日之前，则应以其营业执照签发之日确定为税法实施细则第七十四条规定的实际开始生产、经营之日。

　　4、取得第一笔收入的日期

　　国税发〔2005〕129号(失效废止)《国家税务总局关于印发<税收减免管理办法(试行)的通知》：规定新办企业减免税执行起始时间的生产经营之日是指纳税人取得第一笔收入之日。

　　5、取得施工许可证的日期

　　泰国税发〔2007〕296号现行有效《泰州市房地产行业所得税管理试行办法》第七条房地产开发企业的筹建期，原则上以其领取的《施工许可证》注明日期作为筹建期的截止日。房地产开发企业筹建期间内发生的土地(含拆迁)费用计入开发成本，其他未形成长期资产的费用计入开办费，按税法规定进行处理。

　　6、开始开工建设的日期

　　中税协发〔2020〕35号文(现行有效)《房地产业纳税风险评估业务指引——税务师行业涉税专业服务规范第3.3.2.1号(试行)》第二十六条涉税服务人员应当对房地产业的开发费用的纳税风险进行专业判断，重点关注的事项包括：(二)是否将正常开工建设后发生的业务招待费、业务宣传费、固定资产等均作为开办费一次性税前扣除;

　　由以上文件可以看出，仅外商投资企业和个别省市对房企的筹建期有明确的规定且文件有效。绝大多数省市对内资房企的筹建期没有明确的规定，仅能参考中税协发〔2020〕35号。为此，笔者于2022年5月18日咨询陕西12366房地产开发企业筹建期如何确定，回复:2020年有房企咨询同样的问题，系统中回复记录为取得第一笔收入为筹建期结束日。另笔者于2022年5月18日咨询西咸新区泾河新城税政科，回复：认为工程建设开始，筹建期就结束了。

　　因此对陕西房企而言，筹建期结束日有两种选择，即取得第一笔收入的日期和工程建设开始日期。

　　从法律效力而言，笔者建议选择取得第一笔收入的日期。第一笔收入的日期按照根据国税发〔2009〕31号(现行有效)《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》确定：企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现。

　　二、筹建期发生的业务招待费、广告费和业务宣传费税前扣除

　　政策依据：国家税务总局公告〔2012〕第15号(部分失效/废止)《国家税务总局关于企业所得税应纳税所得额若干税务处理问题的公告》：企业在筹建期间，发生的与筹办活动有关的业务招待费支出，可按实际发生额的60%计入企业筹办费，并按有关规定在税前扣除;发生的广告费和业务宣传费，可按实际发生额计入企业筹办费，并按有关规定在税前扣除。

　　根据上述文件，筹建期间所发生业务招待费可按实际发生额的60%进行税前扣除，不受当年销售收入5‰的限制;发生的广告费和业务宣传费，可按实际发生额全额在税前扣除。

　　三、房企如何进行账务处理

　　政策依据：国税函〔2009〕98号(现行有效)《国家税务总局关于企业所得税若干税务事项衔接问题的通知》：新税法中开(筹)办费未明确列作长期待摊费用，企业可以在开始经营之日的当年一次性扣除，也可以按照新税法有关长期待摊费用的处理规定处理，但一经选定，不得改变。

　　根据上述文件，房企在筹建期间所发生业务招待费、广告费和业务宣传费税可先计入长期待摊费用，在筹建期间结束后一次性摊销扣除，也可分期摊销扣除，

　　摊销年限不得低于3年。

　　来源：德居正财税咨询      作者：付小文

　　2020年7月的解析——

房企筹办期开办费涉税处理

　　新设房地产项目公司在筹建阶段没有销售收入，期间发生的开办费，包括业务招待费和广宣费所得税前该如何处理呢？下面我们来简单了解下。

　　一、何为筹办（建）期

　　关于筹办期税法一直未有明确规定，存在模糊争议。

　　税法上，“开始生产经营”、“营业执照标明的设立日期”、“取得第一笔收入”均曾作为界定筹建期的标准，但上述有关筹建期认定的条文均已废止或失效，目前税法上未有对筹建期的明确界定。我们可以参考一些地方税局的执行口径，如厦门市地方税务局12366咨询中心关于筹建期定义为“筹建期指从企业被批准筹建之日起至开始生产、经营（包括试生产、试营业）之日的期间。开始生产经营之日是指纳税人取得第一笔收入之日”。

　　实务工作中，部分房地产开发企业没有单独区分筹建期核算，也有个别企业把“取得第一笔生产经营收入”之前的期间划分为筹建期。前者认为筹建期结束的标志是企业正式登记设立，后者则认为“正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》后取得第一笔预售款收入”作为筹建期结束的标志，即取得第一笔收入时就界定为企业开始了生产经营。

　　考虑到目前税法上对于筹建期并未有明确的规定，以“取得生产经营第一笔收入”作为筹建期结束的标志，实务中更多是延续旧政策下的常规做法，实际上地方税局对于筹建期的把握不同，对于征管口径一般税局也强调从严执行，若税局以“企业取得营业执照上标明的设立日期”作为筹建期结束的标志，企业从设立后就不再处于筹建期，此时企业筹建期极短，对应能享受到的筹建期政策也极其有限。

　　综上：目前筹建期税法上的定义依旧存在模糊争议，考虑到不同地区税收征管口径不同，实际筹办期的确定建议咨询当地税局口径。

　　二、筹建期开办费（除业务招待费）的税前扣除

　　开办费一般指的是企业在筹建期因开办设立的需要对应发生的各项费用支出，会计核算上，具体可参考《会计科目和主要账务处理》（财会〔2006〕18号）规定：“企业在筹建期间内发生的开办费，包括人员工资、办公费、培训费、差旅费、印刷费、注册登记费以及不计入固定资产成本的借款费用等”。

　　税法上，企业筹建期开办费可按开始生产经营年度一次性税前扣除或分期摊销（不得低于3年）扣除。如房地产企业，筹建期间发生的开办费（除业务招待费），可以在取得第一笔预售款年度一次性税前扣除，或是作为长期待摊费用，在不低于3年摊销年限内分期摊销。大家需注意，根据企业所得税法的规定，广告费和业务宣传费的税前扣除是受营业收入15%扣除比例的限制，但在开办期间发生的广告费和宣传费是可以全额税前扣除。

　　三、筹建期业务招待费的税前扣除

　　税法上，企业筹建期发生的有关业务招待费可按实际发生额的60%税前扣除，不受销售收入5‰的扣除限制。具体扣除方法跟上述“二、筹建期开办费（除业务招待费）的税前扣除”一致，选择按开始生产经营年度一次性税前扣除或按分期摊销（不得低于3年）扣除。

　　关于筹建期业务招待费的税前扣除有不同的声音。部分人觉得筹建期发生的业务招待费既然已经计入开（筹）办费了，那么根据国税函〔2009〕98号文，理应可全额税前扣除。对此，总局在2012年第15号的解读中明确“筹建期由于企业没有取得收入，业务招待费、广宣费无法按实施条例的有关扣除比例税前扣除，但考虑到这些费用属于筹办费范畴，明确筹办期发生的业务招待费按实际发生额的60%”。

　　需要注意：筹建期发生的业务招待费，所得税税前扣除仍然受扣除比例限制。而广宣费没有税前扣除限额，仅需满足筹建期开办费扣除的有关规定。另外如果筹办期后发生的广宣费，则应满足“不超过当年销售(营业)收入15%的部分，准予扣除”的扣除规定。

　　来源：正坤财税  作者：姚逸斌