《国家税务总局海南省税务局土地增值税清算审核管理办法(征求意见稿)》和《国家税务总局海南省税务局土地增值税清算工作规程(征求意见稿)》公开征求意见

《国家税务总局海南省税务局土地增值税清算审核管理办法(征求意见稿)》和《国家税务总局海南省税务局土地增值税清算工作规程(征求意见稿)》公开征求意见

　　尊敬的纳税人：

　　为进一步做好我省土地增值税清算管理工作，国家税务总局海南省税务局起草了《国家税务总局海南省税务局土地增值税清算审核管理办法(征求意见稿)》和《国家税务总局海南省税务局土地增值税清算工作规程(征求意见稿)》，现向社会公开征求意见，公众可以在2021年8月1日前通过以下途径和方式提出意见：

　　1.通过国家税务总局海南省税务局网站(网址：hainan.chinatax.gov.cn)首页右侧“互动交流”栏目“意见征集”中提出意见。

　　2.通过电子邮箱方式提出意见，电子邮箱cchxwsc@126.com。

国家税务总局海南省税务局

2021年7月23日

　　附件：

　　1、国家税务总局海南省税务局土地增值税清算工作规程(征求意见稿)

　　2、国家税务总局海南省税务局土地增值税清算审核管理办法(征求意见稿)

　　附件1

国家税务总局海南省税务局关于发布《土地增值税清算工作规程》的公告

国家税务总局海南省税务局公告2021年第X号             2021-7-23

　　为加强房地产开发项目土地增值税征收管理，规范土地增值税清算工作流程，国家税务总局海南省税务局制定了《国家税务总局海南省税务局土地增值税清算工作规程》，现予以发布，自2021年X月X日起施行。

　　特此公告。

国家税务总局海南省税务局

2021年7月23日

国家税务总局海南省税务局土地增值税清算工作规程(征求意见稿)

　　第一章 总则

　　第一条 为加强房地产开发项目的土地增值税征收管理，规范土地增值税工作流程，根据《中华人民共和国税收征收管理法》(以下简称《征管法》)及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》(以下简称《暂行条例》)及其实施细则、《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号)、《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》(国税发〔2009〕91号)等规定，制定本规程。

　　第二条 本规程适用于房地产开发项目土地增值税的征收管理。

　　第三条 纳税人应如实申报缴纳土地增值税，并对纳税申报的真实性、准确性、完整性和合理性负责。

　　第四条 主管税务机关负责土地增值税的日常征收管理，稽查局负责查处我省范围内土地增值税偷、逃、抗等税收违法行为。

　　第五条 税务机关应当按照税收法律、法规、规章以及本规程的规定，进行项目管理、为纳税人清算提供纳税服务、开展清算审核、加强清算后再转让房地产的管理。

　　第二章 项目管理

　　第六条 土地增值税以国家有关部门核发的《建设工程规划(临时)许可证》确认的房地产开发项目为单位进行清算。对于分期开发的项目，主管税务机关可按主管规划的政府部门的批准意见，结合项目实际开发情况进行判定，以确定的分期项目为单位清算。

　　第七条 纳税人办理土地增值税项目登记手续时，应填报《土地增值税项目信息报告表》。纳税人变更项目登记的，应向主管税务机关报送有关材料，由主管税务机关确认是否变更。

　　第八条 纳税人应按照登记的项目申报缴纳土地增值税。纳税人同时开发多个项目的，应按项目合理归集有关收入、成本、费用。

　　第九条 同一土地增值税项目中同时包含普通住宅、非普通住宅和其他类型房地产的，在预征时应分别适用预征率，计算缴纳土地增值税;在清算及尾盘销售时应分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。

　　第十条 土地增值税项目的容积率按以下顺序依次确定：

　　(一)按国家主管部门对清算项目核发的建设工程规划许可证上标明的容积率确认;

　　(二)按国家有关部门核发的建设用地规划许可证上标明的容积率确认;

　　(三)按土地出让合同上标明的容积率确认;

　　(四)按其他合理的方式确认。

　　第三章 预缴申报管理

　　第十一条 房地产项目土地增值税征收采取“先预征、后清算、多退少补”的方式。即在房地产项目土地增值税清算申报前转让房地产取得销售(含预售)收入先按预征率征收税款，办理清算后再多退少补。

　　第十二条 纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。

　　纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款。并在收讫转让收入款项(包括预收款性质的房款)或取得索取转让收入款项凭据的次月15日内，向主管税务机关申报并预缴税款。

　　第十三条 房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其它单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同转让房地产预缴土地增值税。

　　第四章 清算申报及受理

　　第十四条 纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税清算：

　　(一)房地产开发项目全部竣工、完成销售的;

　　(二)整体转让未竣工决算房地产开发项目的;

　　(三)直接转让土地使用权的。

　　第十五条 对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：

　　(一)已竣工验收的房地产开发项目，已转让(包括视同销售)的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例(以下简称“销售比例”)在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的(已售建筑面积和用于出租与自用的可售建筑面积之和÷项目总可售建筑面积×100%≥85%);

　　(二)取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的(起始时间为清算项目最后一份预售许可证首次取得时间);

　　(三)申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的。

　　纳税人符合前款第(三)项情形的，应当在办理注销税务登记前办理土地增值税清算申报。

　　第十六条 本规程第十四条和第十五条所称“竣工”和“竣工验收”，是指除土地开发外，其开发产品符合下列条件之一：

　　(一)开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案;

　　(二)开发产品已开始交付购买方;

　　(三)开发产品已取得了初始产权证明。

　　第十七条 对符合本规程第十四条规定，应进行土地增值税清算的项目，纳税人应当在满足条件之日起90日内向主管税务机关办理清算申报手续。

　　对符合本规程第十五条规定可要求纳税人进行土地增值税清算的项目，主管税务机关确定需要进行清算的，向纳税人出具清算通知申报的《税务事项通知书》，纳税人应当在收到清算通知之日起90日内办理清算申报手续。

　　第十八条 纳税人开发的房地产项目符合本规程第十四条、第十五条规定的清算条件的，办理清算时，以满足应清算条件之日起90日内或者收到主管税务机关通知清算的《税务事项通知书》之日起90日内的任意一天，为确认清算收入和归集扣除项目金额的截止时间。

　　第十九条 纳税人在办理土地增值税清算申报手续时，应依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税，填写《土地增值税清算申报表》，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手续，结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款。

　　纳税人办理清算申报应补缴的税款，应当在本规程第十七条规定的清算申报期限届满的次月15日内缴纳。

　　第二十条 主管税务机关收到纳税人清算申报资料后，应在7日内审验，对符合清算条件的项目，且报送的清算资料完备的，予以受理;对纳税人符合清算条件、但报送的清算资料不全的，应当要求纳税人在15日内补报，纳税人在规定的期限内补齐清算资料后，予以受理;对不符合清算条件的项目，不予受理。主管税务机关已受理的清算申报申请，纳税人无正当理由不得撤销。主管税务机关在做出予以受理、补正资料告知、不予受理决定时，应当向纳税人下达《税务事项通知书》予以书面告知。

　　第五章 清算管理

　　第二十一条 主管税务机关应在项目清算受理之日起90日内(不包括纳税人反馈意见时间)完成清算审核，并将审核结果书面通知纳税人。如清算审核在90日内完成确有困难的,报经主管税务机关局领导批准后可延期审核，延期最长不能超过60日。

　　第二十二条 主管税务机关在完成初审工作后，向纳税人出具审核意见《税务事项通知书》，反馈初审意见，并要求纳税人在15日内提出意见(含补充资料)。

　　第二十三条 主管税务机关应在收到纳税人反馈意见后30日内出具清算审核结论，同时下达补(退)税《税务事项通知书》，通知纳税人办理土地增值税清算税款的补(退)税手续。

　　税务机关清算审核应补缴的土地增值税，纳税人应当在主管税务机关送达补缴税款《税务事项通知书》的90日内(建议60日，请提意见并说明理由)缴纳，具体期限由市县税务局(包括洋浦经济开发区税务局，下同)自行确定。

　　第二十四条 主管税务机关受理清算申请后，稽查部门对纳税人立案检查的，主管税务机关应终止清算审核，待稽查完毕后重新办理清算事宜。

　　第六章 核定征收

　　第二十五条 在土地增值税清算过程中，纳税人有下列情形之一的，可按核定方式对房地产项目进行清算：

　　(一)依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的;

　　(二)擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的;

　　(三)虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的;

　　(四)符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续或经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的;

　　(五)申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。

　　主管税务机关应加强核定征收项目的调查核实，严格控制核定征收的范围，纳税人直接转让国有土地使用权的，原则上不得核定征收。对核定征收的房地产开发项目，不得享受土地增值税减免税优惠。

　　第二十六条 对符合核定征收的清算项目，主管税务机关逐项核定销售收入和扣除项目金额，确定应纳的土地增值税。

　　(一)销售收入

　　根据纳税人日常申报的收入资料、数据和从政府主管部门取得该房地产项目全部转让合同金额，确定转让房地产取得的销售收入。对房地产销售价格明显偏低且无正当理由的，按规定进行调整。

　　(二)扣除项目金额

　　1.土地价款。根据纳税人报送的资料，政府土地管理部门提供的土地价款或同期同类基准地价，确定土地价款。

　　2.房地产开发成本按照当地工程造价参考指标核定。

　　3.房地产开发费用。开发费用=(土地价款+已核定开发成本)X10%。

　　4.与转让房地产有关的税金和财政部规定的其他扣除项目的金额按照规定计算确认。

　　(三)根据上述方法确认销售收入和扣除项目金额后，区分普通住宅、非普通住宅和其它类型房地产，分别计算增值额和增值率，确定应缴及应补缴的土地增值税。

　　第二十七条 对符合核定征收土地增值税条件的纳税人，主管税务机关向纳税人出具告知核定事项的《税务事项通知书》。

　　主管税务机关启动核定清算程序后，应当在90日内完成清算。并将核定结果书面通知纳税人，纳税人应在收到核定税款结论的《税务事项通知书》之日起90日内(建议60日，请提意见并说明理由)办理补、退税手续，具体期限由市县税务局自行确定。

　　第七章 后续管理

　　第二十八条 土地增值税清算申报后转让的房地产，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，销售收入按总额确认，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以清算后转让面积再加上清算后转让时缴纳的与转让房地产有关的税金计算。

　　单位建筑面积成本费用(不含与转让房地产有关的税金)=清算时的扣除项目总金额(不含与转让房地产有关的税金)÷清算的已售建筑面积

　　第二十九条 纳税人在清算期间转让房地产的，在主管税务机关送达清算结论文书后，按不同类型房地产分别申报缴纳土地增值税，纳税期限为送达清算结论文书的次月15日内;

　　在税务机关送达清算结论文书后转让房地产的，纳税人应按月汇总，并在次月15日内申报缴纳土地增值税。

　　第三十条 纳税人在主管税务机关出具清算结论后，补充申报后续发生的成本费用或清算申报时未取得的扣除项目相关凭证的，按以下原则处理：

　　(一)清算时已按照当地工程造价参考指标核定建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费用，或项目整体核定征收的，不再重新调整清算结论;

　　(二)清算时相关扣除项目金额据实计算扣除，且纳税人在60日内补充申报的，如未高于当地工程造价参考指标，经主管税务机关核实后重新调整清算结论;如高于当地工程造价参考指标，主管税务机关核查其真实性后再确定是否调整。

　　主管税务机关出具清算结论后，纳税人超过60日补充申报的，不再重新调整清算结论。

　　第八章 法律责任

　　第三十一条 纳税人未按规定办理项目登记、预征申报、报送土地增值税涉税资料、办理土地增值税清算申报的，经主管税务机关责令限期改正，逾期不改正的，由主管税务机关按照《征管法》及其实施细则等规定进行处罚。

　　主管税务机关在土地增值税清算过程中发现纳税人涉嫌偷税的，应当移交稽查部门处理。

　　第三十二条 纳税人未按规定期限预缴土地增值税，或者未按规定期限缴纳清算申报和税务机关清算审核补缴税款的，或者未按尾盘销售管理规定期限缴纳税款的，按照《征管法》第三十二条规定，从限定的缴纳税款期限届满的次日起，按日加收滞纳金。

　　第三十三条 主管税务机关基于纳税人提供的资料出具土地增值税清算审核结论后，如税务稽查、审计、财政等部门检查发现纳税人仍存在少缴税款的，按照《征管法》及其实施细则有关规定处理。

　　第九章 附 则

　　第三十四条 土地增值税清算资料应按照档案化管理的要求，妥善保存。

　　第三十五条 本规程所称的主管税务机关是指管辖房地产项目的区税务局、税务分局、税务所。

　　第三十六条 本规程由国家税务总局海南省税务局解释，本规程未尽事项，按相关规定处理。

　　第三十七条 本规程自2021年X月X日起施行，此前已受理但未出具清算审核结论的，按本规程处理。《海南省地方税务局关于调整房地产开发项目土地增值税核定征收规程的公告》(海南省地方税务局2016年第8号)同时废止。

　　附件2

国家税务总局海南省税务局关于发布《国家税务总局海南省税务局土地增值税清算审核管理办法》的公告

国家税务总局海南省税务局公告2021年第X号             2021-7-23

　　为规范房地产开发项目的土地增值税清算审核工作，统一清算工作标准，国家税务总局海南省税务局制定了《国家税务总局海南省税务局土地增值税清算审核管理办法》，现予以发布，自2021年X月X日起施行。

　　特此公告。

国家税务总局海南省税务局

2021年7月23日

国家税务总局海南省税务局土地增值税清算审核管理办法(征求意见稿)

　　第一章 总则

　　第一条 为规范房地产开发项目的土地增值税清算审核工作，统一清算工作标准，根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号)、《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》(国税发〔2009〕91号)等规定，制定本办法。

　　第二条 本办法适用于房地产开发项目土地增值税的清算审核工作。

　　第三条 主管税务机关根据纳税人的清算申报以及提供的相关资料进行土地增值税项目审核，依法征收土地增值税。

　　第二章 房地产转让收入

　　第四条 纳税人转让房地产的收入包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。

　　适用增值税一般计税方法的纳税人，营改增后转让房地产取得的不含增值税收入=转让收入-应缴纳增值税销项税额

　　应缴纳增值税销项税额是指纳税人按增值税有关规定计算的应缴纳增值税销项税额。

　　适用简易计税方法的纳税人，营改增后转让房地产取得的不含增值税收入=转让收入-增值税应纳税额。

　　第五条 纳税人按政府指导价、限价等非市场定价方式销售的开发产品，以各种名目(如指标费、装修费等)向购房人另外收取的价款，应计入房产转让收入征收土地增值税。

　　第六条 纳税人申报的房地产销售价格低于同期同类房地产平均销售价格30%的，可认定为房地产销售价格明显偏低，主管税务机关应要求纳税人提供书面说明及相关证明材料。纳税人申报的房地产销售价格明显偏低且无正当理由的，以及视同销售的房地产，其收入按下列顺序确定：

　　1.按纳税人同期、同类房地产的平均销售价格确定;

　　2.按纳税人近期、同类房地产的平均销售价格确定;

　　3.由税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。

　　同类房地产的平均销售价格的计算样本包括价格偏低的房地产。

　　第七条 符合下列条件之一的房地产销售价格明显偏低，视为有正当理由：

　　(一)人民法院判决或裁定的转让价格;

　　(二)政府有关部门确定的转让价格;

　　(三)经主管税务机关认定的其他合理情形。

　　第八条 纳税人将房地产转为自用或用于出租时，若产权未发生转移，不征收土地增值税，清算时不计收入，不扣除相应的成本和费用。

　　第三章 扣除项目金额

　　第九条 纳税人办理土地增值税清算所附送的工程造价凭证资料不符合清算要求或不实的，主管税务机关按照当地工程造价参考指标核定扣除。凭证资料不符合清算要求或不实是指有下列情形之一的：

　　(一)纳税人不能在规定期限内完整提供工程竣工、工程结算、工程监理等方面资料的，或未按国家有关规定、程序、手续进行工程结算的，或提供虚假的合同、结算等资料的。

　　(二)纳税人申报的工程造价高于当地工程造价参考指标，又无正当理由的。

　　(三)装饰装修、园林绿化工程由具有相应资质且账务健全的企业施工，但不能提供完整的工程施工图、竣工图、工程量清单、材料苗木清单;装饰装修、园林绿化工程由无资质企业、个体工商户或个人施工，造价高于当地工程造价参考指标的。

　　(四)大额工程款采取现金支付或支付资金流向异常的。

　　税务机关委托第三方对工程造价鉴定的，以鉴定意见作为是否有合理理由的判断依据。

　　第十条 纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，或者同一项目中建造不同类型房地产的，应按照受益对象，采用合理的分配方法，分摊共同的成本费用：

　　(一)能够明确受益对象的成本费用，直接计入该清算项目或该类型房地产。

　　(二)属于多个清算项目共同发生的取得土地使用权所支付的金额、土地征用及拆迁补偿费，按清算项目土地使用权的面积占总土地面积的比例计算分摊;对于无法取得项目占地面积的，可按规划设计指标测算的计容面积计算分摊。

　　(三)属于多个清算项目共同发生的其他成本费用，其成本费用按清算项目可售建筑面积占总可售建筑面积的比例分摊。对于无法取得可售面积的，可按规划设计指标测算的总建筑面积计算分摊。

　　(四)同一个清算项目中，同时包含普通住宅、非普通住宅和其他类型房地产的，其成本费用按各类型房地产可售建筑面积占总可售建筑面积的比例分摊。

　　(五)同一个清算项目中已售房地产成本费用的分摊，按已售建筑面积占总可售建筑面积的比例分摊。

　　(六)纳税人分期开发房地产项目的，各分期项目扣除项目金额计算分摊方法应当保持一致。

　　第十二条 扣除项目金额中所归集的各项成本和费用，必须实际发生且取得合法有效凭证。本办法所称合法有效凭证是指：

　　(一)支付给境内单位或者个人的款项，且该单位或者个人发生的涉税行为应当开具发票的，以开具的发票为合法有效凭证。

　　通过购买或接受投资方式取得土地使用权的，转让方足额缴纳土地增值税，受让方取得契税完税凭证的，契税完税凭证可视同合法有效凭证。

　　(二)支付的行政事业性收费或者政府性基金，以开具的财政票据为合法有效凭证。

　　(三)支付给境外单位或者个人的款项，以该单位或者个人的签收单据为合法有效凭证。

　　(四)发生在我国境内，不属于发票或行政事业性收据管理范围，以合同(协议)、收据、收款证明等相关材料作为合法有效凭证。

　　(五)其他合法有效凭证。

　　第十三条 取得土地使用权所支付的金额应符合下列规定。

　　(一)对纳税人因容积率调整等原因补缴的土地出让金及契税，准予扣除。

　　(二)同一个清算项目, 取得土地使用权所支付的金额应分摊至本项目所有开发产品中。

　　(三)房地产开发企业在项目建设用地边界外(国家有关部门审批的项目规划外，即“红线”外)为政府建设公共设施或其他工程所发生的支出，凡能提供政府有关部门出具的证明文件确认该项支出与建造本清算项目有直接关联的(含项目的土地使用权取得相关联的)支出，可以计入本项目扣除项目金额。其他红线外支出不予扣除。

　　以上所指的政府有关部门是指市、县(区)级政府主管部门，证明文件包括通知、批复、会议纪要等。

　　(四)对取得土地使用权不能提供已支付的地价款合法有效凭据的，原则上不允许扣除。

　　对通过政府出让方式取得土地使用权的，未能提供取得土地使用权所支付的地价款原始凭据，但能提供政府相关部门的文件、协议、合同或相应合法有效凭据的，计征土地增值税时，其实际支付的地价款可结合土地出让合同或其他证明材料上记载的金额予以确认。

　　(五)纳税人因政府规划等原因重新置换取得的房地产开发用地，按政府置换后土地出让合同明确的地价款，或政府委托评估机构出具的土地估价报告确定的置换后土地的评估价值和按国家统一规定缴纳的有关税费，作为取得土地使用权所支付的金额扣除。

　　(六)纳税人为取得土地使用权所支付的契税、“招拍挂”佣金，应视同“按国家统一规定交纳的有关费用”，作为取得土地使用权所支付的金额扣除。

　　(七)出让合同中约定分期缴纳土地出让金的利息，作为取得土地使用权所支付的金额扣除。

　　第十四条 土地征用及拆迁补偿费应符合下列规定。

　　(一)纳税人在取得土地使用权时实际支付的拆迁补偿费、青苗补偿费、迁坟补偿费、安置补偿费等允许据实扣除，其扣除金额根据双方签订的补偿协议、清册、收付款凭据等相关资料确定。

　　(二)纳税人在取得的土地使用权上开发建设不动产，后续将不动产拆除再次开发房地产的，被拆除不动产的建设支出不允许扣除;纳税人购入不动产，后续将不动产拆除再次开发房地产的，原有不动产的购入成本及缴纳的契税、拆除原有房产发生的拆迁费用可分别作为取得土地使用权所支付的金额和土地征用及拆迁补偿费扣除。

　　第十五条 前期工程费和基础设施费应符合下列规定。

　　(一)纳税人委托其他单位进行规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘的，提供服务的单位应当符合相关法律、法规的要求。

　　(二)纳税人在项目规划报建时按政府规定缴纳的相关费用允许扣除。

　　(三)纳税人发生的未形成最终成果的设计费、与项目可行性研究无关的咨询费不允许扣除。

　　(四)纳税人重复建设所发生的基础设施费不允许扣除。

　　第十六条 建筑安装工程费应符合下列规定。

　　(一)纳税人销售已装修的房屋，其实际发生的合理装修费用符合下列条件之一的，可以计入房地产开发成本。

　　1.在销售合同或补充协议中明确了房价中包含装修费的;

　　2.销售发票中包含装修费的;

　　3.签订销售合同时捆绑签订装修合同的;

　　纳税人销售已装修的房屋，随房屋一同出售的以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施如整体中央空调、户式小型中央空调、固定式衣柜橱柜等，其外购成本计入开发成本予以扣除。

　　(二)纳税人在房地产开发项目以外单独建造的样板房、售楼部，其建造费用、装修费用不得计入房地产开发成本。纳税人在清算单位内装修的样板房并作为开发产品转让的，且房地产转让合同明确约定装修价值体现在转让价款中的，其发生的合理的样板房装修费用可以计入房地产开发成本。

　　(三)纳税人因设计变更发生的建筑安装工程费，已依法办理变更手续的，按规定计算扣除。纳税人自行改变设计方案、违章建设、重复建设发生的建筑安装工程费不允许扣除。

　　(四)纳税人实际发生的合理的工程监理费允许计算扣除。

　　第十七条 公共配套设施费应符合下列规定。

　　(一)纳税人开发建造的与清算项目配套的公共设施，按以下原则处理：

　　1.建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除。其中“建成后产权属于全体业主所有的”，按照以下原则之一确认：

　　(1)相关法律法规或政府相关文件中明确规定属于全体业主所有;

　　(2)经人民法院裁决属于全体业主共有;

　　(3)商品房销售合同、协议或合同性质凭证中注明有关公共配套设施归业主共有，或相关公共配套设施移交给业主委员会;

　　(4)商品房销售合同中未明确有关公共配套设施归属，且业主委员会尚未成立，无法办理移交手续的，纳税人应当提交书面说明及代管情况的材料，其成本、费用允许计入公共配套设施费扣除;

　　(5)商品房销售合同中注明有关公共配套设施归出卖人所有，纳税人在清算前与不少于已售房产户数三分之二的业主签订确认有关公共配套设施权归全体业主共有的补充协议的，其成本、费用允许计入公共配套设施费扣除;

　　2.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除;

　　3.建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。

　　(二)纳税人预提的公共配套设施费不得扣除。纳税人分期开发房地产项目但公共配套设施滞后建设的，滞后建设的公共配套设施在建成的项目及后续项目中按规定分摊扣除。

　　(三)纳税人未移交的公共配套设施转为企业自用或用于出租等商业用途时，其建筑面积作为可售面积，不予扣除相应的成本、费用。

　　土地增值税清算时，已将公共配套设施费计入房地产开发成本，清算后对外转让公共配套设施的，应按规定征收土地增值税，且其扣除项目金额确认为零。

　　(四)纳税人依法配建(人防部门规划)的人防工程，其建造发生的成本费用允许扣除。

　　纳税人按规定向建设部门缴纳的人防工程异地建设费，取得合法有效票据的，予以扣除。

　　(五)纳税人转让有产权的地下车库，应计入项目可售建筑面积(包括应分摊的车道等地下面积)，按规定确认房地产销售收入，其发生的开发成本可以计算扣除;纳税人转让或出租无产权的地下车库使用权的，其收入不计入清算收入，同时不允许扣除其应分摊的成本费用。其他无产权的公共配套设施比照执行。

　　第十八条 开发间接费用应符合下列规定。

　　行政管理部门、财务部门、销售部门等发生的管理费用、财务费用或销售费用以及企业行政管理部门(总部)为组织和管理生产经营活动而发生的管理费用不得列入开发间接费。

　　第十九条 房地产开发费用应符合下列规定。

　　(一)财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，在按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%计算扣除。

　　“提供金融机构证明”是指纳税人向具有贷款资质的金融机构借款，且能提供借款合同、利息结算单据或发票、商业银行同类同期贷款利率等证明的行为。“能够按转让房地产项目计算分摊”的“利息支出”是指纳税人按照《企业会计准则》或《企业会计制度》的规定核算房地产开发项目应当予以资本化的利息。

　　(二)凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%计算扣除。全部使用自有资金，没有利息支出的，按照本项扣除。

　　(三)纳税人既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用本条前两项所述两种办法。

　　(四)纳税人向金融机构支付的财务咨询费、手续费等非利息性质的款项以及因逾期还款，金融机构收取的超过贷款期限的利息、罚息等款项，不得作为利息支出扣除。

　　第二十条 税金及附加应符合下列规定。

　　纳税人应缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加，允许据实扣除。营改增后，纳税人应缴纳的城市维护建设税、教育费附加，地方教育附加，涉及到多个开发项目应分摊的，按各项目不含增值税收入的占比计算分摊。

　　主管税务机关清算时发现纳税人应缴的营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加小于实际缴纳税费的，应及时追缴并按《中华人民共和国税收征收管理法》相关规定处理。

　　第二十一条 纳税人购买在建房地产开发项目后，取得规划许可，继续投入资金进行后续建设，达到销售条件进行销售的，其购买在建项目所支付的价款及税金允许扣除，但不得作为“开发土地和新建房及配套设施费用”和“财政部规定的其他扣除项目”计算的基数。

　　第二十二条 关联企业交易应根据独立交易原则，按照公允价值和营业常规进行业务往来。

　　第四章 附则

　　第二十三条 本办法由国家税务总局海南省税务局解释，本办法未尽事项，按相关规定处理。

　　第二十四条 本规程所称的主管税务机关是指管辖房地产项目的区税务局、税务分局、税务所。

　　第二十五条 本办法自2021年X月X日起施行，此前已受理但未出具清算审核结论的，按本办法处理。《海南省地方税务局关于印发土地增值税清算有关业务问答的通知》(琼地税函〔2015〕917号)、《海南省地方税务局关于调整房地产开发项目土地增值税核定征收办法的公告》(海南省地方税务局2016年第8号)和《国家税务总局海南省税务局关于明确土地增值税有关政策问题的通知》(琼税发〔2019〕8号)同时废止。