浙政办发[2021]59号 浙江省人民政府办公厅关于加快发展保障性租赁住房的指导意见

浙江省人民政府办公厅关于加快发展保障性租赁住房的指导意见

浙政办发[2021]59号          2021-10-29

各市、县(市、区)人民政府，省政府直属各单位：

　　为贯彻落实《国务院办公厅关于加快发展保障性租赁住房的意见》(国办发〔2021〕22号)精神，加快完善以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系，有效解决新市民、青年人等群体住房困难，经省政府同意，现就加快发展保障性租赁住房，提出如下指导意见：

　　一、总体要求

　　(一)基本原则。坚持政策支持、多方参与，充分发挥市场机制作用，实行谁投资、谁所有，引导企事业单位、农村集体经济组织等多主体投资、多渠道供给;坚持突出重点、统筹兼顾，人口净流入的大城市以及其他经济体量大、集聚能力强、产业工人多的城市重点发展保障性租赁住房，其他城市也要根据实际需要发展保障性租赁住房;坚持供需匹配、职住平衡，科学谋划保障性租赁住房规划、计划，因地制宜发展保障性租赁住房;坚持城市主体、规范管理，落实城市政府住房保障工作主体责任，深化数字化改革，加强保障性租赁住房全过程规范管理。

　　(二)目标任务。“十四五”期间，全省建设筹集保障性租赁住房120万套(间)。其中：人口净流入的大城市，新增保障性租赁住房供应套(间)数占新增住房供应套(间)数的比例达到30%以上;其他重点发展城市，新增保障性租赁住房供应套(间)数占新增住房供应套(间)数的比例达到15%以上。到2025年，以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系基本完善，多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度基本建立，新市民、青年人等群体住房困难有效缓解，形成“浙里安居”的重大标志性成果。到2035年，住房的居住属性更加凸显，住房供需实现动态平衡，住房保障体系成熟定型，基本实现住有所居现代化。

　　二、发展模式

　　(一)政策定位。保障性租赁住房主要面向城区无房新市民、青年人，特别是从事基本公共服务人员等群体。新开工的保障性租赁住房，以建筑面积不超过70平方米的小户型为主;已经开工或建成的住房转为保障性租赁住房使用的，可以适当放宽面积标准，户型面积大的可以按间出租，适合改造成小户型的应予以改造。租金应低于同地段、同品质市场租赁住房租金，具体由投资主体或运营管理主体委托第三方专业机构定期评估确定，或依据政府发布的参考价格确定。

　　(二)重点范围。原则上有需求的城市均可发展保障性租赁住房。符合以下条件之一的，确定为重点发展城市：

　　1.人口净流入的大城市、设区市市区;

　　2.四大都市区核心区内的城市;

　　3.工业大市、大县。

　　重点发展城市可根据实际情况适时调整。其他未列入重点发展的城市，可根据当地人口规模、产业发展等变化情况，报经省政府审定后调整为重点发展城市。

　　(三)发展方式。重点发展城市可以利用集体经营性建设用地、企事业单位自有闲置土地、产业园区配套用地、存量闲置房屋和新供应国有建设用地发展保障性租赁住房，鼓励利用地铁、公交停保基地、动车运用所等上盖物业新(改)建保障性租赁住房;其他城市可以利用存量闲置房屋和新供应国有建设用地发展保障性租赁住房。支持各地将闲置的或已作为保障性租赁住房用途的政府、国有企事业单位投资的公租房和安置房等保障性安居工程住房，调整作为保障性租赁住房使用。新开工的保障性租赁住房，应按照职住平衡原则，主要安排在产业园区及周边、轨道交通站点附近和城市建设重点片区等区域，引导产城人融合、人地房联动。

　　三、支持政策

　　(一)土地政策方面。产业园区内的存量工业项目和产业园区外亩均效益A类、B类龙头骨干企业用地面积50亩以上的存量工业项目，在确保安全、满足职工居住需求、符合产业发展政策的前提下，可以通过新建、拆除重建、扩建等方式建设保障性租赁住房，并将配套建设行政办公及生活服务设施的用地面积占项目总用地面积的比例上限由7%提高到15%，建筑面积占比上限相应提高到30%，提高部分主要用于建设宿舍型保障性租赁住房。涉及工业用地的容积率、建筑密度、建筑高度等指标调整的，经综合评估，按程序调整有关控制性详细规划，并依法办理相关项目审批手续。产业园区内的新建工业项目，可结合实际和职工居住需求，充分利用上述支持政策建设宿舍型保障性租赁住房。鼓励产业园区统筹小微企业需求，统一规划、建设宿舍型保障性租赁住房，项目可由产业园区管委会投资建设或与工业项目企业联合投资建设，其中小微企业园区必须由园区统一规划、建设。利用产业园区配套用地和非居住存量闲置房屋建设的保障性租赁住房，应为宿舍型保障性租赁住房，严禁建设成套商品住宅。新开工建设的保障性租赁住房，原则上应独立成栋(幢)、可封闭管理、建筑面积不少于3000平方米且不少于50套(间)。

　　(二)项目审批方面。重点发展保障性租赁住房城市政府要成立以政府领导为组长的保障性租赁住房工作领导小组，建立健全部门联审机制，明确项目审批操作指引，组织发展改革、经信、自然资源、生态环境、建设等相关部门，对申报认定为保障性租赁住房项目的建设、分配、运营管理方案实施联合审查，形成联审意见，出具保障性租赁住房项目认定书。已经开工或建成的住房转为保障性租赁住房使用的，主要审查分配、运营管理方案。

　　取得保障性租赁住房项目认定书后，由发展改革、自然资源、生态环境、建设等相关部门，通过省投资项目在线审批监管平台，分别办理项目立项、用地、规划、环保、施工、消防等手续。鼓励各地探索以告知承诺制的方式，办理建设工程规划许可证、施工许可证等手续，实行联合验收。同时，建立健全建设、财政、税务、电力、金融等部门和单位的联动机制，通过保障性租赁住房项目认定书，落实项目税费、民用水电气价格、金融等优惠政策。

　　(三)财税金融方面。对符合规定的保障性租赁住房建设任务，积极争取中央各项补助资金，省级财政结合现有经费渠道予以支持。各地要结合实际情况，统筹从土地出让收益(10%以上)或土地出让收入总额(2%以上)中提取的保障性住房建设资金、从土地出让收入中提取的“腾笼换鸟”专项经费等有关各级各类资金，用于发展保障性租赁住房。支持符合条件的保障性租赁住房建设运营企业在银行间债券市场发债融资，支持符合条件的保障性租赁住房项目申报基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点。保障性租赁住房项目有关税收优惠政策，按照《关于完善住房租赁有关税收政策的公告》(财政部 税务总局 住房城乡建设部公告2021年第24号)等有关规定执行。

　　四、监督管理

　　(一)严格项目准入管理。政府给予政策支持的租赁住房项目，在取得保障性租赁住房项目认定书后，纳入保障性租赁住房规范管理，享受保障性租赁住房相关支持政策。各地要对现有已享受中央、地方各类政策支持的租赁住房进行全面梳理，符合规定的均应申报取得保障性租赁住房项目认定书，纳入保障性租赁住房规范管理，不纳入的不得享受对保障性租赁住房的专门支持政策。

　　(二)强化项目建设管理。各地要加强保障性租赁住房项目工程质量安全监管，加大监督检查力度，实行全过程重点监管。保障性租赁住房应合理配套商业服务设施，满足日常生活所需;利用新供应国有建设用地建设的，应加强公共服务设施和基础设施配套建设。提供简约、环保的基本装修，配置必要的生活设施，具备入住要求。加强保障性租赁住房小区安保、清洁和维修养护，打造安全、卫生、舒适的居住环境。集中式保障性租赁住房项目建设，应遵照《住房和城乡建设部办公厅关于集中式租赁住房建设适用标准的通知》(建办标〔2021〕19号)有关规定。鼓励符合条件的项目采取代建模式，引入品牌企业参与项目建设，提升住房品质。

　　(三)规范项目租住管理。按照“全省统建、分级部署，省级侧重管理决策、城市侧重业务操作”的原则，建立完善保障性租赁住房管理服务平台，加强对保障性租赁住房项目申报、认定、建设、出租和运营管理的全过程管理。各地要对保障性租赁住房不同的建设方式或不同的建设项目，分层分类制定准入退出的具体条件、小户型面积和低租金的具体标准。保障性租赁住房项目面向公共服务行业等特定行业、特定对象出租的，用人单位要配合项目投资主体做好申请、配租、租金收取、退出等日常管理工作;面向本单位、本系统职工出租的，用人单位要做好日常管理工作。提高保障性租赁住房使用效率，减少空置率。承租对象获得当地公租房保障或取得当地其他产权型住房的，应及时退出保障性租赁住房，不得破坏其承租的保障性租赁住房设施设备，不得擅自装修或者转租、转借，也不得改变租住用途。各地要推进信用体系建设，建立健全涵盖投资主体、建设单位、运营管理单位、用人单位、承租对象等多主体的诚信档案，建立完善守信联合激励和失信联合惩戒机制。

　　(四)加强项目权属管理。保障性租赁住房项目须整体确权，不得分割登记、分割转让、分割抵押，不得上市销售或变相销售，严禁以保障性租赁住房名义违规经营或骗取优惠政策。涉及整体转让的符合条件项目，须经城市政府审核批准，转让后原保障性租赁住房性质和土地用途不变。其中，工业项目范围内建设的保障性租赁住房须与生产性厂房一并转让，不得单独转让。利用企事业单位自有闲置土地和非居住存量房屋建设的保障性租赁住房，如遇征收拆迁，仍按原土地用途和取得方式进行补偿。

　　五、组织实施

　　(一)强化部门协作。省城乡住房工作协调委员会负责统筹指导、协调推进全省保障性租赁住房工作。省建设厅牵头指导各地做好保障性租赁住房项目认定、建设、出租、运营管理等工作，牵头做好城市发展保障性租赁住房的监测评价工作。省发展改革委负责牵头指导各地做好项目立项审批、中央预算内投资争取和管理、REITs试点申报等工作。省经信厅负责牵头指导各地做好工业项目建设保障性租赁住房相关工作。省财政厅负责牵头指导各地争取中央财政资金，加强省级资金支持，引导各地统筹资金支持政策。省自然资源厅负责牵头指导各地做好规划审批、用地供应等工作。省税务局负责牵头指导各地落实税费减免政策等工作。人行杭州中心支行、浙江银保监局、浙江证监局负责牵头指导各地做好金融支持等工作。省电力公司等相关单位按照各自职责分别牵头指导各地做好相关工作。各相关部门和单位要加强协作、相互配合、形成合力，确保各项政策落实到位。

　　(二)压实主体责任。城市政府对本地区发展保障性租赁住房工作负主体责任。要摸清本地区保障性租赁住房租住需求和存量土地、房屋资源情况，确定“十四五”期间发展目标和政策措施，制定年度建设计划，并向社会公布;抓紧细化发展保障性租赁住房的操作办法，提出落实土地、财税、金融、项目审批等支持政策的具体实施路径，完善项目建设、准入、退出、运营管理相关规定;领导小组要统筹推进发展保障性租赁住房工作，明确各项具体工作的牵头部门、责任部门以及相应职责分工，确保高效、协同推进。

　　(三)做好监测评价。省建设厅要会同省发展改革委、省经信厅、省财政厅、省自然资源厅等相关部门，加强对城市发展保障性租赁住房工作的监测评价，重点监测评价城市发展保障性租赁住房对于促进解决新市民、青年人等群体住房困难情况成效，并根据监测评价结果动态调整“十四五”发展保障性租赁住房目标指标。

　　附件：重点发展保障性租赁住房城市名单

浙江省人民政府办公厅

2021年10月29日

　　(此件公开发布)

　　附件

重点发展保障性租赁住房城市名单

　　一、人口净流入的大城市

　　杭州市区、宁波市区、余姚市、慈溪市、温州市区、瑞安市、湖州市区、嘉兴市区、绍兴市区、金华市区、义乌市、台州市区。

　　二、其他重点发展城市

　　宁海县、象山县、乐清市、永嘉县、平阳县、苍南县、龙港市、德清县、长兴县、安吉县、嘉善县、平湖市、海盐县、海宁市、桐乡市、诸暨市、兰溪市、东阳市、永康市、衢州市区、舟山市区、临海市、温岭市、玉环市、丽水市区。

《关于加快发展保障性租赁住房的指导意见》政策解读

　　现就《关于加快发展保障性租赁住房的指导意见》有关情况解读如下：

　　一、政策背景

　　2003年，我省提出“一手抓市场、一手抓保障”的城市住房工作方针，率先在全国实施以廉租住房、经济适用住房为主要保障方式的城镇住房保障制度。截至目前，城镇户籍家庭住房状况总体较好，但是新市民、青年人住房仍然比较困难，“买不起房、租不好房”的问题仍然比较突出。

　　今年以来，党中央、国务院对发展保障性租赁住房、完善住房保障体系高度重视，作出了一系列决策部署。6月24日，国务院办公厅印发《关于加快发展保障性租赁住房的意见》(国办发〔2021〕22号)。7月22日，国务院召开了全国电视电视会议进行了部署安排。省委、省政府高度重视，袁家军书记、郑栅洁省长多次作出批示指示，要求抓紧贯彻落实。

　　发展保障性租赁住房，是完善住房保障体系的重要组成部分，是落实“房住不炒”、缓解住房租赁市场结构性供给不足的重要举措，是我省推进高质量发展建设共同富裕示范区、打造“浙里安居”品牌的重要抓手，是解决新市民、青年人阶段性住房困难的重要渠道，是实现全体人民住有所居、住有宜居的必然选择，必须抓住机遇，扎实推进。根据国办发〔2021〕22号文件精神，结合我省实际，我厅牵头研究起草了《关于加快发展保障性租赁住房的指导意见(代拟稿)》(以下简称《指导意见》)。《指导意见》提出加快完善以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系，并明确了发展保障性租赁住房的基础性制度和支持政策，是当前和今后一个时期指导我省发展保障性租赁住房、完善住房保障体系的纲领性文件。

　　二、主要内容和政策措施

　　《指导意见》坚持问题导向、目标导向，主要明确了5个方面的政策内容。

　　(一)明确重点发展城市范围。国办22号文件明确人口净流入的大城市和省级人民政府确定的城市，要重点发展保障性租赁住房。在确定重点城市范围时，我们主要考虑人口规模结构、经济社会发展、工业产业布局等因素，设了3个条件，符合其中之一的就属于重点发展城市：一是人口净流入的大城市、设区市市区，这些城市人口多、增长快，是国务院要求重点发展的城市;二是“四大都市区”核心区内的城市，这些城市是我省当前和今后一段时期经济社会发展的重点区域，人口基数大、集聚能力强、发展前景好;三是工业大市、大县，这些城市工业项目多、经济规模大、工人集聚、需求旺盛。经测算，我省重点发展保障性租赁住房的城市涉及11个设区市市区和26个县(市)，共37个城市。

　　(二)明确“十四五”发展目标。我们以上述37个重点发展城市的所有就业流动人口为基数进行需求测算，确定“十四五”期间新增建设筹集保障性租赁住房120万套(间)的发展目标。同时，根据国务院会议要求，对杭州市区、宁波市区等12个人口净流入的大城市，“十四五”期间新增保障性租赁住房套(间)数占新增住房供应套(间)数的比例达到30%以上，其他重点发展的25个城市的比例达到15%以上。这个发展思路，既符合中央精神，也能体现浙江走在全国前列的要求，各地也有能力实现这一目标。

　　(三)明确各类支持政策。在国办22号文件提出相关支持政策基础上，结合我省实际，细化提出了在土地、项目审批、财政金融等方面的支持政策。

　　1.土地政策方面：一是加大产业园区政策支持力度，明确不仅产业园区内的存量工业项目，产业园区外亩均效益A类、B类龙头骨干企业用地面积50亩以上的存量工业项目，也可以通过新建、拆除重建、扩建等方式建设保障性租赁住房，并将配套建设行政办公及生活服务设施的用地面积，占项目总用地面积的比例上限由7%提高到15%，建筑面积占比上限相应提高到30%，提高部分主要用于建设宿舍型保障性租赁住房。用地面积和建筑面积提高，一般会突破工业用地原来的控规条件，为确保政策落地，明确涉及工业用地的容积率、建筑密度、建筑高度等指标调整的，经综合评估，可按程序调整有关控制性详细规划，并依法办理相关项目审批手续。二是为解决小微企业职工住房需求，鼓励产业园区统筹小微企业需求，统一规划、建设宿舍型保障性租赁住房，项目可由产业园区管委会投资建设或与工业项目企业联合投资建设，其中小微企业园区，必须由园区统一规划、建设。三是为防范利用保障性租赁住房为名违规经营或骗取优惠政策，明确利用产业园区配套用地和存量闲置房屋建设的保障性租赁住房，应为宿舍型保障性租赁住房，严禁建设成套商品住宅。四是考虑安全、管理等需要，明确新开工建设的保障性租赁住房，原则上应独立成栋(幢)、可封闭管理、建筑面积不少于3000平方米且不少于50套(间)。

　　2.项目审批方面：一是重点发展保障性租赁住房城市要成立以政府领导为组长的保障性租赁住房工作领导小组，建立健全部门联审机制，明确项目审批操作指引，组织发展改革、经信、自然资源、生态环境、建设等相关部门，对申报认定为保障性租赁住房项目的建设、分配、运营管理方案实施联合审查，出具保障性租赁住房项目认定书，并由相关部门分别办理立项、用地、规划、环保、施工、消防等手续。二是建立健全建设、财政、税务、电力、金融等部门和单位的联动机制，通过保障性租赁住房项目认定书，落实项目税费、民用水电气价格、金融等优惠政策。

　　3.财政金融支持方面：多渠道筹集项目建设运营资金，省级财政结合现有经费渠道予以支持，要求各地结合实际情况，统筹从土地出让收益(10%以上)或土地出让收入总额(2%以上)提取的保障性住房建设资金、从土地出让收入中提取的“腾笼换鸟”专项经费等各级各类有关资金，用于发展保障性租赁住房。支持符合条件的保障性租赁住房建设运营企业在银行间市场发债融资，支持符合条件的保障性租赁住房项目申报基础设施不动产投资信托基金(Reits)试点。

　　(四)明确监督管理要求。保障性租赁住房规模体量大、政策属性强，涉及利益主体众多，需要严格监督管理，确保公平善用。一是准入管理方面，要求符合条件的租赁住房项目均应纳入保障性租赁住房规范管理，快速形成规模效应，不纳入的不得享受对保障性租赁住房的专门支持政策。二是建设管理方面，要求加强工程质量安全监管，加大监督检查力度。要求提供简约、环保的基本装修，配置必要的生活设施，具备入住条件。三是租住管理方面，要求按照“全省统建、分级部署、省级侧重管理决策、城市侧重业务操作”的原则，建立健全保障性租赁住房管理服务平台，加强全过程监管。要求完善信用管理体系，建立完善守信联合激励和失信联合惩戒机制。四是权属管理方面，要求项目整体确权，不得分割登记、分割转让、分割抵押，不得上市销售或变相销售，严禁以保障性租赁住房为名违规经营或骗取优惠政策。涉及整体转让的符合条件项目，须经城市人民政府审核批准，转让后原保障性租赁住房性质和土地用途不变。

　　(五)明确组织实施要求。一是细化部门职责分工，明确省城乡住房工作协调委员会负责统筹指导、协调推进全省保障性租赁住房工作，省级相关部门按照各自牵头职责协调推进，并形成工作合力。二是压实城市主体责任，要求城市人民政府摸清供需底数，确定“十四五”期间发展目标和政策措施，制定年度建设计划。要求抓紧细化发展保障性租赁住房的具体操作办法，统筹推进当地发展保障性租赁住房工作。三是做好监测评价方面，要求加强对城市发展保障性租赁住房工作的监测评价，根据监测评价结果动态调整“十四五”发展保障性租赁住房目标指标。