财税[2010]121号 财政部 国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知

　　superpengzz ——承认错误，兼谈财政部、国税总局权力大过美国总统

　　经过几天的认真学习，我意识到自己犯了两个错误：一、置疑121号的合法性;二、认为房屋底层的占地面积才应计入房屋原值。

　　犯第一个错误的原因，是没有认识到，这根本就不是一个法律问题，而是一个政治问题，而在政治上，为达目的可以不择手段本就是约定俗成的事。一个行为，表面上看是越权了，但当这种越权是由有权的上层默许甚至暗示的，也就不是越权了，实质重于形式嘛。

　　犯第二个错误的原因，是所站的高度不够。有高人就直接指出，这就是物业税。可笑我执着于“房产”二字，想当然地以为与房产直接相联系的土地才应计入，却不知人家的目标根本就是全部的土地。这样看来，执行《企业会计制度》的企业账簿上记载的房屋原值也是不能作为计税基础的，房产税的房屋原值要完全另起炉灶。看来我预言的要在会计制度、企业所得税、个人所得税、土地增值税之外建立一个独立王国的情况将会变成现实了(稍稍挽回点面子)。

　　记得好象有资料说美国总统权力很大，可以在参、众两院反对下强力推行某项法律，当然相应美国总统也要独自承担后果。但这与财政部、国税总局相比就是小儿科了，一个121号文就可以行物业税之实而不必承担什么责任。那些鼓吹“如果要征收物业税，必须由全国人大及其常委会立法通过才行”、“现阶段开征物业税缺少法理依据、法律依据和民意基础”的学者们可以休息了。

　　既然反对是无效的，企业就只能接受(忍受)了。互相租用房产看来是一个漏洞，但只要出一个补丁，规定从租计征与按原值计征执行孰高原则，就得不偿失了。土地证分割也不可行，因为121号用的是“宗地”，一般情况下，一宗地为一个权属单位;同一个土地使用者使用不相连接的若干地块时，则每一地块分别为一宗。一个土地证，即使分割成N个，但因为都互相连接，仍然可认为是一宗。

　　不过事物都是有两方面的，既然穿着“房产税”的马甲，就要受房产税的限制，一块地上如果不建房屋，当然也就只能征土地使用税，而不能同时再征房产税。那么能否考虑一下企业分立呢?将房屋连同所占土地分给一个分立企业，将场地、停车场、棚罩、绿地等非房屋的建筑物、构筑物等连同所占土地分给另一个分立企业，这样由于权属不同，“宗地”就一分为二，似乎可行。看来要回头来努力学习59号文特殊性税务处理之分立篇了。

　　肖宏伟——回复 楼主 superpengzz 的帖子

　　一、情绪上可以置疑121号的合法性;法律上和政治上，121号文无可指责。是对当前经济调控权衡的结果。是层做出的艰难的决定。

　　房产税条例：第十条 本条例由财政部负责解释;施行细则由省、自治区、直辖市人民政府制定，抄送财政部备案。

　　财政部有权解释。他们解释的是：房产原值的计算。不越权。

　　121号只定个框架，各省定细则。重庆上海才可以征收物业税，师出有名。

　　其它各省观望。伸缩空间很大。

　　二、认为房屋底层的占地面积才应计入房屋原值。

　　土地如何计算房产原值。各省有自主权，征与不征，征多征少，中央一般不管。(因为房产税是省以下收入)。

　　实际操作中，各省会五花八门。宗地、原值、占地面积、从租等等，怎样规定都有可能。有赖于各省立法者的出发点。

　　王 骏——不妥，房产税条例第十条已经不符合其后的立法法精神，新法优于旧法，涉及计税依据这样的大问题，还是宜由国务院来解释。

　　肖宏伟——回复王骏

　　条例：第三条 房产税依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳。

　　对房产原值的范围怎样解释都合法。财政部从来都认为自己有解释权。总局也想解释。征管方面的，也经常解释。有文字的，也有口头的。

　　但有争议，或可能会引进争议，或有政治需要时，由财政部牵头，共同出台。这次121号明显有争议，物业税的痕迹也有，就是不坚决，也不甚明朗。

　　各省意见不一，大多在观望。得观察几个月才能知道文件的最终效果。

　　haihan235点评：

　　财税[2010]121号——所谓“免租期”的实质

　　一般习惯把租赁合同划分为“有租金合同”和“无租金合同”两类，根据《合同法》规定只承认“有租金合同”，所谓的“无租金合同”只是所谓的无租金约定，即不收取租金。但是出租标的物的维护保管义务转移给承租人了，一般产生的相关费用和义务由承租人承担。因此所谓“无租金合同”也是有一定租金的，只是用租金抵消了出租标的物应当的支出了。所以税法依据这个客观事实也不承认“无租金合同”，并规定对不合理租金的租赁行为进行核定。

　　现在出现了“免租期”称呼。所谓“免租期”就是在将出租标的物出租给承担人时，约定一定时间内不收取租金的行为。如出租一年，头三个月作为“免租期”不收收取租金，后九个月作为“承租期”收收取租金。

　　所谓“免租期” 的免租性约定的实质上不属于《合同法》规定合同范围，因为《合同法》的基本准则是权利与义务相对应，而且必须公平、对等、合理。“免租期” 的免租性约定不符合这个准则——无效合同。

　　如果免租性约定只是无租金约定，那实质属于“有租金合同”了。。。

　　如果确实有免租性约定，则不属于《合同法》规定租赁合同范围，适用其他法律规定来调整，相关法律权利和责任义务就不能按照租赁合同来执行了。

　　附：

　　1、所得税和会计上对“免租期”行为也不认同。认定在“免租期”内企业是存在相关利益或者相关费用支出的。认为所谓的“免租期”是不存在的，必须把“承租期”收收取租金或者支出分摊到“免租期”。

　　2、营业税和房产税等税种上认为“免租期”行为的法律交付义务并没有完成或者实现。其承担义务或者责任并没有转移，因此相关纳税义务也没有转移。

　　它们处理的差异源于各税种课税原则和理念的不同——这个是高级课程——不扫盲了。

解读财税[2010]121号文件 ——李宝

　　关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知(财税[2010]121号)这个文件的标题仅表述了文件规定的第一条，其他两条都是“搂草打兔子”，所以本人也东施效颦、将计就计，故题目说是解读该文件，其实只解读第二条和第三条。

　　不过这个文件还真的振聋发聩呢，至少对那些热衷于利用新会计准则对土地使用权的核算规定来规避房产税的朋友来说，倒是当头棒喝了。

　　文件第二条规定：对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。

　　例如，某公司经营租出房产一套，该房产原值500万元，租期三年，共收租金300万元，第一年年初支付80万元，年末支付30万元，第二年年末支付120万元，第三年年末支付70万元，第一年的上半年为免租期，请正确计算房产税并做出会计处理。

　　出租方：第一年年初

　　借：银行存款 80

　　　　贷：其他应收款——待摊房租收入 80

　　借：营业税金及附加 4.4

　　　　贷：应交税费——应交营业税 4

　　　　　　应交税费——应交城建税 0.28

　　　　　　应交税费——应交教育费及附加 0.12

　　借：管理费用 2.1

　　　　贷：应交税费——应交房产税 2.1

　　注：本例子是按照会计准则规定做出会计处理的，麻烦就麻烦在各期收取的租金不相等，而租赁准则又要求在租赁期(包括免租期)内均摊租金收入，营业税税法却要求开票纳税，房产税也有特殊规定，故：

　　1、营业税=80×5%=4万、城建税=0.28万元、教育费及附加=0.12万元

　　2、房产税=500×(1-30%)×1.2%×6÷12=2.1万元

　　第一年年末

　　借：银行存款 30

　　　　其他应收款——待摊房租收入 70

　　　　贷：其他业务收入 100

　　借：营业税金及附加 1.65

　　　　贷：应交税费——应交营业税 1.5

　　　　　　应交税费——应交城建税 0.105

　　　　　　应交税费——应交教育费及附加 0.045

　　借：管理费用 6

　　　　贷：应交税费——应交房产税 6

　　注：

　　1、营业税=30×5%=1.5万、城建税=0.105万元、教育费及附加=0.045万元

　　2、房产税=100×12%×6÷12=6万元

　　3、所得税确认收入为100万元

　　第二年年末

　　借：银行存款 120

　　　　贷：其他业务收入 100

　　　　　　其他应收款——待摊房租收入 20

　　借：营业税金及附加 6.6

　　　　贷：应交税费——应交营业税 6

　　　　　　应交税费——应交城建税 0.42

　　　　　　应交税费——应交教育费及附加 0.18

　　借：管理费用 12

　　　　贷：应交税费——应交房产税 12

　　第三年年末

　　借：银行存款 70

　　　　其他应收款——待摊房租收入 30

　　　　贷：其他业务收入 100

　　借：营业税金及附加 3.85

　　　　贷：应交税费——应交营业税 3.5

　　　　　　应交税费——应交城建税 0.245

　　　　　　应交税费——应交教育费及附加 0.105

　　借：管理费用 12

　　　　贷：应交税费——应交房产税 12

　　该房屋使用至第三年中期。