争议土地增值税

　　征缴乱象
　　“其实，央视只是捅破了一层窗户纸，数字、表述是否精准尚在其次，目的在于揭示一个事实：土增税如果清算到位，地方政府将增加很大一笔收入。土增税属于地方税，但地方政府、地税局和开发商之间的三角关系微妙，房产税争得不亦乐乎，而已有的税却变形了。”曾接受《每周质量报告》采访的财政部财政科学研究所副所长刘尚希在微博中这样写道。

　　的确，土增税在坊间被不少人认为是扭曲最严重、缴税最迟滞、避税最集中的一个税种。

　　林领对这种“扭曲”深有感触。她是上海一家具备外资背景的房地产企业执行董事。这家企业规模不大，但兼有商业地产与住宅项目。

　　“土增税刚开始征收时，我问过很多做房地产的朋友，他们都说没缴过，因为一方面，这是新税种；另一方面，这个税只有在项目清算时才需要全额缴纳，而很多公司只有预缴，没有清算。”

　　“比如当时，某个公司在上海做完项目后，他们没有把小区会所的产权分摊给业主，而因为握有一定比例的产权，这个项目一直没法清算。”

　　更让林领感到吃惊的是江苏一些地方的做法。“我的一个朋友前几年在苏州推进一个地产项目，当时所谓的预缴就是每平方米征收3元钱的土增税。如今，项目已经完结，公司撤走了，也没有人追究清算、欠缴的问题。”

　　不只如此，林领对于自己的项目应当如何缴纳土增税也“似懂非懂”。

　　12月3日，时代周报记者咨询12366纳税服务热线，对方认为，每平米3元的预缴措施与上海的一贯做法相悖。

　　实际上，根据国税总局的公开数据，目前，土地增值税每年实际征收规模与理论征收规模相距较大。以2012年为例，全国商品房销售实现收入6.4万亿元，而土增税入库2719亿元，与销售收入之比为4.2%。

　　这一数值与2009年的1.64%、2006年的不足1%相比尽管已有大幅提升，但国泰君安分析师孙建平认为，应当加大对房价高、涨幅快的一、二线城市的清算力度。毛利率41%、50%、60%和70%的普通住宅项目，土地增值税占销售收入的比例应达到5.2%、8.5%、13.1%和19.1%。

　　早在1999年，厦门大学财政系主任童锦治教授就曾提出《关于取消土地增值税的建议》。她认为，我国的土地增值税以法定的土地增值额为计税依据，数额为出售房地产的总收入减去法定的扣除项目金额。由于出售房地产采用市场价格法，以买卖双方的成交价格为依据，再加上扣除项目相对较多。因此，买卖双方为逃避纳税义务，往往伪造文件，隐藏、虚报成交价格，提高扣除项目金额，使得作为计税依据的房地产增值额难以真正反映房地产的实际增值情况，造成税款的流失。

　　而有地方税务局的工作人员在接受媒体采访时表示，他们不愿主动清查土增税的原因之一在于厘清开发商的成本与费用是一项非常复杂的工作，一旦出现错误，税务人员还要被问责。

　　李劲松还告诉时代周报记者，“多年来，房地产企业敢偷、逃、避、拖土地增值税，这与有些地方税务机关在土增税征管上失职、渎职关系密切。”

　　土增税争议
　　通俗而言，土增税的实质就是房地产行业的反暴利税。

　　在央视报道中，这一税种被赋予“调控房地产”的意义：如果能够发挥该政策独特的经济杠杆作用，那就能压缩房企的利润空间，抑制开发商炒卖土地、投机获取暴利等行为，抑制房价过快上升。在央视的逻辑中，土增税征缴不到位很大程度上瓦解了上述效用。

　　这一观点也被不少学者认同。王珏林就认为，“土增税应该在平抑地价、房价以及维持房地产行业利益平衡等方面发挥实质作用。”

　　而在林领看来，如果政府严苛清算，按照“土增税对土地增值率高的多征，增值率低的少征，无增值的不征”的原则，开发商就不会追求过高的利润，“否则，房子不好卖是其一，其二，赚钱的不是房企，而是政府。”

　　但是，更多业内人士认为，清算土增税并非清算房企，而是清算购房者。“如果税务部门加大清算力度，而开发项目的住房多数已经出售，那么，开发商短期内的涨价策略可能无法实现，但接下来的新项目，在目前房地产市场卖方格局未变的前提下，涨价是必然的结果。”

　　同策房产资讯研究中心总监张宏伟告诉时代周报记者，“通过加税调控房价的措施其实值得商榷。目前，有观点认为土增税只有象征性的预缴，没有清算或是清算的时间太晚，最好每隔一段时间就能"盘点"，但可以想象，这种做法的最终结果将是新房销售时，前一年被"盘点"的增值税被转嫁到这一批新的房产上。”

　　李力认为，土地的增值额主要是由房地产商以投资者的身份对地产投资而产生的增值，理论上国家不应对此课税，即使需要调节该部分收益，也应当是企业所得税的义务。

　　目前，世界上只有意大利、韩国等极少数国家采用土地增值税。而《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》中提及“加快房地产税立法并适时推进改革”，在不少业内人士看来，这或将成为土增税改革的契机。

　　“土增税的复杂性是由它的征收对象决定的，如果以一种更为简单的征收方式替代，那么，这就不是土增税了。所以，改革征税方式不应是土增税改革的方向。”王冬生说。“而如果要从全局推倒重来，这牵扯的不是土增税的问题，而是房地产行业税费如何整体深化改革的宏大议题，这非常复杂。”

　　王珏林认为，“目前，由于土地的成分不同，住宅项目拿地大多招拍挂，但一些文化地产、商业地产并非如此，所以，土增税短期内不可能被取消。”