争议土地增值税

　　今年5月至今，经过几轮的舆论发酵，土地增值税“漏洞”最终掀起了2013年底房地产业最为热闹的一场口水战。

　　11月24日，央视的《每周质量报告》栏目引用北京执业律师、注册会计师、注册税务师李劲松对国内45家上市房企年报的追踪测算指出，自2005—2012年8年间，45家企业应交未交的土地增值税（以下简称“土增税”）总额高达3.8万亿。

　　“野心优雅”的任志强第一时间斥责央视“愚蠢”；而12月3日，李劲松在接受时代周报记者采访时却认为，“任志强制造了一个祸国殃民的谣言。”

　　其实，这场骂战的主角土增税自1994年出台以来就一直面临争议。有学者10多年前就曾建议取消这一税种，而另一种观点认为，严格执行土增税有益于控制房地产商的暴利行为。

　　《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》中提出“要加快房地产税立法并适时推进改革”，在此当口，重新审视被误读、被扭曲的土地增值税，呼吁恢复土增税的应有之义，势在必行。

　　曲折征税史
　　在新中国的税制史上，土增税足能以征收之曲折而被记录在册。

　　这一税种出台于20年前，是1994年新税制改革实施方案的组成部分之一。

　　“开征土增税主要是考虑到当时开发商获得土地的方式，同时，也为打击囤地、炒地等行为。”原住房和城乡建设部政策研究中心副主任王珏林告诉时代周报记者。

　　1992年，海南、北海、珠海等部分南方城市楼市火爆：正如“要赚钱，到海南；要发财，炒楼花”的口号响彻全国，炒地皮是当时最炽手可热的淘金手段。

　　而改革开放之后，中国的土地取得制度经历了从划拨到出让、转让，再到拍卖的3次转变。20世纪90年代中期，土地的协议出让是主流方式。

　　“通常，协议出让的土地价格要低于市场价格，这意味着土地的部分真实价格被隐藏于最终的楼房价格中，而国家依据土地所有权参与房地产价格中的土地增值收益分配，这在理论上是可以理解的。”西南财经大学财税学院教授李力这样解释。

　　1993年12月，国务院第十二次常务会议通过《中华人民共和国土地增值税暂行条例》，其中规定，从1994年1月1日起，对单位和个人转让房地产所取得的增值额征收一种四级累进税。但由于与之配套的实施细则1995年1月才由财政部发布，1994年，土增税的全国征缴数字为0。

　　此后，上述细则出台，允许土增税先预征、后清算的征收办法，但具体方案下放由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定。

　　然而，1995年，中国爆发了一场地产震荡。在海南，开发商与炒房者弃房而逃，留下600多栋烂尾楼、18834公顷闲置土地以及800亿元积压资金，仅四大国有商业银行的坏账就高达300亿元。房市崩塌影响全国，缓征或暂免土增税成为不少地方政府刺激地产复苏的措施之一。

　　与此同时，财政部与国税总局顺势推出免征政策—1994年1月1日前已签订房地产开发合同或已立项，并已按规定投入资金进行开发，其在未来5年内转让房产的，免征土增税。那年，全国总税收6000亿元，但土增税仅入库3000万元。

　　2004年8月，国税总局发布《关于进一步加强城镇土地使用税和土地增值税征收管理工作的通知》。此后，各地才陆续恢复对土增税的征收，不过，大部分地区仅按照销售商品房收入的1%-3%的比例进行预征。

　　2007年1月，土增税大清算的传闻四起。国税总局发布《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，计划从2007年2月1日起至2008年前全面清算土地增值税，以严厉措施调控房地产。次日，近30多只房地产股闻风跌停。但随后，金融危机爆发，政府全面救市，土增税清算很快被遗忘。

　　2010年，清算风暴再度袭来。5月19日，国税总局发出《关于土地增值税清算有关问题的通知》，对清算时的收入确认和费用扣除作了进一步的规定。一周后，国税总局又要求各地提高预征率，除保障性住房外，东部省份预征率不得低于2%，中部及东北地区最低不少于1.5%，而西部城市的下限为1%。

　　“近几年，税务部门不断加大对土增税的征管力度，曾几度派遣小组前往各地督导。至于督导的效果，因为预征率较低，房企在清算时通常需要补税。目前，我们对两方面的数据缺乏了解：第一，到底有多少房产项目应当被清算；第二，在被清算的项目中，应当补税而没有补税的企业有哪些？欠税规模有多大？” 一位接近国税总局的税务师告诉时代周报记者。

　　一笔糊涂账
　　11月24日，央视的《每周质量报告》栏目试图揭开上述问题的冰山一角。

　　但是，土增税3.8万亿黑洞的结论迅速招致房企的集体驳斥。11月25日，万科、金地、中华企业(600675,股吧)、首开股份(600376,股吧)等11余家被央视点名的房地产企业纷纷作出澄清，其中，万科的解释言简意赅—房地产项目达到清算条件后才需要清算并交纳土地增值税。在此之前，按照会计上配比与谨慎性原则，企业会对尚未达到清算条件的项目进行土增税预提拨备，但“预提”与“现实纳税义务”是完全不同的概念。

　　事实上，按照《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第16条的规定，纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因而无法据以计算土增税的，可以预征土增税，待该项目全部竣工、办理结算再进行清算，多退少补。

　　“很多房产项目从拿地、开发到销售，周期漫长，尤其是分期推进的大盘，等项目完结短则五六年，长则十多年，而且，土增税的计算涉及到各种条件、因素，非常复杂。为了方便征缴，税务部门往往要求先预缴、再清算。”在王珏林看来，“预缴不是最好之策，甚至不符合经济规律。这只是一种没有办法的选择。”

　　而在预缴阶段，全国各地的做法不同，以上海为例，根据上海市地方税务局2010年1号文件，开发住宅项目的房地产开发企业应当以项目为单位预缴土增税；分期开发的企业则以分期项目为单位。至于预征率，这因项目的销售价格不同而有所区分：除保障房外，住宅开发项目销售均价低于项目所在区域（按外环内、外环外划分）上一年度新建商品住房平均价格的，预征率为2%；高于但不超过1倍的，预征率为3.5%；超过1倍的，预征率为5%。

　　银河证券房地产研究院侯丽科在接受时代周报记者采访时表示，按照规定，预缴之后，房企达到下述三种条件之一时还需接受清算，包括房地产开发项目全部竣工或至少完成销售的85%以上；整体转让未竣工决算房地产开发项目；直接转让土地使用权。

　　“比如，一个项目分5期开发，那么，只有在5期项目竣工结算后才开始土地增税清缴工作，而假设当年只完成了1期的开发，那就不用向当地税务机关汇算清缴。但在年终审计时，为防止虚增利润和资产，会计师通常会在当期计提与项目竣工结算进程相配比的土增税，在资产负债表上体现为"应交税费—应交土地增值税"科目，而这不等同于欠税。”侯丽科表示。

　　其实，真正的“欠税”另有所指。“当纳税人达到了清算条件，或被税务局指定清算，那么，其应当在90天之内将清算情况告知税务局，税务局将对纳税人的申报资料进行审核，然后告知纳税人应补缴的税款和时间，只有纳税人没有按照税务局指定的时间补税，才算拖欠了清算环节的税款。”中汇税务事务所律师王冬生告诉时代周报记者。

　　而时代周报记者在采访中了解到，预缴阶段的欠税是一本明账，但税务部门对目前应当清算的项目是否已清算到位不得而知。

　　“清算环节的欠税很难通过公开的资料进行估算，总体情况只有各地税务局了解。如果国税总局认为央视的报道是一种误读，那么，它应当公布准确的清算统计数据。”中央财经大学一位不愿具名的学者告诉时代周报记者。