案例带您填报房地产业增值税一般纳税人申报表

一、2016年5月份某房地产开发企业一般纳税人发生如下业务：

1.销售自行开发的房地产项目，选择一般计税方法，开具增值税专用发票取得收入111万元，当期允许扣除的土地价款为22.2万元；以预收款方式取得二期项目房屋预售款33.3万元；

2.销售2016年4月30日前自行开发的房地产项目，选择按简易计税方法，开具普票取得收入52.50万元；

3.向个人出租2016年4月30日前自建的房地产收取租金12.6万元；

4.购买混凝土价值20万元（不含税），取得的增值税专用发票上的进项税金为0.6万元，全部用于简易计税方法的房地产老项目；

5.支付建筑商的建筑费用，价税合计88.8万元（其中66.6万元用于一般计税方法，22.2万元用于简易计税方法），取得的专用发票上的进项税金为8.8万元，

6.取得建筑材料价税合计11.7万元，取得的专用发票上的进项税金为1.7万元，当月已全部领用，且无法准确划分用于一般计税方法与简易计税方法。当期的房地产总项目规模为196.8万元。

7.购买防伪税控设备支付490元，支付一年的设备维护费330元，均取得专用发票。

二、政策难点提示

1.房地产开发企业中的一般纳税人（以下简称一般纳税人）销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。销售额的计算公式如下：销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+11%）。但采取简易计税方法的房地产老项目不得扣除土地价款。

2.一般纳税人以预收款方式销售自行开发的不动产，采取简易计税方法的房地产老项目，按5%征收率进行申报纳税。

3.房地产企业出租2016年4月30日前取得的不动产，按5%的征收率计算应纳税额。

4.一般纳税人销售自行开发的房地产项目，兼有一般计税方法计税、简易计税方法计税、免征增值税的房地产项目而无法划分不得抵扣的进项税额的，应以《建筑工程施工许可证》注明的“建设规模”为依据进行划分。

不得抵扣的进项税额=当期无法划分的全部进项税额×（简易计税、免税房地产项目建设规模÷房地产项目总建设规模）

5. 一般纳税人销售自行开发的房地产项目，采取一般计税方法计税或简易计税方法时，收取的预售款已预缴的税款，在该项目纳税义务时间发生时才进行扣减。

三、计算分析

1销项税额：（1110000-222000）/（1+11%）*11%+525000/（1+5%）*5%+126000/（1+5%）*5%=119000元

采取一般计税方法的房地产项目扣除土地价款后计算销项税额；采取简易计税方法的房地产老项目按5%征收率申报纳税。

2.进项税额：666000/（1+11%）*11%+17000-17000*（52.5/196.8）=78464.94元

能明确划分用于简易计税方法的进项税金不得抵扣；无法划分不得抵扣的进项税额的，应以《建筑工程施工许可证》注明的“建设规模”为依据进行划分。

3.应纳税额：119000-78464.94-820=39715.06

支付的税控设备及技术维护费可全额扣减当期应纳税额。

四、申报表填写步骤

本案例涉及的申报表有：附表一，附表二，附表三，附表四，增值税减免税申报明细表，进项结构明细表，增值税预缴税款表，增值税纳税申报表，营改增税负分析测算明细表。

第一步：附表（一）本期销售情况明细

第四行：第1列：1000000；第2列：110000；第9列：1000000；第10列：110000；第11列：1110000，第12列：222000，第13列：888000，第14列：88000。

第九b行：第3列：620000；第4列：31000；第9列：620000；第10列：31000；第11列：651000，第12列：0，第13列：651000，第14列：31000。

第二步：附表（二）本期进项税额明细

第1行：金额：1100000，税额：111000；

第2行：金额：1100000，税额：111000；

第12行：金额：1100000，税额：111000；

第13行：税额：32535.06；

第17行：税额：32535.06。