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这次，该办法第二十七条对“公共配套设施”进行了较为准确的界定：“公共配套设施费”成本项目，是指开发项目内发生的、独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。 5 开发间接费用 开发间接费用核算内容的规定，最早见于《施工、房地产开发企业财务制度》。实际工作中税企对此的理解分歧较大，最终都是企业以失败而告终。 该办法第二十七条，对“计税成本项目――开发间接费用”进行了明确与规范，至少有以下变化： （1）对“开发间接费用”重新定义 A 定义更加准确 该办法第二十七条规定关于开发间接费用的定义，与原规定相比，增加了限制性后缀规定：“且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出”。 也就是说，如果能够分清楚计税成本对象的开发间接费用性质的支出，就没有必要在开发间接费用核算了。 B 包括范围有所增加 原规定：开发间接费用是指企业所属直接组织、管理开发项目发生的费用。 该办法第二十七条规定：开发间接费是指企业为直接组织和管理开发项目所发生的费用。 与原规定相比，表面看减少了“所属”两字，实质上有一个重大改变：即将原来的“所属单位（分公司、项目部）发生的直接组织、管理开发项目发生的费用”变更为“企业为直接组织和管理开发项目所发生的费用”，意味着只要是为开发项目服务的管理人员的费用，均可以计入“开发间接费用”了。 （2）扩展了“开发间接费用”的核算内容 A、新增“工程管理费”明细项目 该办法没有对工程管理费的内容进行界定，笔者认为应该包括“工程监理费”、“工程预决算算编制及审查费”等。 B、新增“项目营销设施建造费”明细项目 笔者认为，“项目营销设施”是指房地产开发企业为了销售开发产品而建造的设施，包括售楼部与样板房等。原来的国税发[2006]31号，对项目营销设施建造费的处理，比较复杂，一会在“在建工程”核算，一会又在“开发成本”核算，使得税企的理解很难协调一致。 该办法对“项目营销设施建造费”直接计入“开发间接费用”的处理规定，简化了核算程序，对纳税人更有利。 变化4 再次强调不得事先核定征收 原国税发[2006]31号对房地产开发企业核定征收也曾经明确规定，不得事先规定房地产开发企业的所得税按核定征收方式进行征收、管理。但是，在实际执行中某些省市的国地税公然发文对房地产企业实行事先的核定征收，违反了国家税务总局的初衷。 该办法第四条继续强调了房地产开发企业不允许进行核定征收。从第四条可以看出有两层意思： 其一，从2008年1月1日开始，不得事先对房地产开发企业进行核定征收管理，对“不得事先”核定征收政策进行再一次强调； 其二，对2007年12月31日以前发生的，且符合《税收征管法》第三十五条规定的房地产开发企业，也是可以实行核定征收管理的。 变化5 明确了视同销售的范围与顺序 该办法第七条对房地产开发企业的视同销售行为进行了明确，除将原国税发[2006]31号中的“开发企业将开发产品转作固定资产应该视同销售”删除外，视同销售的范围、收入确认的方法与顺序没有变化。 从《企业所得税法实施条例》第25条可以看出，房地产开发企业将开发产品转作自用是不需要视同销售的。 《国家税务总局关于企业处置资产所得税处理问题的通知》（国税函[2008]828号）也明确规定，房地产开发企业自建商品房转为自用或经营，由于资产所有权属在形式和实质上均不发生改变，可作为内部处置资产处理，不视同销售确认收入。 由此可见，在开发产品转为转为自用或经营问题上，该办法与《企业所得税法实施条例》、国税函[2008]828号的规定是完全一致的。 变化6 规定了开发产品自用计提折旧的限制性条件 如上所述，开发产品自用或经营已经不需要视同销售了，极有可能部分企业会将开发产品转作自用后短时间内又销售，一方面计提了折旧增大了成本费用的税前扣除，另一方面又实现了销售。 为了堵塞部分企业将存量房全部提取折旧，以达到滞后纳税的漏洞，该办法第二十四条作了限制性规定。即：房地产开发企业将开发产品转为自用的,其实际使用时间累计未超过12个月又销售的，不得在税前扣除折旧费用。 变化7 规范了确认计税成本对象的原则 房地产开发企业在开发项目开工前必须要确认计税成本对象，否则无法正确归集与分配开发产品成本。 该办法第二十六条，对计税成本对象的确认原则进行了规范。企业在确认计税成本对象时，必须遵循以下６个原则： １、可否销售原则 开发产品能够对外经营销售的，应作为独立的计税成本对象进行成本核算；不能对外经营销售的，可先作为过渡性成本对象进行归集，然后再将其相关成本摊入能够对外经营销售的成本对象。 ２、分类归集原则 对同一开发地点、竣工时间相近、产品结构类型没有明显差异的群体开发的项目，可作为一个成本对象进行核算。 ３、功能区分原则 开发项目某组成部分相对独立，且具有不同使用功能时，可以作为独立的成本对象进行核算。 ４、定价差异原则 开发产品因其产品类型或功能不同等而导致其预期售价存在较大差异的，应分别作为成本对象进行核算。 ５、成本差异原则 开发产品因建筑上存在明显差异可能导致其建造成本出现较大差异的，要分别作为成本对象进行核算。 ６、权益区分原则 |
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