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开发项目属于受托代建的或多方合作开发的，应结合上述原则分别划分成本对象进行核算。 计税成本对象的确认原则与开发成本（房屋）核算对象的确认原则是有明显区别的。一般说来，开发成本（房屋）核算对象的确认原则有三： 其一是，一般的开发项目，应以每一独立编制的设计概预算，或每一独立的施工图预算所列的单项开发工程作为成本核算对象； 其二是，同一地点、结构类型相同的群体开发项目，如果开工、竣工时间接近，又由同一施工队伍施工，可以合并为一个成本核算对象； 其三是，对个别规模较大、工期较长的开发项目，可以按开发项目的一定区域或部分划分成本核算对象。 我们在实际工作中，在确定会计核算的成本核算对象时，应该结合计税成本对象的确认原则，很大程度上必须遵循计税成本对象的确认原则。否则，会有较大的涉税风险。 变化8 统一了共同成本、间接成本的分配方法 根据该办法第二十九条规定，开发产品的成本核算按照制造成本法进行，而不是完全成本法。并统一规定了共同成本以及不能分清负担对象的间接成本的分配方法有四种： 其一，是占地面积法。该方法一般适用于土地成本的分配。 所谓占地面积法，是指按已动工开发成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配。按照不同的开发方式又分为： 1.一次性开发的，按某一成本对象占地面积占全部成本对象占地总面积的比例进行分配。 2.分期开发的，首先按本期全部成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配，然后再按某一成本对象占地面积占期内全部成本对象占地总面积的比例进行分配。 3、期内全部成本对象应负担的占地面积为期内开发用地占地面积减 除应由各期成本对象共同负担的占地面积。 其二，是建筑面积法。该方法一般适用于公共配套设施成本（指单独作为过渡性成本对象核算）的分配。 所谓建筑面积法，是指按已动工开发成本对象建筑面积占开发用地总建筑面积的比例进行分配。按照不同的开发方式又分为： 1.一次性开发的，按某一成本对象建筑面积占全部成本对象建筑面积的比例进行分配。 2.分期开发的，首先按期内成本对象建筑面积占开发用地计划建筑面积的比例进行分配，然后再按某一成本对象建筑面积占期内成本对象总建筑面积的比例进行分配。 其三是直接成本法。该方法适用于借款费用的分配。 所谓直接成本法，是指按期内某一成本对象的直接开发成本占期内全部成本对象直接开发成本的比例进行分配。 其四是预算造价法。该方法适用于借款费用的分配。 所谓预算造价法，是指按期内某一成本对象预算造价占期内全部成本对象预算造价的比例进行分配。 除如上所述的土地成本、公共配套设施成本以及借款费用的分配方法必须按照这四种方法外，企业可以选择其他成本项目的分配方法，企业有了较大的自由选择权。 特别需要说明的是，成本分配方法一经确定，不能随意变更，应该遵循一致性原则。如确需变更的，必须征得主管税务机关的同意。 变化9 首次规范了4项预提费用的处理 关于房地产开发企业预提费用的处理，原规定对内外资企业的政策是不一致的。 国税发[2006]31号规定，内资开发企业的预提费用不能在所得税税前扣除；而“国税发〔2001〕142号文”规定，外资开发企业发生的绿化、道路等配套设施费，有些是在售后继续发生的，可在销售房地产时进行预提。 该办法不仅统一了内外资房地产企业对预提费用不一致的处理方法，更重要是首次提出了四项预提费用的处理方法。国家税务总局的该办法制定者很客观地对房地产开发企业预提费用的“老大难”问题，进行了实事求是的规范。应该说，是可喜可贺的，是房地产开发企业纳税人的福音。 1 土地成本的预提 该办法第三十条对土地成本的预提是这样规定的：土地开发同时连结房地产开发的,属于一次性取得土地分期开发房地产的情况,其土地开发成本经商税务机关同意后可先按土地整体预算成本进行分配,待土地整体开发完毕再行调整。 由此可见，预提土地成本有两个前提条件： （1）土地开发的同时进行房地产开发； （2）一次性取得土地分期开发房地产。 当具备了上述两个条件后，房地产开发企业可以将土地成本按照土地整体预算成本按照受益对象进行分配，待土地整体开发完毕后再按照实际发生的土地成本将原来的预算成本调整为实际成本。 特别需要提醒的是，土地成本的预提还必须与主管税务机关沟通，征得其同意认可后，方可进行。 2 工程结算款的预提 根据该办法第三十二条规定，出包工程没有取得发票的，最多可以按照按照合同额的10%来预提，计入开发成本。这样的处理也是有前提条件的： （1）出包工程已经完成； （2）出包工程结算正在办理； （3）可能结算的金额有充分的证明依据； （4）未全额取得发票。 也就是说，上述四个条件满足情况下，房地产开发企业可以按照合同金额的10%预提计入开发成本。待工程结算完成并取得全额发票后，对原预提金额进行调整。 在实际工作中，房地产开发企业与承建商签订《工程合同》的金额往往大大低于实际结算金额。鉴于此种情况，建议甲乙双方重新签订《工程合同补充协议》，对工程合同金额进行实事求是的调整。这样，更有利于企业按照本规定预提工程结算款项。 |
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