“营改增”将如何色诱环京房价？

国务院总理李克强在两会的政府工作报告中指出，5月1日后，营改增试点将扩大到四大行业，并将所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣。

一时间，不少壹粉在后台询问：营改增将对环京楼市带来怎样的影响？一句话：对于时下的环京楼市来说就是新增了企业这个财大气粗的抢房者。

什么是营改增？

在讨论这个问题之前，壹书生通过百度百科上的介绍，让大家先来了解下什么是营改增以及营改增相关推进节奏。

百度百科上介绍道：2011年，经国务院批准，财政部、国家税务总局联合下发营业税改增值税试点方案。从2012年1月1日起，在上海交通运输业和部分现代服务业开展营业税改征增值税试点。至此，货物劳务税收制度的改革拉开序幕。自2012年8月1日起至年底，国务院将扩大营改增试点至10省市，北京或9月启动。截止2013年8月1日，“营改增”范围已推广到全国试行。国务院总理李克强12月4日主持召开国务院常务会议，决定从2014年1月1日起，将铁路运输和邮政服务业纳入营业税改征增值税试点，至此交通运输业已全部纳入营改增范围。自2014年6月1日起，将电信业纳入营业税改征增值税试点范围。

2016年，营改增将从两个方面进一步推进：

1、扩大范围

即从5月1日起，将营改增试点范围扩大到建筑业、房地产业、金融业、生活服务业。

2、增进深度

将所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣。

此政策对房地产业的影响，壹书生认为，主要在于两点：

1、降低房企、建筑商等房地产链条上相关企业的税负成本，以增加利润和促进他们的再生产能力。

2、鼓励企业买房。

因为企业购买的不动产将纳入增值税抵扣税项，这将降低企业购买不动产的成本，比如企业购买办公楼等。

可以这么说，5月1日落地的营改增方案可视作此轮楼市刺激池中的一个，总体上利于房地产。

营改增对如何引诱环京楼市？

总体上营改增相当于在楼市的需求侧增加了企业这样的一个需求者以及相应的需求，从而利于房地产，但时下中国楼市两极分化，因此其对不同城市的利好程度是不同的。

目前的楼市是典型的二八分化，全国只有20%的楼市具备投资价值。在这种背景下：

1、对于三四五线中长期看跌的市场，一方面，类似需求不会过多在三四五线城市配置不动产；另一方面，即使部分需求落脚于此，也对整体楼市的供需关系影响不大。因此总体上营改增对三四五线城市影响不大。

2、对于强二线以上及热点卫星城，将成为这些新增需求的主要落脚地，必会进一步加剧需求热度，推动房价上涨的压力。

3、在营改增的背景下，不排除一些企业利用此政策，将资金投入环京楼市等热点区域进行资产投资配置，加上企业的资金实力较大，会加剧环京楼市的供需压力。

刺激政策为何偏爱环京楼市？

说到这里，可能有心的壹粉会发现一个奇怪的现象：这一轮的楼市刺激中，为什么每次利好，都特别偏爱环京楼市？首付降低、降税等皆如此。

在壹书生看来，这就是环京楼市的独特性导致的漏网式助推所致，具体来说便是：

1、在城市划分上，环京城市是三四线城市，不是楼市政策特别“限”的城市，比如北上广深作为一线城市，就作为特别限的城市，如降首付、降税等皆在这些城市差别化对待。

2、作为三四线城市，又是楼市特别火的区域。

最后的结果便是：对准三四五线的去库存式的楼市刺激政策，漏网式地助攻着没有去库存压力的环京楼市，从而导致去库存的相关刺激政策，在其他三四五线城市是去库存，而到了同样是三四线的环京楼市身上，就演变成了火上烧油。

工作布置——
财税[2016]32号 财政部 国家税务总局关于做好全面推开营业税改征增值税试点准备工作的通知

税总发[2016]32号 国家税务总局关于扎实做好全面推开营业税改征增值税改革试点工作的通知