“营改增”新政策学习笔记：卖房子的问题

财税[2016]36号 财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知

1.营业税改征增值税试点实施办法
——附：销售服务、无形资产、不动产注释
2.营业税改征增值税试点有关事项的规定
3.营业税改征增值税试点过渡政策的规定
4.跨境应税行为适用增值税零税率和免税政策的规定

学习不动产抵扣问题之前，先说说卖房子的问题，因为增值税是链条，卖房子的销项会成为买房子的进项。

一、重要的事情说三遍，卖房子在36号文件里叫销售不动产，转让土地使用权叫销售无形资产，有点怪？一定要跟上立法者的思路哦，36号文件把固定资产、不动产、无形资产并列，本身就是个“怪咖”，因为从会计上讲不动产和其他两个概念不仅不搭嘎，而且是相互重叠的，但是在这里这仨概念已经改头换面了：固定资产仅仅包含动产、不动产主要指建筑物和构筑物，无形资产包含土地使用权。

二、卖房子怎么缴纳增值税？看似复杂得不得了，可以试着抓一下主线，什么人卖什么途径取得的房子，扣不扣买房子的钱，用税率还是征收率（一般计税还是简易计税）？可见有四个要素，这四个要素又有不同的分类，人分为两大类四小类：房地产企业和非房地产企业（一般纳税人、小规模纳税人、个人），房子来源分为三类：取得、自建、开发；销售额分为全额和差额；计税方法分一般和简易，怎么缴税不外乎这四个要素的不同组合。

三、先说说一般规律，非一般纳税人，甭管是不是房地产企业，都是按征收率（简易计税）征税的；一般纳税人（包括房地产）卖4月30日前取得、自建、开工（专指房地产）的房子是可以选择按征收率征税的（简易计税）；而“取得”途径来的房子+征收率征税（简易征收）两个条件都符合是可以扣卖房子的钱的（差额），按此推理，自建和开发的房子是不能差额的，一般计税方式也是不能差额的……不知道你怎么样，反正我觉得了解大概了。

半句话点评：其实每个规定都是有原因的，比如一般计税为什么就不能差额呢？不是“取得”的为什么不能差额呢？道理通了，自然也就理解政策为什么这么定了。