“营改增”攻坚：减了多少税？

营改增后，建安业若不改变商业模式，面临的最大难题可能是偷逃税的法律风险。

北京市盈科（广州）律师事务所律师许义娜向南方周末记者表示了她的担忧，她认为，营改增后，建安业若不改变商业模式，面临的最大难题可能是偷逃税的法律风险。从去年开始，许义娜频频被一些行业协会尤其是建安业请去讲课，湖北一位协会会长跟她开玩笑，“我们一出就是大案子啊，都是过亿的。”

“其实他没开玩笑。”许义娜说，增值税时代和营业税时代面临的法律风险完全不同，刑法205条专门针对增值税发票定了一个罪，叫“虚开增值税专用发票罪”，这个罪量刑很重，刚出台时可以判死刑，后来才改为无期徒刑。而且门槛很低，1万税额就是量刑起点，50万税额就可以判10年以上。

而与资质规范的金融业不同，建安业名义上依靠很高的建筑资质投标，但实际干活的都是一个个施工队。“建筑行业的账别看，根本看不懂。”许义娜告诉南方周末记者，营业税时代，施工队有一种惯性，就是对普通发票的虚开，原因是“洗脚上岸”的农民工缺乏法律意识，另外像泥沙等建材“就跟菜市场买菜一样很难拿到发票”。

据覃宇分析，试点方案考虑到了建安业进项难以抵扣的问题，所以给建安业提供了一个简易征税的选择权，但条件是建安企业只负责提供人力，不再包揽建材采购。所以建材就要房地产开发商自己去买，“房地产开发商可能并不乐意，未来或许会崛起一个新的商业模式——专业集中采购。”

对于房地产业来说，税负水平走的是折中路线，有利于减缓房地产行业的下行速度和商业用房的去库存。

房地产开发成本涉及土地、建筑安装、政府规费、拆迁安置、供电配套、规划设计、装修装饰、园林绿化、广告宣传、销售代理、财务费用等诸多项目。是否能够充分抵扣，形成完整的抵扣链条，尤其是成本中的大头——土地出让金，是此前房地产业最为关注的焦点。

“一线城市房企增值税应该会减，三四线有可能会加。”胡礼锋告诉南方周末记者，中间的差别就在于，一线城市能抵扣的土地成本占总开发成本50%以上，三四线土地成本则在20%-30%。

吴克红亦向南方周末记者表示，允许地价抵扣增值税，同时对旧项目实行低税率简易征税，对于房地产业来说，税负水平走的是折中路线，“这将有利于减缓房地产行业的下行速度和商业用房的去库存。”

除了土地出让金外，另外还有一些政府规费、拆迁补偿等，在房地产成本中比例也不低。但各地规费的种类、范围、比例不尽相同，也没有土地出让金那么严格和规范。政府规费的票据能否抵扣、如何抵扣，目前尚未明确。

“这也是企业最关注的问题之一。”毕马威华南区税务主管合伙人李一源告诉南方周末记者，税务总局正在起草“实施细则”，预计会对土地相关的支出做一些比较清晰的定义。

“房地产销售流程和增值税抵扣流程相反”此前被列为房地产营改增“改不动”的首要难题。流程相反在于房地产的预售制度，房地产一般投资30%的时候就开始进行预售，如果卖得特别火，还有可能出现“日光盘”，但是房子在这个时候只盖好了30%，取得的进项抵扣自然是有限的。如果按照增值税11%的税率交税，房地产企业要提前交掉很多税。

试点文件对这个问题给出了解决方案。胡礼锋解释，就是在预售阶段先按销售额缴纳3%的增值税，未来有可能在投资和销售全部完成后再进行抵扣、计算最终税负，“预缴部分一般不会超过最终税负，就算卖得不好，至少不会出现大面积交过头税的情况”。