个人转让营业用房涉及税种及税费计算

 　 营业用房又称商业用房，俗称商铺，是专门用于商业经营活动的房地产，是经营者对消费者提供商品交易、服务及感受体验的场所。　　
　　一、个人转让营业用房涉及的税种
　　个人转让营业用房涉及营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、印花税、个人所得税。个人在转让营业用房时必须先按规定办理有关税收的征缴事项，才能办理房地产过户手续，即“先税后证”。
　　
　　二、涉及各税种的计税依据及税率
　　1、营业税：个人转让营业用房，按转让价与购入价的差额征收营业税，税率为5%。
　　（1）转让价：营业用房的转让价格都要以评估价为准。
       （2）购入价：购房发票记载的金额，即实际支付金额。　　
　　2、城市维护建设税：个人转让营业用房应缴城市维护建设税=个人转让营业用房应缴营业税×城建税税率，城建税税率根据纳税人房屋所在地不同，分别为7%、5%和1%。　　
　　3、教育费附加：个人转让营业用房应缴教育费附加=个人转让营业用房应缴营业税×3%。　　
　　4、土地增值税：按增值额计算缴纳，实行超率累进税率，税率为30%、40%、50%、60%。其中增值额为销售收入减去扣除项目金额；税率依照增值率分档。增值率为增值额除以扣除项目金额。
　 （1）土地增值税扣除项目金额的计算
　 《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号）第二条第一款规定“纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，《条例》第六条第（一）、（三）项规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算”。计算扣除项目时“每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计一年；超过一年，未满12个月但超过6个月的，可以视同为一年。
　　
　 （2）对于转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，地方税务机关可以根据《中华人民共和国税收征收管理法》（以下简称《税收征管法》）第35条的规定，实行核定征收。具体按照《宁夏回族自治区土地增值税核定征收管理暂行办法》附件：《宁夏回族自治区土地增值税核定征收率表》，根据地区不同，对应确定营业房征收率。
　　
　　5、印花税：个人转让营业用房按照转让价，依据万分之五的税率计算征收。
　　
　　6、个人所得税：个人转让营业用房取得的所得按“财产转让所得”征收个人所得税。计税依据以转让财产的收入额减除财产原值和合理费用后的余额为应纳税所得额。税率为20%。
 　（1）财产的收入额：营业用房的转让价格都要以评估价为准。
　 （2）财产原值：
        1）购置该房屋时实际支付的房价款及缴纳的契税和印花税；
        2）转让住房过程中缴纳的税金是指：纳税人在转让过程时实际缴纳的营业税、城建税、教育费附加、土地增值税、印花税等税金；　　
　 （3）合理费用；纳税人按照规定实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用。
　　
　　三、案例分析
　　为了便于更好地理解，我们通过下面这个案例来把握。马先生2013年5月转让位于银川市某小区的营业房一套，房产证显示房屋建筑面积54.47平方米，房屋买卖合同转让价450000元，房地产评估事务所出具的评估价544700元（经税务部门确认）。马先生2006年6月取得该房屋销售不动产发票的金额326820元，同月已缴纳契税9804.60元，印花税163.40元。马先生转让的这套营业房缴纳什么税？税额是多少？　　
　　（注：马先生转让营业房不能取得评估价格，但能提供购房发票）。　　
　　1、营业税：转让价与购入价的差额征收营业税，转让价544700元，购入价326820元，差额217880元。应缴纳营业税：217880×5%=10894（元）。　　
　　2、城市维护建设税：10894元×7%=762.58元。　　
　　3、教育费附加：10894元×3%=326.82元。　　
　　4、印花税：544700元×万分之五=272.40元。
　　
　　5、土地增值税：　　
　　（1）转让营业房的计税收入：544700元　　
　　（2）扣除项目金额=取得该房屋支付的金额326820元＋转让营业房缴纳的营业税金及附加11983.4元＋购房时缴纳的契税9804.60元＋转让营业房缴纳的印花税272.40元＋按发票所载金额从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算的扣除金额114387元=463，267.4元。　　
　　（具体计算过程：取得该房屋支付的金额326820元，2006年6月至2013年5月，共6年11个月，按照规定超过6个月按一年算，算7年，326，820元×5%×7=114387元计算）
　　
　　（3）土地增值额=544700元－463267.4元=81432.6元　　
　　（4）增值额占扣除项目金额的比列=81432.6元÷463267.4元=17.58%。适用税率为30%。　　
　　（5）应纳土地增值税额=81432.6×30%=24429.78元。
　　
　　6、个人所得税：　　
　　应纳税所得额=转让营业房的计税收入544700元－取得该房屋支付的金额326820元－转让营业房缴纳的营业税金及附加11983.4元－购房时缴纳的契税9804.60元－购置该房屋时实际支付的印花税163.40元－转让营业房缴纳的印花税272.40元－已纳土地增值税额24429.78元=171226.42元　　
　　应纳所得税额：171226.42元×20%=34245.28元
　　
　　作者单位：银川地税直属局

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