晋政发[1998]23号 山西省人民政府关于进一步深化全省城镇住房制度改革加快住房建设的通知

山西省人民政府关于进一步深化全省城镇住房制度改革加快住房建设的通知

晋政发[1998]23号           1998-07-23

各地区行政公署，各市、县人民政府，省直各委、办、厅、局，各大中型企业：

　　根据《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》(国发[1998]23号)和省委、省政府提出的住房制度改革要“快改、全改、真改、改好”的精神，为进一步深化我省城镇住房制度改革，加快住房建设，现将有关问题通知如下：

　　一、改革的指导思想、目标和基本原则

　　(一)深化城镇住房制度改革的指导思想是：稳步推进住房商品化、社会化进程，逐步建立适应社会主义市场要求和我省实际情况的城镇住房新制度;大力发展住宅产业，拉动相关产业的发展，使住宅业尽快成为国民经济新的增长点，更好地解决城镇居民的住房问题。

　　(二)深化城镇住房制度改革的目标是：停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化;建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系，做到质量保证、价格公平、收费合理、手续简化、服务周到、职工满意;发展住房金融，规范住房交易市场。

　　(三)深化城镇住房制度改革的基本原则是：适应本地区经济发展水平，在国家和省统一政策目标下，分散决策，因地制宜，量力而行;坚持国家、单位、个人三者合理负担;正确处理改革同稳定的关系，坚持“新房新制度，老房老办法”，做到“人民安心、中央放心、有利稳定、促进发展”。

　　二、停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化、商品化

　　(一)从1998年7月1日起，全省城镇停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化，到2000年全面推行。停止住房实物分配后，新建经济适用住房只售不租。对于1998年年底以前批准立项开工建设的住房建设项目，于1999年底以前竣工交付使用的住房，各地既可按成本价出售，也可以按照各地依据本《通知》制定的新规定出售。职工购房资金来源主要有：职工工资、住房公积金、个人住房贷款以及由财政、单位原有住房建设资金以及部分售房款转化的住房补贴等。

　　(二)停止住房实物分配后，房价与家庭年收入之比(即本地区一套建筑面积60平方米的经济适用住房的平均价格与双职工家庭年平均工资之比)在4倍以上的市(县)，可以对无房和住房面积未达到规定标准的职工实行住房补贴。

　　住房补贴的具体办法，由市(县)人民政府确定，地级城市和地区所在市的办法报省住房制度改革领导小组审批，县(含县级市)的办法由地、市审批，报省住房制度改革领导小组备案。省直机关住房补贴办法由省直住房制度改革领导小组制定，省属其它单位和中央驻并单位住房补贴办法由归口主管部门制定，报省住房制度改革领导小组办公室审批。

　　(三)住房建筑面积控制标准为：科和科级以下60--80平方米、县处级100平方米、地厅级140平方米。各类专业技术人员，按人事部门的有关规定参照执行。

　　(四)从1998年下半年起，各有关部门原则上不再审批和下达机关和事业单位住宅建设投资，各行政事业单位原用于住宅建设的资金，不得再用于住房建设(不含单位廉租住房建设)，将资金转化用于发放职工个人住房补贴。住房补贴资金主要从财政和单位原有住房建设资金和公有住房出售收入中解决。各有关部门，以及各单位要在保持住房投资年资金总量不变(以1995、1996、1997三年用于住房建设投资量的平均数核定)的前提下，做好原有住房建设资金的核定划转工作，划转补贴资金根据人民生活水平的提高，物价指数变化情况和经济水平的增长，每年上调一定比例。不足部分由财政部门分级补足。

　　(五)坚持房改政策属地、资金分级管理、分级负责发放住房补贴的原则。在同一市(县)，不论隶属关系，统一执行市(县)人民政府制定的住房公积金缴交率、公有住房和经济适用住房出售价格、租金调整幅度等方面的政策。城镇住房制度改革和住房建设的各项政策性住房资金(包括：住房公积金及增值收益，公有住房出售收入及增值收益、可转化为住房补贴的资金以及其它用于经济适用住房建设的资金)，实行分级管理。要不断完善各项政策性住房资金的管理和使用制度，各级财政、审计部门要加强对各项政策性住房资金的监督检查，任何单位和个人不得挪作他用。

　　(六)全面推行和不断完善住房公积金制度。到1999年底，职工个人和单位住房公积金的缴交率应分别达到6%，有条件的市(县)可适当提高。要建立健全职工个人住房公积金帐户，进一步提高住房公积金归集率，继续按照“房委会决策，中心运作，银行专户，财政监督”的原则加强管理。

　　三、加快现有公有住房改革，规范住房交易市场

　　(一)加大现有公有住房出售力度。除校园内不能分割及封闭管理的住房、教师公寓等周转用房、有历史纪念意义的住房、按规划近二、三年需拆迁改造的住房以及国家明文规定不宜出售的外，其它公有住房在产权清晰的基础上，都可以按成本价出售。对于因建房手续不全，至今尚未办理住房产权登记的，《城市规划法》颁布前的，免交费用，补办手续;之后发生的，补交费用，免交罚款，补办手续。副省级以上(含离退休)干部居住的现有公有住房暂不出售。继续执行工龄折扣、现住房折扣、住房折旧等优惠政策，对一次付清购房款的，给予应付房款14%的折扣。对一次付清购房款有困难的职工，可分期(10--15年)付清购房款，首次付款不低于应付房款的30%。职工购房还可以申请住房公积金及银行贷款。促进公有住房的出售，到1998年底，全省城镇可出售公有住房出售率达到80%以上。

　　(二)积极推进租金改革。租金改革要考虑职工的承受能力，对现有公有住房要适当提高租金，力争到2000年，租金标准达到双职工家庭收入的10%。租金提高后，对家庭有困难的离退休职工、民政部门确定的社会救济对象和非在职的优抚对象等，各地可根据实际情况制定减、免政策。

　　(三)要在对城镇职工家庭住房状况进行认真普查，建立个人住房档案，清查和纠正住房制度改革过程中的违纪违规行为后，在先行试点的基础上，稳步开放已购公有住房和经济适用住房的交易市场。已购公有住房和经济适用住房上市交易实行准入制度。具体办法待国家下发有关规定后执行。

　　四、采取不同扶持政策，大力支持各类住房建设，重点发展经济适用住房

　　(一)对不同收入的家庭，实行不同的住房供应政策。高收入家庭购买、租赁市场价商品住房;中低收入家庭，购买经济适用住房;最低收入家庭，租赁由政府或单位提供的廉租住房。

　　廉租住房可以从腾退的旧公有住房中调剂解决，也可由政府或单位出资兴建，廉租住房的租金实行政府定价。购买经济适用住房和承租廉租住房实行申请、审批制度。

　　为避免住房空置，对各类住房要做好需求的预测，可以采取预定购房的办法。

　　住房供应政策具体办法，由市(县)人民政府制定。

　　(二)调整住房投资结构，重点发展经济适用住房(安居工程)，加快解决城镇住房困难居民的住房问题。经济适用住房建设要坚持“全面规划、合理布局、综合开发、配套建设”的方针。各级人民政府要在计划、规划、拆迁、信贷、税费等方面制定相应的扶持政策。

　　(三)新建的经济适用住房出售价格实行政府指导价。经济适用住房成本包括征地和拆迁补偿费、勘察设计和前期工程费、建安工程费、住宅小区基础设施建设费(含小区非营业性配套公建费)、管理费、贷款利息和税金等七项因素，利润控制在3%以下。

　　(四)经济适用住房建设应符合土地利用总体规划和城市总体规划，坚持合理利用土地、节约用地的原则。经济适用住房建设用地应在建设用地年度计划中统筹安排，并采取行政划拨方式供应。

　　(五)采取有效措施，控制经济适用住房价格，大力降低征地拆迁费用。理顺城市建设配套资金来源，停止征收商业网点建设费，不再无偿划拨经营性公建设施。进一步清理和整顿住房建设中的收费项目和标准，凡国务院规定的经济适用住房收费项目以外，其余收费一律取消。使经济适用住房价格与中低收入家庭的承受能力相适应，促进居民购买住房。

　　(六)经济适用住房建设要实行招投标制度、住房质量保证书制度、住房设备及部件的质量赔偿制度和住宅小区竣工验收制度。严禁工程环节中的非法转包，加强对开发建设企业的成本管理和监控，提高住房工程质量。

　　(七)在符合城市总体规划和坚持节约用地的前提下，可以继续发展集资建房和合作建房，多渠道加快经济适用住房建设。集资和合作建房的具体办法由省建设委员会另行制定。

　　五、发展住房金融，促进住宅产业发展

　　按照国务院有关规定和要求，积极发展住房金融，加快住房建设步伐，促进住房消费，推进住宅产业成为国民经济新的增长点。

　　(一)调整住房公积金贷款方向，主要用于职工个人购买、建造、大修理自住住房贷款。

　　扩大个人住房贷款的发放范围，所有商业银行在所有城镇均可发放个人住房贷款。取消对个人住房贷款的规模限制，适当放宽个人住房贷款的贷款期限。

　　(二)发展住房公积金贷款与商业银行贷款相结合的组合住房贷款业务，住房资金管理机构和商业银行要简化贷款手续，提高服务效率。

　　(三)对经济适用住房开发建设贷款，实行指导性计划管理。商业银行在资产负债比例管理要求内，优先发放经济适用住房开发建设贷款。

　　六、加强住房物业管理

　　(一)新建住宅小区要采取招标方式选择社会化、专业化、市场化的物业管理企业。

　　(二)物业管理企业要加强内部管理，提供质价相符的服务，提高服务质量，切实减轻住户负担。有关部门要加强对物业管理企业的监管。

　　(三)加强公有住房售后维修管理，从售房款中提取15%，作为住房公用部位、公共设施专项维修资金，并健全对专项维修资金管理和使用的监督制度。

　　七、加强组织领导，保证改革措施的顺利实施

　　(一)各级人民政府要切实加强对城镇住房制度改革工作的领导，主要负责同志要作为大事认真抓在手上。各市(县)人民政府要根据本《通知》的要求，在认真测算的基础上，尽快制定本地区实施方案。

　　(二)根据国务院有关精神，尽快理顺住房制度改革管理机构。各地市、县(市)住房制度改革机构统一归口建设行政主管部门管理。

　　(三)加强舆论引导，做好宣传工作。引导广大干部群众转变观念，提高认识，支持和参与这项改革，保证城镇住房制度改革的顺利实施。

　　(四)严肃纪律，加强监督检查。对违反晋政发[1994]109号和本《通知》的规定，继续实行无偿实物分配住房，低价出售公有住房，变相增加住房补贴，用成本价或低于成本价超标出售、购买公有住房，公房私租牟取暴利等行为，各级监察部门要认真从严查处。山西省建设委员会会同监察等有关部门监督检查本《通知》的贯彻执行情况。

　　本《通知》自发布之日起施行，原有的政策规定与本《通知》不一致的，一律以本《通知》为准。