人防设施“低调”取得收益，勿忘缴税

　　一、人防设施的概念

　　人防设施是根据人民防空法的规定，在城市修建民用建筑时，按照国家及省级有关规定修建防空地下室，为保障战时人员与物资掩蔽、人民防空指挥、医疗救护而单独修建的地下防护建筑，以及结合地面建筑修建的战时可用于防空的地下室。

　　二、人防设施的配建及账务处理

　　一般地产企业在项目规划方案及报批报建的时候，都会根据各地人防办的规定，按地上建筑面积的一定比例配建人防地下室，当然根据项目的实际情况及相关规定，在征得人防办的同意后，也可以不配建人防地下室，而是向人防办缴纳人防易地建设费。那么由此可以看出，人防设施的建造成本属于房地产开发公司建造商品房必要的支出，应该计入“开发成本”处理，最终分摊至可售商品房成本之中。

　　三、人防设施的有偿使用涉税问题

　　人防设施在办理了验收手续就意味着验收移交了，那么人防设施的产权就不属于房地产开发企业，也不属于全体业主，而是属于国有资产，房地产企业不可以，也不能对外出售。但在实务处理中，地产企业一般会将人防车位出租或者转让，那么有偿取得的收入应该按税法规定进行纳税。

　　(一)增值税

　　(1)如果房地产企业与业主签订《车位使用权转让协议》，即将人防设施做为车位转让给业主，转让年限先以20年为期，最终与商品房所属土地使用权期限一致，那么根据目前税务机关的要求，应按照“销售不动产”开具发票并缴纳增值税。

　　(2)如果房地产企业将人防车位对外租赁，取得的租金收入，应按照“不动产经营租赁”缴纳增值税。

　　(二)房产税

　　(1)房地产企业将人防车位对外转租，虽然不是人防车位的产权所有人，不构成房产税的纳税义务人，但将人防车位对外转租，按照房产税的有关规定，应该由房地产企业代缴房产税。

　　(2)如果房地产企业建造的人防设施，地产企业未自身实际占用，也未对外出租，即属于闲置状态。那么由于人防设施产权属于国有资产，因此，地产企业不涉及房产税问题。

　　(三)土地增值税

　　(1)如果地产企业利用地下人防设施建造的车位，建成后产权无偿移交给政府的，由于人防设施建造的成本属于地产企业建造商品房必须的支出，则该成本属于开发成本应分摊至可售商品房成本之中，在计算土地增值税时予以扣除。

　　(2)如果地产企业将人防车位对外出租，那么对外出租当然不需要缴纳土地增值税。

　　(3)如果地产企业将人防车位转让给业主，即签定了与房屋土地使用权期限一致的使用权转让协议，那么是否缴纳土地增值税呢，目前该问题在各地存在争议，各地也出台了相应的管理办法，在这里可以试着将其归纳为两点：一种认为“实质重于形式”，如果签订了转让协议或者实质使用权发生了转移，那么这种有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用，与有无产权没有关联，应当征收土地增值税。另一种认为要看“产权”，可以取得产权的，则应计入土地增值税的征税范围，反之，则不予征税。因此，在实务处理中，我们首先要提前查看当地的税法规定，并提前和税务机关做好沟通，以免多缴或者漏缴，产生不必要的纳税风险。

　　原标题：人防设施“低调”取得收益，小心税务盯梢喊你交税!