甬财政农[2007]845号 宁波市财政局 宁波市地方税务局关于个人转让房屋实行最低计税价格管理办法的通知

宁波市财政局 宁波市地方税务局关于个人转让房屋实行最低计税价格管理办法的通知

甬财政农[2007]845号              2007-11-02

各县(市)、区财政局，地方税务(分)局，市局契税中心：

　　为加强和规范个人转让房屋的税收征管，根据《国家税务总局关于个人转让房屋有关税收征管问题的通知》(国税发[2007]33号)和《浙江省财政厅 浙江省地方税务局关于实行房屋交易最低计税价格管理办法的通知》(浙财农税字[2007]12号)精神，现就我市个人转让房屋实行最低计税价格管理办法等事项通知如下：

　　一、实行最低计税价格管理办法的总体要求

　　县(市)、区财政、地税机关要结合房地产税收一体化管理要求，切实加强和规范房地产交易环节税收征管，统一各相关税种的计税价格。同时，要以提高工作效率、方便群众纳税为出发点，合理设置纳税流程，共同做好个人转让房屋的最低计税价格管理工作。

　　市规划区契税中心征管区域按照《宁波市规划区个人转让房屋最低计税价格管理办法》(见附件)实施。鄞州中心区因紧靠市区，考虑平衡，应逐步采用市区办法。其他县(市、区)由于城乡差别等因素，可以结合国税总局和省地税局文件要求或参照市规划区办法因地制宜制订最低计税价格管理办法。

　　各地具体的最低计税价格管理办法，以财政契税征管部门为主负责制订。

　　二、实行最低计税价格管理办法的主要依据

　　各地要按照房屋的座落地点、建筑结构、建筑年限、层次朝向等因素，合理制订分类房屋交易最低计税价格体系。制订房屋交易最低计税价格时可考虑以下因素：

　　(1)土地基准价;

　　(2)政府拆迁补偿价;

　　(3)商品房市场价;

　　(4)评估机构评估价;

　　(5)征管部门历史计税价等。

　　征收机关可以综合考虑上述因素制订个人转让房屋最低计税价格，也可以以专业评估机构的市场评估价为主要依据确定最低计税价格。

　　征收机关实行最低计税价格办法以后，在具体计征应纳税款时，应根据《征管法》和相关税种的规定，采用申报成交价与最低计税价格相比较，按孰高原则确定计税价格。即申报成交价高于最低计税价格的，按申报成交价作为计税价格计征税款;申报成交价低于最低计税价格的，按最低计税价格计征税款。

　　三、实行最低计税价格管理办法的其他规定

　　1、因房屋本身质量问题，纳税人申报的成交价低于最低计税价格的，经征收机关核实，按核定的价格作为计税价格;

　　2、由法院裁定、判决或仲裁机构裁决的房屋权属，可按裁定的房产价格作为计税价格;

　　3、对不属于最低计税价格管理办法实行范围的房产交易，可视实际情况按其他办法确定计税价格;

　　4、对税收法规另有专门规定的，可按规定确定计税价格。

　　附件：

宁波市规划区个人转让房屋最低计税价格管理办法

　　根据《国家税务总局关于个人转让房屋有关税收征管问题的通知》(国税发[2007]33号)和《浙江省财政厅 浙江省地方税务局关于实行房屋交易最低计税价格管理办法的通知》(浙财农税字[2007]12号)精神，对市规划区个人转让房屋实行最低计税价格管理办法。

　　一、住宅类采用数据库模型法、非住宅类采用个案评估法，分别确定最低计税价格。

　　(一)住宅类数据库模型法。对住宅类房产，委托专业房地产评估机构以市场比较法评判出每一幢房屋的市场基准价格，然后经专家论证，在不低于市场基准价格80%的幅度内，确定每幢房屋的最低计税基准价格，建立数据库。对幢内单套房屋，结合楼层、朝向、位置等因素设计通用的修正系数表。征收机关据此计算每套房屋的最低计税价格。数据库和修正系数表对外公示，供公众查询。

　　(二)非住宅类个案评估法。对个人非住宅类房产包括商业、办公、厂房、汽车库(位)等，在交易发生时，委托房地产(资产)评估机构，评判出基准价格，按90%的比例，确定为最低计税价格。

　　二、计税价格的确定。

　　征收机关具体计征应纳税款时，采用申报成交价与最低计税价格相比较，按孰高原则确定计税价格。申报成交价高于最低计税价格的，按申报成交价作为计税价格计征税款;申报成交价低于最低计税价格的，按最低计税价格计征税款。

　　三、运作方式。

　　住宅类数据库模型通过招投标确定1家评估机构，建立最低计税价格数据库。数据库每过一定时期结合房地产市场情况，征询专家和相关部门意见进行动态修正。原则上每年调整一次。

　　对非住宅类个案评估，通过招投标每年确定3家评估机构。对具体标的物进行市场基准价评估时按随机摇号方式确定评估单位。

　　对非住宅类个案评估，招投标确定评估单位以后实施。住宅类最低计税价格实施办法，待数据库模型建立以后实施。

宁波市财政局

宁波市地方税务局

2007年11月02日