依照房产余值缴纳房产税的五种情形

　　房产税有两种征收方式，一是按照房产余值为计税依据，即从价计征;二是以不含增值税的租金收入为计税依据，即从租计征。从价计征是按房产的原值减除一定比例后的余值计征。从价计征房产税有以下五种情形：

　　一、自用房产依照房产余值计征房产税。企业拥有的房产无论使用与否都需要缴纳房产税。根据税法规定，企业自用房屋房产税的计算公式为：年应纳税额=房产账面原值×(1-减除比例)×1.2%。

　　二、无租使用房产依照房产余值从价计征房产税。《财政部 国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》(财税〔2009〕128号)规定，无租使用其他单位房产的应税单位和个人，依照房产余值代缴纳房产税。出租人在整个租赁期不向承租人收取任何费用即为房产无租使用。纳税单位和个人无租使用免税单位及其他纳税单位的房产，房屋的实际使用人为纳税义务人。因此，商品房应由用于生产经营之月起，开始计算交纳房产税。

　　三、免租期房产依照房产余值从价计征房产税。《财政部 国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》(财税〔2010〕121号)明确，对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。

　　四、融资租赁房产依照房产余值从价计征房产税。《财政部 国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》(财税〔2009〕128号)融资租赁的房产，由承租人自融资租赁合同约定开始日的次月起依照房产余值缴纳房产税。合同未约定开始日的，由承租人自合同签订的次月起，依照房产余值缴纳房产税。

　　举例：甲公司2009年11月从乙公司融资租入一生产车间，合同约定租赁期限为10年，最低租赁付款额合计为1500万元，最低付款额现值为1200万元。该生产车间公允价值为1400万元。则该生产车间会计入账价值为1200万元，即房产原值为1200万元。假设甲公司所在地税务机关规定计征房产税的依据为房产原值一次减除30%后的余值，那么甲公司融资租入生产车间的房产余值为840万元[1200×(1-30%)]。

　　五、对以房产投资联营、投资者参与投资利润分红、共担风险的，按房产余值作为计税依据计缴房产税。对以房产投资收取固定收入、不承担经营风险的，实际上是以联营名义取得房屋租金，应以出租方取得的租金收入为计税依据计缴房产税。
 

　　2008年12月的解答——

土地已计入房产原值，该如何缴纳房产税?

　　我企业为2005年以前成立，执行企业会计制度，土地已计入造房子的固定资产原值，该如何缴纳房产税?土地与房子是否可以分开交?

　　房产税的计税依据是房产的计税价值(从价计征)和房产的租金收入(从租计征)来计算。 计税价值是依照房产原值一次减除10%-30%后的余值计算缴纳。关于房产原值如何确定,根据财税地字[1986]8号《关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》：房产原值是指纳税人按照会计制度规定，在帐簿“固定资产”科目中记载的房屋原价。对纳税人未按会计制度规定记载的，在计征房产税时，应按规定调整房产原值，对房产原值明显不合理的，应重新予以评估。

　　即房产税的政策没有变化，变化的是政策的计税依据——会计上的房产原值。

　　《企业会计准则第6号——无形资产》应用指南六规定：自行开发建造厂房等建筑物，相关的土地使用权与建筑物应当分别进行处理。外购土地及建筑物支付的价款应当在建筑物与土地使用权之间进行分配;难以合理分配的，应当全部作为固定资产。即新准则将土地使用权从房产原值中分离出来，从而降低了房产税的计提基数。

　　来源：安徽税务网