房地产企业的节税与避税案例

其实长春的房地产企业很多都是委托代理公司销售房屋的，但大多数并非是自己的关联企业。

二、关于合作建房与代建房

1.财税[2002]191号文件规定，以无形资产、不动产投资入股，与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。对股权转让也不征收营业税。

2.财税字[1995]048号文件规定，以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中的，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。对于一方出土地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。

上述两条的立法目的无疑都是引导企业进行规范性操作。由此可见，合作建房项目作为一个会计主体，在收入、成本、费用都相同的时候，由于经营方式的不同，其所承担的税赋将有很大的不同。在长春的房地产业，合作建房比较普遍，而代建房由于操作复杂、筹划难度较大，并没有受到足够的重视。下面通过案例进行分析。

案例3:甲房地产企业以无形资产（土地使用权）出资，乙企业以货币出资，共同组建丙房地产开发有限公司，取得房地产开发资质。甲企业土地使用权账面价值1000万元，评估后作价1500万元，占丙公司30%股份，乙公司出资3500万元，占70%股份。建成房产后以6500万元出售。

分析：选择此种经营方式，免征土地使用权转让的营业税（城建税及教育费附加）和土地增值税，但丙企业应纳45万元的契税。在出售环节，由于房地产开发企业有加计20%的扣除，土地增值税可以免征，因此只纳5.5%的营业税、城建税及教育费附加，计357.5万元，印花税3.25万元。在分配环节，丙企业纳33%的企业所得税，如果甲、乙两企业所得税率与丙企业相同，不用补税。这样，丙企业的经营目的完成，企业或解散或分立或进行股权转让。新修订的《公司法》还增加了小股东的退出机制，为该项筹划又提供了新的空间。

注意，这里面有个重要的筹划点，在股权转让时一定在利润分配后进行，否则企业将重复缴纳所得税。如乙企业税后分得700万元，以平价转让3500万元股份，则无须纳税。而以含权价4200万元（700万元＋3500万元）转让70%股份，增值部分属股权转让所得，应并入企业应纳税所得额，缴纳企业所得税，即多纳税231万元。

在所有合作建房的经营方式中，各方投资入股，设立公司是最节税的方式。下面继续通过案例进行分析。

案例4：甲房地产企业出土地使用权，具有开发资质。乙企业出资金，双方不设立合营企业，而是签订合作协议，合作建房。数字资料如案例三。双方以建成的房屋进行分配。

甲分得30%，乙分得70%。

分析：

㈠由于甲企业具有开发资质，一切审批手续均围绕甲企业进行，因此土地使用权无须转移，也就无须缴纳3%的契税。

㈡甲企业的土地使用权在计算土地增值税时只能以实际支付的地价款1000万元进入扣除项目，自然增值的500万元不得进入，在加计的20%中，地价款的标准同样只能是1000万元。这样扣除项目减少了600万元。如果是以6500万元的售价来筹划增值额不超过扣除项目的20%，以享受不纳土地增值税的政策，那么扣除项目应为5400万元。而减少600万元达到4800万元，若想避开土地增值税，售价不应高于5760万元，利润减少740万元。而售价仍然为