房地产企业的节税与避税案例

㈢在销售环节，甲企业正常缴纳营业税、城建税及教育费附加和印花税。

㈣在计算所得税时，甲企业转入在建工程的无形资产为1000万元，地价自然增值的500万元并入应纳税所得额。而在案例三中，甲企业投资的会计分录是，借记：“长期股权投资”，科目，贷记“无形资产”科目，差额500万元贷记“资本公积”科目，不属纳税调整项目。

㈤乙企业在分得房屋时，由于是从甲企业的名下过户给乙企业，发生了所有权转移，乙企业应按房屋现值缴纳契税。在销售或视同销售时（如分配给职工、抵债、赠与等），应纳营业税、城建税及教育费附加和印花税。此外，由于乙企业非房地产开发企业，不能享受房地产开发企业的优惠政策，在销售房屋时，可能涉及到土地增值税。

案例5：甲企业出土地使用权，乙企业出资金，乙企业具有房地产开发资质。其他资料同案例4。

分析：这种经营方式是围绕乙企业进行的，甲企业要将土地使用权投入乙企业。由于该种经营方式不符合财税[2002]191号文件之规定，因此，对于甲企业应按“转让无形资产”税目征收5%的营业税50万元，城建税及教育费附加5万元。由于该种经营方式也不符合财税字[1995]048号文件之规定，如果甲企业以1500万元的价格投入，应纳30%的土地增值税150万元，同时350万元（500万元-150万元）作为财产转让所得，计入企业应纳税所得额中，纳企业所得税115.5万元。如果甲企业以1000万元的价格投入土地使用权，则又会出现案例四中土地增值税扣除项目基数减少600万元的后果，而且假如甲企业分回30%的房屋价值1950万元，那么多出的960万元又要并入企业的应纳税所得额中，征一道33%的企业所得税了。不管以什么价格投入土地使用权，在分回房屋时甲企业都应交纳3%的契税，在销售房屋时，甲企业要缴纳5.5%的营业税，城建税及教育费附加，由于甲企业属于非房地产开发企业，可能涉及土地增值税。在合作建房的多种经营方式中，此种方法是税赋最重的方法。

注意，在案例四与案例五中也有一个重要的筹划点，由于这两种方式名为合作，实为借贷，属股权式融资，因此很少向银行借款，根据《土地增值税暂行条例实施细则》，财税字[1995]006号规定，“凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按地价款及房地产开发成本规定计算的金额之和的10%以内计算扣除”。记住，是“计算扣除”，无须任何票据，企业就可以充分享受这样的优惠。

案例6：甲企业以土地使用权出资，乙房地产企业以资金出资，双方成立联营企业。协议约定，甲企业土地使用权账面价值1000万元，房屋建成后甲方分得1800万元的房屋，由于甲企业没有相关的开发资质，该项目由乙方进行操作，经营中的一切风险由乙方承担（包括亏损）。

分析：根据《公司法》及国税函发[1995]156号文件，此种经营方式不符合财税[2002]191号文件中以无形资产投资免征营业税的范围。因此，首先对甲方向联营企业转让的土地，按“转让无形资产”征税，其营业额界定为1000万元至1800万元之间，由税务机关按下列顺序核定。⑴按纳税人当月提供的同类应税劳务或者销售的同类不动产的平均价格核定。⑵按纳税人最近时期提供的同类应税劳务或者销售的同类不动产的平均价格核定。⑶按下列公式核定计税价格：计税价格=营业成本或工程成本×（1＋成本利润率）÷（1－营业税税率）。其次，在房屋分配给甲乙方后，如果各自销售，再按“销售不动产”征营业税。因“转让无形资产”时，其营业额是核定的，那么在计算土地增值税时，是无法享受到优惠政策的，根据税法的基本原则，凡是核定征收项目不得享受任何优惠政策。加计