房地产企业的节税与避税案例

⑴委托方拥有土地使用权。作为受托方的房地产开发公司可以帮助取得或将自己的土地使用权转让给该大学。

⑵委托方取得相关批文。受托方应予协助。

⑶受托方不能垫付资金。

⑷施工单位将发票开给委托方，受托方原票转交。

⑸受托方按照协议收取管理费。

三、房地产开发企业可利用的筹划点

1.国税函[2002]165号文件规定，转让企业产权是整体转让企业资产、债权、债务及劳动力的行为，其转让价格不仅仅是由资产价值决定的，与企业销售不动产，转让无形资产的行为完全不同。因此，转让企业产权的行为不属于营业税征收范围，不应征收营业税。

案例10：某房地产开发公司在市中心繁华地段取得土地使用权，拟建成商业中心。

分析：如果房地产开发公司建成并销售，将涉及营业税及附加、土地增值税、印花税和企业所得税众多税种，购买企业将涉及契税及印花税。而房地产开发公司如能事先确定最终用户，可以通过一揽子协议将上述销售行为转化为股权转让，那么房地产开发公司可以避开营业税、土地增值税，受让企业可以避开契税。首先，房地产开发公司成立控股子公司“某某商厦有限公司”，利用注册资金和向母公司借款建楼。其次，待竣工后将该控股子公司的全部投份转让给事先确定的最终用户，最后收回借款。在该项筹划中，由于“某某商厦有限公司”的法人主体资格未发生改变，一切与产权过户相关的税种完全规避，房地产开发企业只需就股权转让的增值部分缴纳企业所得税即可。当然，双方的印花税是不可避免的。

2.《营业税暂行条例》第5条规定，纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务，转让无形资产或者销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用。《营业税暂行条例实施细则》第14条进一步明确，价外费用，包括向对方收取的手续费、基金、集资费、代收款项、代垫款项及其他各种性质的价外收费。凡价外费用，无论会计制度如何核算，均应并入营业额计算应纳税额。

分析：对于这类规定，房地产企业应该减少本企业向受让方收取的价款和价外费用或将价款和价外费用分解。如企业可设立控股子公司“某某装饰装修有限公司”，房地产企业只提供最基本的毛坯房，以降低房屋价款，然后再让受让方与“某某装饰装修有限公司”签订一份装修合同，并尽量将利润转移到该装修合同中。这样，房地产公司销售不动产应纳税额的税基减少了，少缴纳了营业税，土地增值税的计算就占得了先机，完全可以利用优惠政策避开，企业所得税的税基同样减少。那么“某某装饰装修有限公司”产生了应纳营业税的义务，由于该两份合同将房款一分为二，房地产开发公司房价中减少的部分必然体现在“装修公司”的营业额中，但房地产开发公司是按“销售不动产”科目征收5%的营业税，而“装修公司”是按“建筑业”税目征收3%的营业税，并且“装修公司”的营业额与土地增值税无关，这就为房地产开发公司筹划土地增值税提供了广阔的空间。对于受让方所征收的契税是以房屋的成交价格为计税依据的，房屋装修当然不包含在内，这样，受让方的契税税基也得以减少，对双方其实是双赢的结果。按照这个思路，类似于空调、电梯甚至绿化工程都是明显的筹划点。

3.《中华人民共和国税收征收管理法实施细则》第54条规定，关联企业之间融通资金所支付或者收取的利息超过或者低于没有关联关系的企业之间所能同意的数额，或者利率超过或者低于同类业务的正常利率的，税务机关可以调整其应纳税额。财税字[2000]007号文件规定，企业集团中的核心企业等单位向金融机构借款后，将所借资金分拨给下属单位，并按支付给金融机构的借款利率水平向下属单位收取用于归还金融机构的利息不征收营业税。