房地产企业的节税与避税案例

分析：虽然《税收征收管理法实施细则》第54条的规定是关于税务机关纳税调整的权力，但同时也明确了关联企业之间的融资有个上、下限的利率框架。如果母、子公司所在地的税赋不同，那么企业就可在这一规定的框架内灵活选择关联企业间融资的最高上限或最低下限利率，以达到最佳的节税效果。如母公司所在地税赋高，而子公司所在地税赋低，当子公司占用母公司资金时，母公司可以采用同类业务同期下限利率与公司结算，使税赋较高的母公司税基减少，所减少的税基转移到税率较低的子公司；反之，当母公司所在地税赋低时，可以采用同类业务同期上限利率与子公司结算。在关联企业之间转移利润是企业经常采用的避税手段，国际跨国公司尤其如此，相应的，国家对这方面所采取的措施也较多，在这个方面进行税收筹划已存在一定的法律风险了，企业应慎之又慎。

4.单项的筹划点。

⑴预提费用。房地产企业项目完成时，可以预提费用，预计该项目以后的支出，此费用由财务人员依据经验提取，由于金额较大，使用时间长，直接计入成本，具有较强的可操作性。在允许范围内就高预提，随着销售实现，先行计入的成本增加。其作用是延缓企业所得税的缴纳时间，为企业赢得资金时间价值。

⑵促销方式的筹划。将“购房屋送空调”变为“销售带空调的房屋”。因赠送空调视同销售，企业要缴纳增值税，而“销售带空调的房屋”是把空调价值加到了房屋价值里，这样，房屋和空调不可分割，只需按房价缴纳销售不动产的营业税，而避开17%的增值税。

⑶将未售商品房转为出租房。企业一旦出现房屋滞销，其潜在成本的增加极其巨大，可将其出租以摊低成本。即将开发商品房转入出租商品房科目，这样，企业可以按月提折旧，使企业的库存成本接近实际成本。虽然出租房屋要缴纳城镇土地使用税、房产税，而且收入并入企业应纳税所得额，但税赋不会超过收入，对企业而言还是利大于弊。

⑷延缓纳税义务发生的时间。国税发[1994]159号文件中列举了四项建筑业营业税纳税义务发生的时间。房地产开发企业应从中选择最有利的方式，尽量延缓纳税义务发生的时间，以实现货币的时间价值。

⑸内部结算。国税函发[1995]156号文件规定，内部施工队伍为本单位承担建筑安装业务，凡同本单位结算工程价款的，不论是否编制工程概（预）算，也不论工程价款中是否包括营业税税金，均应当征收营业税；凡不与本单位结算工程价款的，不征营业税。企业要充分利用该项政策，避开建筑业税目中3%的营业税。

⑹管理费用。企业应将暗含在职工工资中的交通费、房租、电话费等转化为管理费用。如某员工工资为每月1100元，所有费用均包含在固定工资之内，现将该员工工资降为每月800元，同时允许其每月报销交通费100元、房租费150元、电话费50元，这样，企业的管理费用增加300元，在计算企业所得税时可以扣除，员工不用再缴纳个人所得税，而实际收入并未减少。在涉及企业所得税扣除的管理费用中，一些有扣除限额的二级科目也应注意筹划，如属于没有扣除限额的会议费和董事会费的票据，不要一味地只计入有扣除限额的业务招待费。

⑺营业费用。主要是从集团总体进行策划广告费，因广告费的扣除标准也是有限额的，房地产开发企业是在收入8%的比例内据实扣除广告支出，超过比例部分的广告支出可无限期向以后纳税年度结转。此项规定，企业应注意尽量由集团归集广告费，在总体上符合扣除标准。

⑻财务费用。房地产开发企业同时开发几个项目，有的利用股权式融资，有的利用债权式融资，关于利息费用要注意在几个项目中合理分配，以达到节税的目的。

综上所述，房地产企业的税收筹划是一项业务复杂而又要求工作细致的浩大工程，涉及营销策划、市场调研、法律、税务、会计及财务管理等众多学科。税收筹划是一门科学，需要技巧，而且要通盘考虑，顾及全局。不能因为筹划一个税种而不考虑其他税种，更不能为了减少某一小税种的税基而加大另一大税种的税基。最终的判断标准只有一个，那就是企业净利润。无论什么税种的筹划，只要比未经筹划时增加了净利润就是成功的筹划，否则，毫无意义，甚至会造成损失。任何筹划方案都是在一定的地区、一定的时间、一定的法律法规环境条件下，以一定的企业的经济活动为背景制定的。切不可盲目地照抄照搬，否则，很容易陷入偷逃税款的境地。另外，税收筹划具有极强的时效性，今天可行的方案到了明天很可能就变成违法，企业必须密切关注国家有关法律法规的变化。随着新修订的《公司法》、《证券法》的实施，个人所得税征收起点的提高，一些方面的筹划空间已经变得狭小，而同时，又为企业在其他方面开辟了新的筹划空间。企业应将税收筹划视为一种理财活动，一种策划活动，但绝不能突破法律的底线，类似于伪造、变造、隐匿、擅自销毁财簿、记账凭证，多到支出或者不列、少列收入及明暗两套账的做法，不但不会增加企业财富，反而会将企业引向毁灭。税收筹划是阳光下的筹划，绝对可以面对任何形式的税务检查。总之，税收筹划是可行的，只要熟知法律，就可以在尊重法律的前提下利用法律来达到一定的经济目的。