房地产企业的节税与避税案例

一、关于优惠政策

1.《土地增值税暂行条例》第8条规定：纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。该条例第11条规定：增值额超过扣除金额之和20%的，应就其全部增值额按规定计税。

2.《土地增值税暂行条例实施细则》第7条规定：从事房地产开发的纳税人可按取得土地使用权所支付的金额，开发土地和新建房及配套设施的成本规定计算的金额之和，加计20%的扣除。

从上述两项优惠政策分析，立法目的是：鼓励房地产企业开发普通标准住宅，抑制房价，同时也是为了抑制炒买炒卖房地产的投机行为，保护正常开发投资者的积极性。调控手段是：国家牺牲财政税收，让利于房地产企业，以达到其立法目的。那么作为房地产开发企业，是顺势而为积极响应政策导向享受优惠还是只求利润逆势而动呢？当然，无论如何选择都是企业的权利。

案例1：

㈠长春市某房地产开发企业以1800万元的价格出售普通标准住宅，扣除项目为：地价款320万元、房地产开发成本730万元、房地产开发费用141.1万元、税金99.9万元（其中营业税90万元、城建税6.3万元、教育费附加2.7万元、印花税0.9万元）、加计20%的扣除210万元。

扣除项目合计＝320万元＋730万元＋141.1万元＋99.9万元＋210万元＝1501万元增值额＝1800万元－1501万元＝299万元

增值率＝299万元÷1501万元＝19.92%＜20% 符合免征土地增值税的条件

税后利润（企业所得税后）＝（299＋210）×（1－33%）＝341.03万元

（加计20%的扣除不得在应纳税所得额中扣除）

㈡该企业以1900万元的价格出售会是什么效果呢？税金的税基增加了100万元。因而营业税增加5万元、城建税增加0.35万元、教育费附加增加0.15万元，印花税增加0.05万元，税金合计增加5.55万元，其他扣除项目金额不变。

扣除项目合计＝320万元＋730万元＋141.1万元＋99.9万元＋210万元＋5.55万元＝1506.55万元

增值额＝1900万元－1506.55万元＝393.45万元

增值率＝393.45万元÷1506.55万元＝26.12%＞20% 应以全部增值额按30%的税率征收土地增值税。

增值税税额＝393.45万元×30%＝118.035万元

税后利润＝(393.45万元＋210万元－118.035万元)×(1－33%)＝325.22805万元

真是不算不知道，一算吓一跳吧！明明多卖了100万，可税后利润却减少了15.80195万元。多卖的钱呢？变成国家税收了，而且还不够，又从你的净利润中多拿走了近16万元。这就是税收经济杠杆作用的体现。

㈢那么卖2000万元呢？（计算过程略）

税后利润=369.5251万元

只比卖1800万元时多赚了28.4951万元。如果这是1万平方米的普通住宅，企业的营销计划势必将会被全盘打乱，1800元/平方米的房子卖到2000元/平方米，销售费用、广告宣传及相关的配套设施都需要加强，这些将蚕食掉那多赚的28万元。

这就是最简单的节税筹划。企业在几种备选方案中选择出最适合的方案，以实现企业价值最大化或利润最大化的财务管理目标。

可企业就是计划以2000元/平方米的价格出售，而又想避开如此庞大的土地增值税呢？那么就涉及到了避税筹划的问题。

案例2:资料如案例一。㈠企业设立控股子公司，专门销售该项房产。注意，一定是具有法人资格的子公司而非分公司。（随着修订的《公司法》的实施，全资子公司不再是国企的专利了，自2006年1月1日起，企业可以设立全资子公司作为销售公司来从事该项业务）企业以1800元/平方米的价格将该房产卖给销售公司，这里的“卖”是指结算价格，具体是采取委托方式销售开发产品，支付手续费，还是视同买断、包销方式在所不问。而销售公司再以2000元/平方米的价格对外销售。这样，开发企业避开了土地增值税。同案例一，㈠的税后利润相同，为