合肥市婚前房产加名需征收4%契税

    近日，南京一则“婚前房产加名征收3%契税”的新闻引起了不少关注，很多人认为这是房产部门“趁火打劫”。记者咨询合肥市相关部门了解到，小两口还没结婚领证，要想加上另外一方的名字，属于买卖或赠与性质，需要按照实际占有比例来征收契税。

    合肥婚前房产加名均需征收契税
    “个人婚前房产，如果需要加上男（女）朋友的名字，需要按照规定征收契税”，记者咨询合肥市房地产管理局相关部门时，负责人告诉记者，合肥市对婚前房产加名一直都需要征收契税，并非从婚姻法出台新解释才开始征收的。

    上述负责人告诉记者，婚前房产加名字属于买卖或赠与性质，首先要确保房子没有按揭，可用赠与或买卖方式来添加名字。住宅赠与的费用有：登记费50元/套，印花税票5元/本，印花税票0.05％（合同），交易手续费住宅4元/平方米。契税4％由财政部门征收，赠与需到公证处公证，还需要一笔公证费用。

    如果按照买卖来添加名字，还要更复杂一些。需要卖方到场携身份证原件、未婚证明、产权证原件及复印件一份；买方本人则需携身份证原件到场,交易资金需全额托管，且必须是指定资金托管银行设立的账户。

    二手房买卖，房产局住宅征收的费用有：登记费50元/套，印花税票5元/本，印花税票0.05％（合同），交易手续费住宅4元/平方米。契税由财政部门征收，不满5年的需要缴纳5.5%的营业税加1%个税（时间段从房产证发证日期到交易日为止），满5年的则不需要。

    另外，记者还了解到，契税具体缴纳办法按照房屋所有权添加人的实际占有比例，折合成合理市场价。

    如果需要添加名字的这个人占一套房子产权的40%，则按照40%来缴纳各种费用。就合肥目前的房价来说，一套房子婚前添加个名字估计得万元以上了。

    慎加儿女名以防失去首套房机会
    买了房子暂时登记在自己名下，又想着以后给儿女住，于是想把儿女的名字加上，目前不少人有这样的想法。在此，需要提醒大家，可千万不要急着加儿女的名字，因为这样可能会使儿女失去购买首套房的机会。

    目前首套房的认定相当严格，即使声明放弃房产，只要在房产局有购房记录，再次置业都不能算首套房。

    即使是父母买的房子，加上了儿女的名字，儿女就算做共同产权人，在房产部门当然是有记录的。

    现在首套房的好处就不用多说了：不限购，贷款首付三成，幸运的话还能拿到基准利率，契税也能享受优惠，90平米以下家庭首套房契税只要1%。

    如果是二套房，那么银行贷款首付都要至少六成了，利率上浮得更高，契税是无论房子大小都要4%。

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    由于住房转让营业税减免时限由2年延长到5年，以及契税、土地增值税等房屋流转税收政策变化，有些房屋买卖当事人为了规避房屋登记时需要交纳的相关税费，以委托公证方式代替房屋买卖过户登记。

    为此，合肥市房地产管理局提醒：这种过户的替代方式存在诸多风险。

    根据我国《物权法》规定，房屋买卖必须经过法定登记机关登记，将房屋所有权变动情况记载在房屋登记簿上，方能发生物权效力。签订了房屋买卖合同而不到登记机关办理房屋所有权转移登记手续的话，房屋所有权将得不到法律保障。

    简单来说，就是房子已经交易了，但是没有在房产证上体现出来，那都是无效的，得不到法律保障的。

    房产部门告诉记者，这种做法风险也非常大。例如原来的房主仍可以持原产权证与他人到登记机关办理买卖过户，而登记机关无从掌握存在的其它公证事项。

    这就属于偷偷过户了，尽管房主已经将房子卖掉，但是没有在房产证上体现出来，房产局也查不到一处房屋是否存在多次的公证买卖合同关系，房主可能会将房子再次出售。

    另外，原来的房主可持该房产证进行房地产抵押，到时候要回房子就更麻烦了。因为房屋未经登记机构办理过户手续，其所有权都属于原产权人，原产权人如发生司法行政方面的纠纷，该房屋仍可以被冻结或受到司法行政上的处分。

    况且，二手房交易的税收政策是以买卖双方到登记机构申请，登记机构受理的时间作为税收政策的执行时点，而不是以做出委托公证的时间为政策执行时点，因此要谨慎对待。

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