以不动产抵债的最优纳税安排

某债务人与债权人均为境内居民企业。债务人欠债权人8亿元，债权人发现债务人出现财务困难，无法支付尚未到期债务。经与债权人商议，债务人将以不动产进行抵债。该不动产由两部分组成：一是房屋，房屋购置成本为1.6亿元，于2010年1月购入并取得1.6亿元的购房发票，该房屋市价及评估价为2亿元；二是商铺，商铺正在使用，成本价为3.4亿元，以出包方式自行建造，商铺市价及评估价为6亿元。债务人拟采取以下两种方案解决欠款问题。

方案一：直接以不动产抵债
抵债协议规定，债务人直接以不动产抵债。双方约定，债务人以8亿元不动产抵偿其8亿债务。

方案二：将不动产变成股权抵债
首先，债务人以现金50万元出资注册设立全资子公司甲；其次，将上述抵债资产8亿元通过增资入股方式注入甲公司；最后，债务人与债权人签订协议，将持有甲公司100%股权转让给债权人，完成抵债事宜。

以上两种抵债方式，各自涉及哪些税务问题？哪种抵债方式更划算？

方案一涉税问题分析

一、债务人涉税分析
1.营业税
债务人以不动产抵偿债务，对于债务人而言，偿还了债务，取得了经济利益。债务人属于有偿转让不动产行为，应缴纳营业税。债务人以外购的房屋进行抵偿，按照《财政部、国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》（财税〔2003〕16号）规定，可以全部收入减去房屋的购置价后的余额为营业额计缴营业税。由于商铺是债务人发包自建的，不能适用差额缴纳营业税的规定，应全额计缴营业税。

房屋应缴纳营业税＝（20000－16000）×5%＝200（万元）。

商铺应缴纳营业税＝60000×5%＝3000（万元）。

缴纳附加税费（城建税7%，教育费附加3%，地方教育附加2%）＝（200＋3000）×（7%＋3%＋2%）＝384（万元）。

债务人合计缴纳营业税及其附加税费3584万元。

2.印花税
《国家税务局关于印花税若干具体问题的解释和规定的通知》（国税发〔1991〕155号）规定，财产所有权转移书据的征税范围是：经政府管理机关登记注册的动产、不动产的所有权转移所立的书据，以及企业股权转让所立的书据。印花税税目税率表规定，产权转移书据按所载金额万分之五贴花。

该抵债协议涉及不动产所有权转移，应按产权转移书据贴花：80000×0.05%＝40（万元）。

3.土地增值税
债务人以不动产抵偿债务，为有偿转让不动产行为，债务人应缴纳土地增值税。

新建房指建成后未使用的房产。房屋和商铺都已投入使用，不属于新建房，应按转让旧房计缴土地增值税。

转让旧房计缴土地增值税有以下3种方法：1.按房屋评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额，计征土地增值税。对取得土地使用权时，未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，不允许扣除取得土地使用权所支付的金额。需要注意的是，该评估价格指由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。2.不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务机关确认，土地增值税暂行条例第六条第（一）、（三）项规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算，计算扣除项目时，“每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计1年；超过1年，未满12个月但超过6个月的，可以视同为1年。3.既没有评估价格，又不能提供购房发票的，地方税务机关可以实行核定征收。按照《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》（国税发〔2010〕53号）规定，核定征收率原则上不得低于5%，各省级税务机关要结合本地实际，区分不同房地产类型制定核定征收率。

在本方案中，房屋和商铺的评估价格均不是按重置成本价乘以成新度折扣率后的价格，不能采用方法1计算。鉴于房屋取得了购房发票，可按方法2计算。商铺没有购房发票，应按方法3计算。

转让房屋收入2亿元；

扣除项目如下：
购入房屋的时间为2010年1月，于2013年5月转让，可扣除的房屋成本＝1.6×（1＋3×5%）＝1.84（亿元）。
营业税及附加税费＝200×[（1＋（7%＋3%＋2%）]＋20000×0.05%＝234（万元）。
扣除项目金额＝18400＋234＝18634（万元）。
增值额＝20000－18634＝1366（万元）。
增值率＝1366/18634＝7.33%。
转让房屋应缴纳土地增值税＝1366×30%＝409.8（万元）。
转让商铺应缴纳土地增值税（假定核定征收率为5%）＝60000×5%＝3000（万元）。
转让房屋和商铺共计应缴纳土地增值税＝409.8＋3000＝3409.8（万元）。

4.企业所得税
债务人转让该不动产取得的所得，应计入其应纳税所得额计算缴纳企业所得税。该不动产公允价8亿元，转让不动产所得为收入－成本－税费＝80000－（16000＋34000）－（3584＋40＋3409.8）＝22966.2（万元）。

二、债权人涉税分析
1.印花税
抵债合同，债权人应按产权转移书据贴花，税额为40万元。

2.契税
债权人承受不动产，应缴纳契税。假设该地契税税率为3%，债权人应缴纳契税＝80000×3%＝2400（万元）。

方案一税负汇总表（见文尾表格一）。
注：债务人转让不动产所得22966.2万元应计入应纳税所得额，缴纳企业所得税。

方案二涉税问题分析
该方案应区分为债务人以不动产对甲公司进行增资，债务人将甲公司股权转让给债权人抵债两步。

一、债务人以不动产对甲公司进行增资涉税事项
1.债务人涉税分析
债务人以不动产投资入股，参与甲公司利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。

甲公司不从事房地产开发，同时房屋和商铺不属于债务人建造的商品房。按照《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕48号）及《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）规定，甲公司免缴土地增值税。债务人应向主管税务机关提交资料办理备案手续。

增资协议涉及不动产权属转移，属于产权转移书据，应进行贴花：80000×0.05%＝40（万元）。

债务人将不动产对甲公司进行增资，房屋和商铺的所有权属已由债务人转移到甲公司，债务人应视同销售不动产，计算缴纳企业所得税。债务人需确认转让该不动产所得29960万元，即收入80000－成本（16000＋34000）－税费40万元。

2.甲公司涉税分析
债务人以不动产增资，增资协议应按产权转移书据贴花，税额为40万元；甲公司增资后，实收资本和资本公积增加额为8亿元，甲公司资金账簿应增加贴花40万元，共计贴花80万元。

《财政部、国家税务总局关于企业事业单位改制重组契税政策的通知》（财税〔2012〕4号）规定，同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的划转，包括母公司与其全资子公司之间，同一公司所属全资子公司之间，同一自然人与其设立的个人独资企业、一人有限公司之间土地、房屋权属的划转，免征契税。

债务人以不动产对全资子公司甲公司进行增资，甲公司免缴契税。甲公司应按照《国家税务总局关于耕地占用税契税减免管理办法的通知》（国税发〔2004〕99号）等规定，向主管税务机关提交资料，经审批后可免征契税。

债务人将股权转让给债权人，对于甲公司而言，只是股东发生变化，由于股东均为境内企业，其企业所得税纳税事项不发生改变。

二、债务人将股权抵债
债务人取得甲公司股权成本＝50＋80000＝80050（万元）。

该股权市价为80050万元，用于抵减债权人8亿元的债务。该业务应区分为债务人以8亿元股权抵减债务，另将50万元股权赠给债权人，债权人取得50万元的捐赠收入。

1.债务人涉税分析
债务人与债权人签订的股权抵债协议涉及企业股权转让，该抵债协议应按产权转移书据贴花，应缴纳印花税＝80050×0.05%＝40.025（万元）。

《国家税务总局关于以转让股权名义转让房地产行为征收土地增值税问题的批复》（国税函〔2000〕687号）规定，鉴于深圳市能源集团有限公司和深圳能源投资股份有限公司一次性共同转让深圳能源（钦州）实业有限公司100％的股权，且这些以股权形式表现的资产主要是土地使用权、地上建筑物及附着物，经研究，对此应按土地增值税的规定征税。

按照上述规定，甲公司的资产为不动产，债务人将甲公司100%股权转让给债权人，该股权形式表现的资产为不动产。债务人应按规定缴纳土地增值税。

但由于上述文件配套的程序性规定，即如何征收、如何计缴土地增值税，截至目前，国家税务总局仍未明确，因此，双方需与主管税务机关沟通确定。

债务人没有股权转让所得，其缴纳的印花税准予税前扣除，捐赠支出50万元不得税前扣除。

2.债权人涉税分析
债权人应就抵债协议按产权转移书据贴花，税额为40.025万元。

债权人取得的抵债收益50万元，应计入企业收入总额，计算缴纳企业所得税。

可见，方案二与方案一相比，税费降低，具有节税效益。需要提醒纳税人的是，以上案例仅是针对税收方面的分析，交易双方还应结合公司法等相关规定，确定操作的可行性，债权人还需结合持有抵债不动产的用途等进行综合分析。